深圳楼市忠告:公寓的坑,还是不跳为好

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-09 06:05

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：您好！最近没有名额了，还差两年，但是因为准备要孩子，在看小产权和公寓。小产权感觉压力还是挺大的。请问推荐买公寓吗？还是等两年后再买商品房？另外请教下润科华府这个盘如何？

回答：不要买小产权，也不要乱买公寓，娶不到范冰冰了，不代表凤姐也可以凑合。润科华府这个盘，惟一能蹭的热点就是西部和地铁12号线，位置配套和环境都一言难尽，调控前都不好卖，更不要说调控后，何况还是润科的公寓。致广大因为715丢了资格的人们，关键时刻更考验定力，千万不要乱了分寸，瞎买一气。深圳关上大门后，一大堆伪装成机会的坑正等着大家跳。深圳会有横盘期等大家上车，宁可不买，也不要买错，这是我给大家的忠告。

提问：三叔，你认为深圳房价什么时候见顶？

回答：没有顶。不存在一个顶。只要社会和平，只要有市场经济，那么可以肯定的是，一线房产，10年后、20年后、30年后，只会更高。

为什么？因为工资在涨，米价在涨，车费在涨，所有的东西都在涨，只有纸币在不断贬值，这是市场规律，这是经济规律，你看看美国、香港、台湾、韩国、日本、新加坡……你看看所有发达市场经济体在过去100年的历史，都是长期上涨的，一目了然，几乎没有例外，没有疑问。

提问：你好，坪山的万樾府怎么样？刚需自住，西丽上班，和沙井的华强城比呢

回答：坪山我只推荐坪山中心，其他的板块和房子都缺少一些核心价值，没有完善的市政配套，也容易被惠州利空。万樾府打不过京基御景印象，跟力高君御国际相当，你算算新房发售价、装修成本、交房周期和周边小环境的因素，看看跟前面两个价格对比如何。

提问：三叔好！工作在龙华基本七八年不会改变，之前买了龙华的壹城中心小房限售中，当初看中的是离上班地点近。目前二胎准备出生，想置换大房改善。现手上200，只有5成名额。

本来，住习惯了所以计划是在壹城中心买多一套四房用于改善居住。

但是长远看似乎龙华不及南山

现在是两难选择：

A：买南山前海附近，龙华小房子出租，另租大房子住。

B：买龙华大房子住，小房子3年后出售再买前海。

简言之:自住和投资无法同时兼顾，怎么选择？

回答：问题是好问题，可你没有考虑过，手头200，5成名额，总预算400万，这两个目标你都达不到。

第一、400万在前海已经买不到什么像样的房子了，尤其这一波追涨后，我已经不建议400万以下盲目去投前海宝中。

第二、400万在龙华也买不到有品质的大房子，除非是中心区的老盘，也谈不上改善的目的。

既然两个选择都不现实，倒不如做减法，放弃自住，在龙华租一套品质好一点的大房，这200万专心考虑如何做好投资。

提问：你好，最近在看几个盘，总价单价都差不多，主要投资，一直拿不定主意，您帮忙看下要怎么选择比较合适，各有缺点，怕入坑，谢谢

1，罗湖的罗湖金岸3房

2，布吉大芬的桂芳园3房

3，中海康城3房

4，万象天成3房

回答：你好。讲真，有时候我会觉得我们没什么用，说来说去，最后也不过中介说的那几个盘，可有时候一看大家这最后买的房子，这都是选的什么筹啊，又觉得我们的工作有那么一些价值。

比如这几个盘:

罗湖这个地方尾大不掉，只适合投资一房两房的小户型，一来租售比更好，二来小户型供需不平衡，罗湖上了三房就要好好掂量了，回避单体老大塔楼，所以罗湖金岸pass。

布吉和罗湖的问题一样，积重难返。

万象天成，以前有说过，双拼户型多，得房率不高，物业等等问题。

中海康城算是最好的一个盘了，毕竟有热点，交易常年雄踞榜首，不愁砸手里，缺点是康城也有近十年楼龄了。

提问：星主好！从未来5年时间来看，前海旁的前海豪苑小区（前海路上）具有投资升值潜力吗？是否能跑赢南山整体水平。另外，这里学位是否存在因前海片区发展而升级的可能性，如名校的集团化？

回答：前海豪苑，大名叫东方银座公馆，是一个占据了好区位的烂房子。硬伤多如牛毛，两栋大塔楼，没有小区，盘子超小容积率超高，复式产品，户型设计超烂。这样一个产品，靠着房子新和前海的区位，硬是飙到了八万多的单价，也是很神奇了。

不过，大风起时，猪会飞上天，大风过后，最先掉下来的也是猪，前海的房子也是一样，普涨之后是分化，东方银座未来的命运已经注定。

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