广州楼市:楼市将迎来新变局,买房的看完心里就有底了!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，手上资金70万，总预算250万以内，目前在新塘开发区上班，深圳户口，名下无房无贷，考虑就业和小孩之后上小学的话，建议哪些楼盘比较合适？新塘还是增城区那边？感谢

回答：你好，总预算250万，这个预算新塘是比较好的，新塘怎么说虽然是不限购区域，但是总价比较低，地铁能通黄埔天河，可以考虑的。

提问：云叔好，北滘深业城，建筑面积141平方，5房3卫、230万、毛坯、复式，建筑面积114平方，4房2卫、175万、毛坯、平层，如果投资选择哪一个更好？为什么？谢谢

回答：你好，考虑投资的话，其实这两个差不多，我记得这个盘有单价1.39-1.45万/平的房源，毛坯的，投资选北滘深夜城不是一个好的选择，因为自身的价值不太足，距离地铁比较远、周边的环境比较嘈杂、配套也不够成熟，虽然单价足够便宜，但便宜如果不涨的话，有什么用，有175-230万还不如去千灯湖买小三房，地铁上盖，绝对次新花园社区。

提问：云叔好，请问岭南新世界淘到4万以下的，还值得入手吗？嘉禾望岗的地段感觉好尴尬，它不在广州东进南拓的方向，但是想想，它价格就摆在那里，现在就是很纠结啊，感谢！

回答：你好，买岭南新世界的，大社区、新世界物业、华师附小，个人觉得岭南新世界的价格属于偏贵的那种，主要是在那个片区，他没有竞争者，导致自己“一骑绝尘”，其实价格是比较偏贵的。

提问：云叔好，我在花都靠机场在供有一套商品自住房子了，本人在深圳松岗地铁边上有一套10年小区的小产权房，现在租金3000，可以出售160W上下，不知道可否把小产权房卖掉，再加一些资金，预算资金加100万，有两个考虑，1、花都湖或者湿地公园置换一套自住和投资双功能的，我看中的是花都周边有规划3条地铁线旁边又有优质中小学学位；2、现在说要搞空港CBD，高增人和地块可否值得投资的房子？您推荐哪里的房子值得投资？麻烦云叔点评一下！

回答：你好，小产权金融属性差，升值比较慢，可出手置换；1、花都湖或者湿地公园都可以，但要靠近地铁。2、空港CBD是有一定的概念，但是价值不大，飞机噪音是一方面，另一方面其实并不能带来太多人口和就业的导入，所以对房价来说作用也不会很大；可以看下黄埔科学城，具体详见内部分享！

提问：云叔好，自住番禺锦绣银湾130方，无需考虑孩子上学，还有一个房票。最近看了3个盘，都是1.5-2年后交房；1、知识城红卫地铁口附近的时代印记，100方，2.5W，全款；2、知识城和棠下地铁口附近的凯德中新里2期，120方，3万，全款；3、海珠洛溪大桥附近的中海观澜，100方，7W，5成首付，如果从投资角度，5年左右，您建议哪个盘？若10年左右，又如何建议？2-3年后，有没有必要把自住房从锦绣银湾换到中海观澜？主要考虑可以离大的医院近了很多，你觉得怎么选择好一点？谢谢

回答：你好，番禺锦绣银湾，大石，景观还是可以的，如果考虑自住的话，可保留；知识城发展还需要较长时间的，同时供地较大，人群导入不是很明显。如果要买知识城，建议凯德中新里2期，配套也比较成熟；中海观澜可以的，可作为首选，就是旧改需要点时间。1、中海观澜。2、可以考虑；大石锦绣银湾没有什么利好。

提问：云叔好，我们现在持有东泰花园明华苑三房和莞城地王广场38平小房，有学位，老婆在莞城区八达街附近上班。明华苑三房是否值得持有？如果要换掉，购买达鑫滨江新城是否可行？

回答：你好，明华苑地段还不错的，有一定楼龄，地王广场读书用可保留，达鑫滨江新城景观还可以，比较适合自住+投资；明华苑还能持有3年左右，由于楼龄偏老，未来会渐渐跑输。

提问：云叔好，我住在东莞，现想买深圳房，但是太贵了，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜了一半，现在是15000，因为是考虑投资，很看重以后的升值空间，请云叔帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久； 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从投资角度上看，要考虑也不单单是这些，为什么一直不建议买，由于土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力，入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。可以到东莞多淘淘小户型。

提问：云叔好，广州户口，首房非首贷，首付4成，总价预算700万，考虑自住兼投资，三房，为小孩准备学位，小孩今年9月份上幼儿园，准备持有3年或9月。1、跑马地花园小高层，99年北向三房，103-113平，总价680-710万；2、骏景花园，2000年北向三房，104-110平，总价700-730；3、广钢新城的次新房或新房，南向三房或四房，110-130平，总价680-760；请问以上三个盘是否建议？如果建议请帮忙排序，请帮忙分析一下！十分感谢！

回答：你好，1、跑马地花园，随着未来马场旧改我认为有一定的利好，是可以考虑；2、骏景花园也可考虑，3、广钢新城，但是这个总价没必要跑去广钢买了，广钢在产业商业上还是有所欠缺的，就按你这个顺序选即可。

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