广州楼市:选择单体楼的三房还是有小区的两房为好?建议收藏!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请问600-700万预算，请问在珠江新城西区推荐哪几个楼盘？是选择单体楼的三房还是有小区的两房为好，或者有其他更好的小区推荐吗？谢谢！

回答：你好。600-700万总价，在珠江新城西区，可以选择的范围不是很大，具体两篇详见内部分享；在单体楼的三房和有小区的两房之间，个人会选择带小区的两房单位。

提问：云叔好，广州南沙明珠湾、越秀天悦江湾、美的华发天珀，单价32000-34000，请问值得投资吗？

回答：你好，明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴；产业吸附能力强，交通体系完善， 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟； 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果考虑自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的，但这个项目有个绝对的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很；但是产品上，肯定没什么大问题的，新盘，越秀开发产品肯定错不了的，是可以买的。

提问：云叔好，请问万科欧泊是不是已经把周边的增量的预期都体现在了房价上了？如地铁、南大干线、商圈等；现在单价4万多，感觉已经是万博最高的那一批了，后期涨势会不会比不上周边的剑桥郡等啊？

回答：你好，其实我觉得你的观点只是对了一半，万科欧泊周边的增量其实还没有完全兑现，完全兑现要等到18号线开通，以及万博地下那一堆商业的招商完成和开业，所以万科欧泊后续还有增量；另外如果舍弃商业的配套，对大盒子商业没有执念，单单从投资角度来看一个小区、来看一套房，那么佰利山就有优势。

提问：云叔，你好，16年买了增城花漫里，去年9月拿钥匙，想置换市区，现金有40w左右，广州户口，年收入30w，科学城和金融城有哪些选择？可以指点一下吗？感谢！

回答：你好，花漫里有两期，早期的还可以，后面一期就是挨着那个变电站，这个倒是无所谓，反正要置换；广州户口，肯定选市区限购区，具体选择的话，根据拿到预算多少，月供能力然后，你的需求条件再来选择；是40多万，还是70万，还是把花漫里的房子卖掉首付可以增加，以及对学位、通勤距离等的要求，首付应该是至少4成起了，具体还是看你的预算！

提问：云叔好，我们现在持有东泰花园明华苑三房和莞城地王广场38平小房有学位，老婆在莞城区八达街附近上班，明华苑三房是否值得持有？如果要换掉，购买达鑫滨江新城是否可行？可以帮我分析一下吗？感谢

回答：你好，明华苑这个盘地段还不错的，有一定楼龄；地王广场读书用可保留；达鑫滨江新城景观还可以，比较适合自住+投资。明华苑还能持有3年左右，由于楼龄偏老，未来会渐渐跑输。

提问：云叔，若老东山的锦城花园和富力东堤湾，未来城市再凝聚阶段有价值，那淘金路农林下路的次新，应该也有类似的价值，若后者容易被存量迷惑，那前者似乎也没什么增量，只是离珠江新城更近，为何老东山这两个楼盘就更优？请云叔分析一下原因！

回答：比较靠近珠江新城，以及学位优势，还有本身的客群优势，大部分是原先东山区的体制内的高层，以及后来的中产汇聚地，客户群体比较有钱且文化水平高，淘金主要的问题在于地段偏了一些，背后有铁路和内环、前面有黄花岗，其实不是所有的人都会买这个帐的。

提问：云叔好，请问金融城和鱼珠哪个天花板高？分别要几年能旺起来？资金80万，老家的房产可以经营贷出300多万，总预算450左右，年还款30-40，准备450全款投资一套，然后经营贷把钱弄出来再投资一套300左右的，如果按5%的利息，每年利息正好30-40万，准备持有3-5年后卖出再投资其他地方；3-5年鱼珠能旺起来吗？因为看到金融城和鱼珠的小区都很老旧了，留几年怕价格上不去，或者不好出手，因此在纠结着，1、黄埔花园次新和中鼎君和名城，1套三房450左右1套两房300左右，这两个小区南向中高楼层基本都要4.6万左右了，如果涨幅不理想，次新在手里可以留个5-8年再出手，而那些已经20年左右的房子再留5年都感觉愁；2、黄埔花园次新和中鼎君和名城挑选1套三房450左右，然后再入手一套鱼木小区或者鱼木小区旁边的鱼木公安宿舍88平300万博拆迁；请云叔帮忙看看什么方案更好？

回答：你好，金融城天花板优于鱼珠，未来10年大概率还是珠江新城的天下，金融城与珠心还有对岸的琶洲距离对比鱼珠是有优势的，其次是产业定位，金融IT一般是一座城市的两大领头羊产业，鱼珠目前的定位还是不清晰，但是鱼珠临江一片拆迁很快，阻力也小，对比金融城这点是很大优势，目前鱼珠片区一带是比金融城便宜的，所以预算稍微低点上鱼珠也不怕，潜力还是很大的。一个版块发展起来不是高楼建起来了，产业导入了，人来了就完事了，还有后续深化，另外我还想说的是即使金融城鱼珠还没起来，这个片区还是值得持续的投入的，这种强势板块的利好是持续的，假如未来10年有2-3波行情，金融城跟鱼珠的房子不会是涨了一波就没了下一波的，后续会源源不断有新的接盘侠进驻。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

相关知识

广州楼市:选择单体楼的三房还是有小区的两房为好?建议收藏!
广州楼市:广州哪里有投资价值?买新盘合适还是二手房合适? 点
广州楼市: 这才是买房的正确打开方式,买房者不要再盲选了!
广州楼市:怎样选择有升值潜力的好房子,看完明白了
广州楼市:楼市分化严重,有潜力价值的板块只剩这几个
广州楼市:给当下买房人的一些建议,如何避免踩?
广州楼市:买房选二手房还是新房?二手房需注意什么?内行人透露
广州楼市: 楼市分化明显,未来怎样的房子更有价值?别买错了!
深圳楼市忠告:公寓的坑,还是不跳为好
广州楼市:再有钱也别乱买房,简直就是糟蹋钱