试水项目被否 地产IPO借道海外屡遭搁置

宁波联合大股东注入地产类资产惨遭监管层无情喊停之下，房企的A股融资复苏之梦也将随之破碎，随之而来的仍将是调控政策长期持续的冬天。

在宏观经济逆周期调节的背景下，有关房企融资是否有所松动的市场猜测，近期似乎得到了并不乐观的结果。

日前，证监会上市公司并购重组审核委员会召开2020年第14次工作会议上，对宁波联合(600051,股吧)拟发行股份购买杭州盛元房地产开发有限公司（下称盛元房产）全部股份的收购案予以了否决。

这是今年以来上会的23个项目中，第四起并购重组委的否决案例，并在市场间形成了一定的标志性意义。

值得一提的是，此前市场亦有人士分析认为，A股市场对于房地产企业的资本运作和融资动作可能将有所放松，而亦有部分房企今年以来更新了其再融资的预案。然而，在宁波联合大股东注入地产类资产惨遭监管层无情喊停之下，房企的A股融资复苏之梦也将随之破碎，随之而来的仍将是调控政策长期持续的冬天。

在宏观经济逆周期调节的背景下，有关房企融资是否有所松动的市场猜测，近期似乎得到了并不乐观的结果。-甘俊 摄

6年长跑被否

4月22日，宁波联合对盛元房产的收购案，在证监会重组委会议上被判了“死刑”。

根据收购预案，宁波联合拟发行支付2.69亿股收购大股东荣盛控股及关联方三元控股所持有的这一资产。

其中荣盛控股、三元控股的持股比例分别为60.82%和39.18%。

而鲜少有人注意到的是，宁波联合被否的这起收购案是一场长达6年的长跑。

早在2014年初，宁波联合就在华西证券担任财务顾问下，发起了针对盛元房产的收购预案，彼时收购标的为盛元地产、海滨置业两家公司50%的股份。

但后来经过调整，其收购标的改为了盛元房产60%的股份和海滨置业51%的股份，但收购一事仍然不了了之。

直到2018年4月，宁波联合重启收购计划，拟收购标的也成为了如今被否的盛元房产。

但这一规划在经过漫长的调整、论证以及监管沟通后，仍然在2年后的今天遭遇否决，

本来按照收购方案，收购完成后荣盛控股和三元控股对宁波联合的持股比例将变为43.80%和18.16%，由于收购后并未触发宁波联合的实控人变动，因此该交易也并不构成借壳上市。

对于此次否决，证监会给出的理由是“未能充分说明并披露本次交易有利于提高上市公司资产质量、改善财务状况和增强持续盈利能力”。

但在业内人士看来，宁波联合收购案被否的真正原因，仍然在于标的是一家房地产企业。

顾名思义的是，盛元房产确实是一个如假包换的房地产企业。

据披露，盛元房产及其控股、参股公司拥有“湘湖壹号”三期、“开元广场”四期、“银和望府”等多个在建项目；同时拥有“东方蓝亭”、“湘湖壹号”四期等储备项目以及“蓝爵国际”、“湘湖壹号”一期、“湘湖壹号”二期、“盛元慧谷”、“华瑞晴庐”及“东方海岸”等项目的大量待售房源。

根据2017年底的评估计算，其账面价值约为4.28亿元，而预估价值则为18.02亿元。

“主要原因仍然在于收购标的是作为限制类行业的房地产公司，而房地产企业在A股的首发、增发以及并购等运作一直都受到了比较严格的限制。”一位接近宁波联合的投行人士坦言，“其实这个项目也被市场关注的比较多，一些其他类似的项目也把它当成一个风向标，即观察它能否过会，来进行内部决策。”

融资松动“梦碎”

宁波联合之所以受到颇多关注，源于市场对于地产融资是否出现松动的猜测。

事实上，在持续了数年的地产调控政策影响下，不少在A股上市排队中的房企不得不面临IPO进度的中断。

但伴随着2018年开展的去杠杆政策，有关房企A股融资是否有望松动的猜想也在不断出现。

“因为在去杠杆、中美贸易摩擦加上疫情的冲击下，宏观经济的压力变大，有市场人士猜测是否有可能出现地产融资进一步松动的信号。”上海一家券商地产研究员表示，“如果相关信号能够松动，那么将会对一些资金压力较大的房企带来利好。”

事实上，一些房企更新再融资预案，也加剧了市场的这种猜测。

例如今年3月12日，绿地控股(600606,股吧)就发布了非公开再融资的第四版修订预案，拟募集资金达110亿元，而追溯此次筹划的起点，则最早要追溯到4年前。

21世纪经济报道记者查阅历史公告发现，绿地控股最早曾于2015年12月发布再融资预案拟募集资金301.50亿元，并先后于2016年1月、2016年5月和2016年8月三次修订这一预案，而今年3月份的修订，在市场人士看来无疑是长达两年后的一次“诈尸”。

“当时绿地控股的再融资公告修订版出来了，很多人认为是不是地产再融资有松动的苗头，无论是行业还是中介机构，大家都有所讨论。”一家央企系地产公司融资业务人士表示，“因为这些年在政策的高压调控下，地产公司的现金流确实比较困难。”

在其看来，如果不是再融资政策有所松动，则3月份绿地控股重新修订的再融资预案也将变得毫无意义。

“当时无论是投行还是地产公司，都希望政策能有一定的松动，不然绿地这种大公司也不会做无用功。”上述融资业务人士表示。

然而在多位投行人士看来，宁波联合此次收购案被否，意味着诸多筹划中的房企融资项目的前景并不乐观。

“宁波联合的股份支付并没有涉及到配套募资，也就是说还没有到再融资的地步，就已经被否了，再融资就更不要想了。”一位关注宁波联合收购的投行人士指出，“目前对于房地产项目唯一有可能实施的运作，估计也只剩下现金收购和股东赠与了，但现金收购存在很大的关联方障碍，容易引发质疑，而股东赠与则毫无意义。”

“宁波联合的案子具有一定的判例效应，至少说明在未来很长一段时间内，证监会对于地产类企业的融资仍然不会以任何方式松绑。”一位接近监管层的投行人士表示。

搁置的房企融资

宁波联合的被否并不是孤例。

早在4月13日，处于IPO排队过程中的房企——金辉集团股份有限公司（下称金辉集团）正式撤回首发申请并终止审查。

而宁波联合与金辉集团的败走麦城，或许也会让诸多在发审委门外等待IPO的房企感到唇亡齿寒。

记者统计Wind数据发现，截至4月27日，仍然处于IPO排队状态的A股公司共计3家，分别为特发服务、富力地产以及万达商业。

其中特发服务、富力地产的最新状态是已反馈，万达商业为中止审查，

从时间来看，上述公司最新公告大多止步于2019年及更早之前，例如富力地产的最新公告时间为2017年底。

据投行人士透露，在地产调控政策下，以上排队公司的IPO事宜仍然悬而未决。

“其实最开始地产的政策限制主要是住宅不动产开发，但是对商业、物业并没有提出明确要求，但是在房住不炒的要求下，加上一些商业、物业和住宅项目在地产公司具有联动关系，所以也导致其上市和IPO存在困难。”一位接近监管层的投行人士表示。

事实上，像金辉集团一样选择主动放弃的房企也不在少数。

统计显示，共有包括碧桂园、金辉集团、首创置业等在内的7家房企宣布终止审查，而前往H股市场曲线上市成为了一些房企的选择。例如金辉集团就考虑转向港股IPO，并有消息称最快有望于年内实现港股上市。

事实上，H股的确也是不少内地房企上市的热衷地，例如融创、中海、华润置地、富力、新鸿基、绿城等知名房企，均是香港上市的地产股。

但值得一提的是，近期也有不少地产公司借道港股上市后仍然面临折戟的命运。例如今年4月17日，房企三巽集团的招股书显示失效，而4月22日，港龙地产的招股书也随之失效。

而能否通过港股市场实现曲线上市融资，也成为一些房企倍加关注的动态。

“首先海外上市需要在国际部进行申报材料审查，同意后才能在海外上市，此外发行人也需要满足海外交易所的相关制度要求，已便能够在路演后实现发行成功。”上述央企系地产融资人士表示，“但考虑到目前的政策倾向以及房企面临的流动性问题，上市融资仍然不是一件容易的事情。”

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