广州楼市:买房选二手房还是新房?二手房需注意什么?内行人透露

我是云叔说房,资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行楼市调研,选择大于努力!未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱,关注“云叔说房”,成为最会买房的人。

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提问:云叔你好,请问应该选二手房还是新房?选购二手房需要注意什么?可以帮我分析一下吗?感谢!

回答:你好,新房二手房各有利弊,现在产品是越来越好,所以新房在规划、户型、园林、施工等方面大多数是比二手房要好的。二手房看得见,对户型、配套、物业等各种优劣势都一清二楚。之前也说过选二手房的问题。主要三点,一是比较累,要多看多比较,和新房不一样。新房是在建设中,现场看不出什么,二手房每套都一样,不只是户型,楼层带来的采光也会不同,不同楼栋同一户型也不同。还有就是原来人家住的情况也会有影响,还有周边的邻居。所以,选好意向的之后要一套套看一套套比较。看小区的物业管理也很重要。二是讨价还价的心理战。三是要有个靠谱的中介。二手房很多手续需要中介配合,中介的责任心、服务、流程的熟悉程度、与银行房管局等的关系等,都很重要。三点之外,就是运气了,碰到了合适的房子合适的价格。

提问:云叔好,目前我们在东莞卓越弥敦道有套112平四房还贷中,手头资金130万,1、想再投资一套,先看了中海十里溪境,因房子只有东北向,总价约300W,加上万江经济在东莞排名靠后,再加上无地铁担心发展不起来,所以犹豫中;2、中介带看了南城金域华府两房350W,万科金堤香树,香树丽舍两房约300W,而且单价贵又是两房,所以举棋不定;3、源悦,现在推二期了,价钱较一期涨了2000元/方;4、中介带看了莞城田禾卢浮公馆三房两卫350W,楼龄新小区小,香港街三房285W,楼龄15年;5、厚街镇万科金域世家目前看了这些很难决定。广叔,我在东莞厚街上班,先生在石排,如果纯投资,300W左右您推荐哪里?一手好还是二手好?二手就能少点月供,压力也小点;如果投资+自住,您又推荐哪里呢?感谢

回答:你好,卓越弥敦道在石碣,考虑自住的话还可以的,如果投资角度的话,就一般了。中海十里溪境可以考虑。临江区域在开发建设中,有增长利好。金域华府可考虑;万科金堤香树和香树丽舍就挨着,地段还行,可考虑。源悦可以买。田禾卢浮公馆在运河东,片区成熟,未来涨幅较慢。香港街也差不多。万科金域世家可考虑的。考虑纯投资建议二手淘笋,次新为主。根据你的情况,还是选择离工作地点近一点的厚街,可考虑方案5。具体详见内部分享!

提问:云叔好,我现在南沙有个房子,想卖了买回市区,但是市区都涨了,还值得吗?买房云叔指点一下!

回答:你好,值得,目前部分市区的盘贵了10%左右,如果这样都算站岗的话,等2年限售他们出手的时候基本没多少钱赚的,一波行情,基本都可以到30%的涨幅,好的标可以到50%,你在南沙割的肉,市区会涨回给你,南沙不是不能涨,是不好涨,即使涨了,也不好卖,现在很多人置换,不知道怎么赢时间,我建议大家先把手上不好的货找人出掉,割点肉没事,然后只要签约了,赶紧去签下一套,过户时间往后押就可以了,这样才能不踏空行情,千万不要卖了房子收到房款才去买下一套,时间不等你,估计那会都贵了。

提问:云叔好,刚需,打算投资为主,首付50-60W,希望租售比好一点,请问有什么盘可以推荐?二手房还有笋盘吗?如何找好?谢谢!

回答:如果是考虑投资的话,还是建议首选那些倒挂比较厉害,地段和配套都还不错的楼盘。不过,这样注定会是一些上车比较难的楼盘,需要土著年限之类的;至于二手房的话,一房一价,笋盘有,但很多时候不来自房子本身,而是来自于业主的急售心态。如果房子本身没有问题,地段、花园、户型、楼层什么都没问题,就是因为业主倒霉了,急售,卖房救难那种,所以价格才便宜,这种才是真笋盘。一旦弄清楚这一点,市面所有笋盘真假都能快速辨别出来。如果下次有中介打电话来说某处有套笋盘很值得买,但是地段太差、旁边有垃圾站和墓地、房龄太老等等,就可以直接挂掉了。第二,注意几点买入的方法:现在的买房时机是否被低估?整个地段是否被低估?房子是否被低估?

提问:云叔,你好,请问 凯旋新世界,9左右的一期,11左右的三期是不是有投资价值?谢谢

回答:你好,其实豪宅的投资,我觉得广州的行情会步深圳的后尘:那就是豪宅是“领涨”。只是觉得广州的豪宅“领涨”的趋势和行情没有深圳那么明显,这是第一,第二就是要想复制和呈现深圳“豪宅领涨”可能还需要几年 如果单纯从这个盘本身来看,9万的一期,11万的三期,是可以买的。

提问:云叔,坐标广州,我的和孩子的户口都在广州,这几年因为工作原因住东莞,老大秋天上二年级了,决定明年回广州读公立。海珠赤岗有一小楼梯楼,准备现在出手置换一套400万左右的小三房。因为一周大概两天要去东莞南城工作,天河黄村中海康城 、黄埔东荟城、海珠琶洲珠江大家庭花园。要求一是不太差的学位+长期投资价值,买房云叔分析一下这三个地方利弊?

回答:你好,根据你的需求来看,建议选择顺序是:天河>黄埔>海珠;中海康城,以前因为三条主干道围绕而备受遗忘,而也因为21号线、穗莞深城轨吸睛,后续又因广氮-奥体板块的结点位置突出,清华附中的确立,广氮拍地的再起,又重放异彩。中海可以说是一步一步的利好小跳前进。东荟城属于教育新兴板块的新兴学位房,底蕴是不能和越秀天河甚至海珠相提并论的。东荟城得益于萝岗这个新广州人聚集的地方,有早年华景新城的感觉,当年华景也是没地铁且鸟不拉屎的。目前我认为东荟城=怡园<骏景小学<华景小学。目前东荟城的价格投资来说有一定溢价。珠江大家庭花园,对于单体楼,一直都是跑输大市的。你拿来放租都还凑合,如果投资角度看的话,不是很看好。

提问:云叔好,山海连城真的啥啥哪哪都不行吗?已经在山海连城买了最佳位置一套,请教云叔帮忙分析下,优缺点利弊,感谢!

回答:你好,山海连城的最大价值在于价格便宜,第一是有狮子洋的海景,第二是3公里之外的佛莞城际轻轨,第三是周边以广汽传琪为住的汽车研发基地,产业有一定支撑, 但这个小片区后续无地铁,交通不方便,远离城区,直线距离到万博也要15公里,这个距离是一个不可逾越的空间,这需要很多年的发展和演绎 我们说一个东西有价值有没有问题,没有问题,更加有价值的问题是你这个价值什么时间能兑现,时间+价值的双重标准才有意义。

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