透市|物业公司与资本方联姻 各取所需仍是关键

9月25日，中国恒大（03333.HK）公告称，分拆物业管理业务已获港交所批准，目前估值为110亿美元。此前的8月，中国恒大发布公告称，旗下物业将引入235亿港元战略投资。

赴港上市热潮之下，物业公司也成为资本方眼中的香饽饽，而在上市前夕引入机构投资者正渐成趋势。不过，资本要求逐利，其回报能否如期兑现仍是物业公司面临的核心问题。

资本纷纷入股物业公司 规模不同诉求亦不同

据中国网地产不完全统计，2019年至今上市的17家物业公司中，已有滨江服务、保利物业、宝龙商业、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务等公司引入基石投资者。上市前夕引入投资者正成为物业公司上市的标配。

来源：中国网地产整理

不难发现，中小物业公司更倾向于引入基石投资者，而大型及行业头部物业公司更偏爱战略投资者。

对于中小型物业公司而言，上市前夕引进基石投资者，主要是出于稳定股价的需要。

以烨星集团等中小物业公司为例，由于自身规模、营收或者想象空间相对有限，存在跌破发行价的风险。因此，上市前夕引入基石投资者，往往是为了展示投资机构或个人对公司基本面和发展前景的肯定，并给予资本市场以信心，从而稳定股价、避免出现跌破发行价的尴尬局面。但受限于自身规模、体量，此类公司的基石投资者影响力往往较为有限。

对于行业头部物业公司而言，上市时引入基石投资者，往往是因为自身融资需求巨大，为了确保上市后的股价表现，避免出现滑铁卢。

以保利物业为例，市场对其上市反响热烈，香港公开发售部分超额认购高达约222倍，超越阿里巴巴成为当年的“冻资王”。 但由于保利物业此次共发行约1.33亿股（绿鞋前），定价每股35.10港币，募资规模（绿鞋前）高达46.8亿港元，为港交所历史上IPO发行规模最大的物业公司。因此，为了防范风险，保利物业仍然引入了高瓴资本、新加坡政府投资等知名机构投资者。一方面，使得IPO项目后续保险系数提高，避免出现滑铁卢；另一方面，也有助于在市场上传递正面信息，并在上市后吸引其他投资者及投资机构参与。

同样，建业新生活亦引入高瓴资本作为基石投资者，上市前两日股价大幅上涨。

除了基石投资者外，物业公司也纷纷引入战略投资者或其他投资者。2017年初，万科物业宣布引入博裕资本与58集团作为公司战略投资者；2019年，彩生活宣布引入京东、360作为战略投资者；2019年底，绿城服务宣布引入龙湖集团作为公司长期投资者；今年5月，世茂服务宣布获得红杉中国、腾讯的战略投资；6月，绿城服务战略入局中奥到家。

资本入局 业务协同有待观察

实际上，引进战略投资者或长期投资者，物业公司往往有着长远的考量。

以万科物业为例，其引入战投的目的更多的是探索社区发展空间。

万科物业CEO朱保全曾表示，博裕资本和58集团有着不同的合作方向。博裕资本未来将在战略规划、公司治理、资本市场运作等方面为公司提供长期支持，而58集团将为万科物业打开互联网生活服务连接的窗口。

作为资本方，博裕资本董事总经理周奇表示，物业管理服务市场空间巨大，且行业集中度较低，未来有很大的整合机会。万科物业一向高度注重基础物业服务品质，是行业的龙头企业。同时，万科物业通过不断创新的增值业务也为公司带来了新的增长空间。博裕资本将充分利用自身的行业网络和管理经验，协助公司实现长期、稳定的业务发展。

58集团的CEO姚劲波也表示，58立足于互联网的本地生活服务入口，助力万科物业在打造全方位智能化的品牌社区、为社区用户提供全生命周期的生活服务和资产服务上展开合作。

对此，北京林业大学物业管理系主任程鹏表示，其实从我们前前后后了解到的信息来分析，这是一场资源互换与各取所需的合作。

如果说万科物业引入战投是为了探索更广阔的市场，那么，彩生活引入京东、360，则是对已有战略的调整与优化。

2019年底，彩生活经历了一轮人事变动，这也意味着彩生活开始对以往发展战略进行反思，并逐步开始转型。借助战投的力量，彩生活希望从纷繁复杂的互联网探索中抽身，逐步回归服务本源。

彩生活方面透露，彩生活将与京东、360共同探索“社区+商业”、“社区+物流”、“社区+安全”、“社区+金融”、“社区+科技”的融合业态创新。此外，与京东在签署全面战略合作协议后，彩生活将正式进军社区新零售领域，共同推出“京选业务”，向服务的业主提供专属的便利及优惠。

2019年10月18日，彩生活社区首家“京选社区会员店”在深圳正式营业，拉开了双方基于“社区+商业”、“社区+物流”场景的合作序幕。截至2020年3月18日共计5个月的时间，彩生活业主已于首家京选店达成22044个订单，交易额突破60万元，首月实现坪效为传统便利店的14.7倍。同时，京选店总数达到5家， 共覆盖旗下6个小区，12000户家庭。

不同于彩生活，绿城服务被投资与对外投资的背后，则是渴望建立围绕自身的生态圈。2019年初，绿城服务成为滨江服务的基石投资者；2019年底，绿城服务宣布引入龙湖集团作为公司的长期投资者；今年6月，绿城服务战略入局中奥到家。

除了上述动作，此前绿城服务亦在持续推进绿联盟，旨在构建起属于自己的物业服务生态圈。“合作大于竞争，是当下逐步充分市场化行业背景下必然的选择”，绿城服务董事会副主席杨掌法表示，物业管理行业正向现代化服务业逐步转型，物业公司也在不断探索各自的发展之路，用生态圈的概念找寻合作伙伴，优势互补、协同发力才能走在行业前列。

对于世茂服务而言，引进重量级战投不仅可以吸引投资者关注并提升企业估值，更可以借助外部力量对行业进行深入探索与挖掘。今年5月，世茂服务获得红杉资本中国基金与腾讯的战略投资，投资总金额达2.44亿美金，希望加速世茂服务数字化升级与多元服务生态的构建。

而红杉资本中国基金投资合伙人苏凯也表示，此次战略投资后，红杉中国将支持世茂服务与红杉生态体系协同发展，协助企业引入极具价值的社区商业资源，并进一步通过物联网、云计算、大数据等技术应用，以科技赋能助力世茂服务实现经营管理能力及效率的提升和优化。

战略投资者入局的背后，往往也有自己的诉求与考量。对于物业公司而言，如何借助投资者的力量，实现自身发展，目前看仍然道阻且长。在此过程中，如何避免投资者的揠苗助长以及随之而来的一系列急功近利行为，则是物业公司不得不提前思考的问题。

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