广州楼市:买房选二手房还是新房?二手房需注意什么?内行人透露

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，请问应该选二手房还是新房？选购二手房需要注意什么？可以帮我分析一下吗？感谢！

回答：你好，新房二手房各有利弊，现在产品是越来越好，所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见，对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点，一是比较累，要多看多比较，和新房不一样。新房是在建设中，现场看不出什么，二手房每套都一样，不只是户型，楼层带来的采光也会不同，不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响，还有周边的邻居。所以，选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合，中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等，都很重要。三点之外，就是运气了，碰到了合适的房子合适的价格。

提问：云叔好，目前我们在东莞卓越弥敦道有套112平四房还贷中，手头资金130万，1、想再投资一套，先看了中海十里溪境，因房子只有东北向，总价约300W，加上万江经济在东莞排名靠后，再加上无地铁担心发展不起来，所以犹豫中；2、中介带看了南城金域华府两房350W，万科金堤香树，香树丽舍两房约300W，而且单价贵又是两房，所以举棋不定；3、源悦，现在推二期了，价钱较一期涨了2000元/方；4、中介带看了莞城田禾卢浮公馆三房两卫350W，楼龄新小区小，香港街三房285W，楼龄15年；5、厚街镇万科金域世家目前看了这些很难决定。广叔，我在东莞厚街上班，先生在石排，如果纯投资，300W左右您推荐哪里？一手好还是二手好？二手就能少点月供，压力也小点；如果投资+自住，您又推荐哪里呢？感谢

回答：你好，卓越弥敦道在石碣，考虑自住的话还可以的，如果投资角度的话，就一般了。中海十里溪境可以考虑。临江区域在开发建设中，有增长利好。金域华府可考虑；万科金堤香树和香树丽舍就挨着，地段还行，可考虑。源悦可以买。田禾卢浮公馆在运河东，片区成熟，未来涨幅较慢。香港街也差不多。万科金域世家可考虑的。考虑纯投资建议二手淘笋，次新为主。根据你的情况，还是选择离工作地点近一点的厚街，可考虑方案5。具体详见内部分享！

提问：云叔好，我现在南沙有个房子，想卖了买回市区，但是市区都涨了，还值得吗？买房云叔指点一下！

回答：你好，值得，目前部分市区的盘贵了10%左右，如果这样都算站岗的话，等2年限售他们出手的时候基本没多少钱赚的，一波行情，基本都可以到30%的涨幅，好的标可以到50%，你在南沙割的肉，市区会涨回给你，南沙不是不能涨，是不好涨，即使涨了，也不好卖，现在很多人置换，不知道怎么赢时间，我建议大家先把手上不好的货找人出掉，割点肉没事，然后只要签约了，赶紧去签下一套，过户时间往后押就可以了，这样才能不踏空行情，千万不要卖了房子收到房款才去买下一套，时间不等你，估计那会都贵了。

提问：云叔好，刚需，打算投资为主，首付50-60W，希望租售比好一点，请问有什么盘可以推荐？二手房还有笋盘吗？如何找好？谢谢！

回答：如果是考虑投资的话，还是建议首选那些倒挂比较厉害，地段和配套都还不错的楼盘。不过，这样注定会是一些上车比较难的楼盘，需要土著年限之类的；至于二手房的话，一房一价，笋盘有，但很多时候不来自房子本身，而是来自于业主的急售心态。如果房子本身没有问题，地段、花园、户型、楼层什么都没问题，就是因为业主倒霉了，急售，卖房救难那种，所以价格才便宜，这种才是真笋盘。一旦弄清楚这一点，市面所有笋盘真假都能快速辨别出来。如果下次有中介打电话来说某处有套笋盘很值得买，但是地段太差、旁边有垃圾站和墓地、房龄太老等等，就可以直接挂掉了。第二，注意几点买入的方法：现在的买房时机是否被低估？整个地段是否被低估？房子是否被低估？

提问：云叔，你好，请问 凯旋新世界，9左右的一期，11左右的三期是不是有投资价值？谢谢

回答：你好，其实豪宅的投资，我觉得广州的行情会步深圳的后尘：那就是豪宅是“领涨”。只是觉得广州的豪宅“领涨”的趋势和行情没有深圳那么明显，这是第一，第二就是要想复制和呈现深圳“豪宅领涨”可能还需要几年 如果单纯从这个盘本身来看，9万的一期，11万的三期，是可以买的。

提问：云叔，坐标广州，我的和孩子的户口都在广州，这几年因为工作原因住东莞，老大秋天上二年级了，决定明年回广州读公立。海珠赤岗有一小楼梯楼，准备现在出手置换一套400万左右的小三房。因为一周大概两天要去东莞南城工作，天河黄村中海康城 、黄埔东荟城、海珠琶洲珠江大家庭花园。要求一是不太差的学位+长期投资价值，买房云叔分析一下这三个地方利弊？

回答：你好，根据你的需求来看，建议选择顺序是：天河>黄埔>海珠；中海康城，以前因为三条主干道围绕而备受遗忘，而也因为21号线、穗莞深城轨吸睛，后续又因广氮-奥体板块的结点位置突出，清华附中的确立，广氮拍地的再起，又重放异彩。中海可以说是一步一步的利好小跳前进。东荟城属于教育新兴板块的新兴学位房，底蕴是不能和越秀天河甚至海珠相提并论的。东荟城得益于萝岗这个新广州人聚集的地方，有早年华景新城的感觉，当年华景也是没地铁且鸟不拉屎的。目前我认为东荟城=怡园<骏景小学<华景小学。目前东荟城的价格投资来说有一定溢价。珠江大家庭花园，对于单体楼，一直都是跑输大市的。你拿来放租都还凑合，如果投资角度看的话，不是很看好。

提问：云叔好，山海连城真的啥啥哪哪都不行吗？已经在山海连城买了最佳位置一套，请教云叔帮忙分析下，优缺点利弊，感谢！

回答：你好，山海连城的最大价值在于价格便宜，第一是有狮子洋的海景，第二是3公里之外的佛莞城际轻轨，第三是周边以广汽传琪为住的汽车研发基地，产业有一定支撑， 但这个小片区后续无地铁，交通不方便，远离城区，直线距离到万博也要15公里，这个距离是一个不可逾越的空间，这需要很多年的发展和演绎 我们说一个东西有价值有没有问题，没有问题，更加有价值的问题是你这个价值什么时间能兑现，时间+价值的双重标准才有意义。

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