成都楼市:大户型和小户型哪个涨得快?入手得先看准了!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，刚需自住，请问是买160平的4房还是买一套115平的三房然后剩余的钱再投资一套？

回答：买房的时候，同地段的房，当然希望用有限的资金买到面积最大的房子，不仅性价比高而且空间大住着也舒服，尤其是第一次买房，有人总觉得房子买得越大越好。但是我更建议买一套三房然后投资一套小户型。

1、购买面积较大的房子，物业和装修的费用也随之增加，除了购买成本之外，往后的长期费用也应该考虑在成本当中。

2、大户型房产在保值性上或许不如小户型，如果想要变现，接受的客户一般也是都有经济能力的，他们不缺购买新房的资金。还未结婚的朋友买房，以后结婚成家有了孩子等，肯定还是换套面积更大的改善房，那么这首套房，基本就是用来做投资，而房子在90平米左右，投资保值空间是最大的。

3、大户型的房子，在二次交易中，由于高总价的原因，相对于中小户型来说没有价格优势，不受刚需人群青睐，导致成交周期较长。

4、另外注意89㎡和90㎡虽然都属小户型，超过90平方米的房子契税是按照国家的标准是分为两种情况来收取的，分别是大于90㎡小于144㎡，还有大于144㎡这两种情况,税率分别为购房总金额的1.5%和3%。

提问：成哥好！近期看了东湖附近，对大环境比较喜欢。请问下翡翠城一期已经是十多年的老房子了，而且洋房价格都是3万左右，还值得买吗?

回答：你好！考虑到楼龄问题，十多年的老房子我是不太建议的。东湖板块目前周边是没有土地开发的，也不可能继续开发升级，所以它的生命周期是走向衰退的。而翡翠城一期，十多年的房子了，富人正在卖房置换，而接盘的并不是更富有的人，所以它的价值也是在衰减的。如果你只是一个一般改善，你去接盘，自住保值是问题不大的，但你现在出价都已经到3万了，其实新盘的选择面也比较广，如果确实摇不中，或者买不起，再考虑二手，最好次新。

提问：成哥好，锦麟天玺的学区配套如何？自住+投资是否值得入手，3.2左右单价，和凤起潮鸣对比，各自优劣势在哪里！

回答：你好，锦麟天玺是属于金牛区的新房，新房的学区在交房之前都不明确，交房入住后教育局才会纳入其中，但通过推断，大概应该是正对口茶店子小学的。这个小学是目前金牛区数一数二的小学。绿城凤起潮鸣则对口的是青羊区的金沙小学，属于青五片区，仅次于青二片区。两所学校来看，金沙小学好过茶店子小学。锦麟天玺的优势就是位于金牛区的核心茶花板块，周边的商业、地铁、教育资源比较均衡，缺点就是周边空地和老破小还比较多，房价也比较高昂。

相反的凤起潮鸣，主要优势就是绿城品质高端楼盘，然后对口金沙小学，劣势是周边目前地铁商业配套较差，临近三环，存在一定噪音，价格也比较高。

主要还是根据房源本身的价格情况来决定，哪个更具有优势。

提问：成哥好，名下高新区城锦南汇有一套小面积套二，手里子弹70。准备卖小套二凑个首付换个10年左右改善自住，后期想卖了再投资，目前看中鑫耀美泉乐府叠拼150平米和保利大国璟跃层167平米，单价在22000和23000，首付在100—120，想平衡自住和投资需求，现在比较纠结买哪套，请成哥给点建议，或者有其他更好满足需求的楼盘也请推荐一下！

回答：在单价差不多的情况下，建议选保利大国璟。1、从商业配套来说，保利要好很多，周边大型的商业如：万达。2、从交通上它离地铁站更近一些，无论是升值还是保值优势都要明显一些。3、面积，改善型住房，面积大一些居住性要好很多。

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提问：成哥好！请问保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层值不值得投资？以后流动性会不会差？升值空间怎么样？如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘推荐，高新区普通资格，谢谢!

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。

保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。

提问：成哥好！最近在关注天府新区保利和光屿湖，但是听置业顾问说有人才房。想问问，这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说，这种商品房+人才房的模式，有什么需要考虑和关注的，谢谢！

回答：人才房的价格跟商品房基本没区别，大概就是一个9折或者85折的状态，而且这些人才也不是拆迁户，或者公租客，整体素质还是相对较高的，所以我个人觉得问题不大。唯一可能就是注意一下，人才房的面积不要太小，同时，也要注意量，例如10栋商品房，1栋人才房，就问题不大，但如果5栋商品房，5栋人才房，就会有一定影响。

提问：成哥好，请问房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？

回答：次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养得非常好，也可以归纳为次新范畴。 主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！ 可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。 光凭房龄，很难判断。

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