上海楼市:哪个区在上海郊区里发展得最好?值得重点关注!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，如果在上海要购买郊区的话怎么选择？哪个区会是上海郊区里发展最快的？

回答：松江应该是上海几个郊区里发展得最快的。

去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市第一。

预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市第一。

今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设/启动轨道交通12号线西延伸建设/加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸/开工建设有轨电车T2线西延伸/力争泖亭路、昆港公路等竣工。

提问：成哥好，为什么北、深的房屋均价都要比上海高出10000+了,难道这个基本面的差距有这么大？是不是因为老龄化问题、偏向性、金融地位、红利等？

回答：上海内环内核心区域房价新房都是12w+，再来的次新房也是9w。

深圳房价看上去比上海贵，有几个原因，一个是深圳每一轮都是先行启动，刚涨过一波，上海还没有启动，所以看上去深圳更贵一些。另一个是深圳有很多房子，75平米可以做到3房，90平米做到4房，如果把这些面积折算回去，也不见得比上海贵。上海有自己的问题，因为人口流入和严格的管控，更加注重调控，但是上海对长三角土豪的吸引力和头部的ip，近期深圳还赶不上，长远看上海的房价至少会和深圳打平。

提问：成哥好，上海普陀桃浦智创城看好吗？，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？计划把父母搬离我近点的两房养老。十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久？

回答：我并不太看好桃浦板块，有铁路穿过，把板块割得支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求，如果考虑父母离得近养老自住可以买，如果为了纯投资建议再考虑其他区域。

外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高新产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。

提问：你好成哥，请问前滩楼盘现在可以入吗？楼盘东方惠礼，都说前滩发展会不错。9万多的单价，作为二套房的话首付七成，也只能入手47平米的小户型，因为有可能会对口华师附中，也是一个最大考虑因素。是否投资学区房会更保值？前滩新房小户型是否可以入？东方慧礼距离华二比其他楼盘偏远，还是等等其他楼盘的小户型？也是特纠结。我们是二套投资的 ，是否有其他板块推荐？

回答：前滩是近几年，最看好的上海升值性最强的三板块之一！其他两个板块，分别是大虹桥商务区和张江科学城。前滩，区位很好，整体规划开发，具有商务区的定位，功能与配套很好，当然也包括优质学区华二附中。前滩整个区位，都很好。但细分小区，影响因素主要是距地铁站的距离，以及商业配套。东方惠礼，离地铁站800米，有点尴尬，步行得15分钟，不能算地铁房了；尚峰名邸、三湘印象名邸、格力等那个地点，距地铁站1.2公里左右，就更不能算地铁房了；华唐名邸距地铁站400多米，这个距离步行可以。

商业配套主要集中于济阳路西侧，也即前滩商务区的东部。格力所在的九宫格那个区域，距商业最远。东方惠礼当前可以参与认筹，具有投资价值。其他板块，如大虹桥，多数新盘，基本没什么限价，没有价差。比如，万科天空之城，区位很好，地铁边上，看好长线升值性，当前没有价差。上车可考虑东方惠礼。

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提问：请问成哥，450万预算买江桥动迁房，和虹桥金茂悦。这两个选择哪个比较好？

回答：我个人比较喜欢江桥，这个预算可以买个三房了，毕竟有地铁，有万达，通勤方便，瑕疵是有航道，会有点吵杂，不能接受的就没办法了。虹桥金茂悦产品力不错，就是华新没地铁有点硬伤，如果对居住品质要求高的，还是选这个。

提问：成哥好，坐标武汉，我看了一套万科金域国际房子和龙湖春江彼岸，现金100万。龙湖不是一线江景房。万科和龙湖该如何选择，汉阳滨江哪个楼盘值得买？

回答：万科金域国际在汉阳属于第二梯队，万科自住也是不错的。除了学区一般，其他各方面都还不错。投资回报率不如低价潜力盘，未来会随大盘涨。 龙湖春江彼岸在汉阳滨江性价比还算不错，汉阳滨江是汉阳重点发展的板块，利好会慢慢兑现，跑平大盘没有问题。自住+投资可以入手。 汉阳滨江等待成熟需要时间，环线位置更好，更适合自住。包括但不限于：复地海上海 滨江金茂府 锦绣长江等。

提问：成哥好！本人现江苏无锡。先前夫妻两人有一套已经置换过的147平房子，月供5500。现在手上子弹有30W，想入手一套二套房，目前最初考虑方向是新吴区美新玫瑰的小户型，46平米左右，总价大概是82W.这个楼盘是08年左右的房子，想以租抵贷来养房。过两年再把这个小户型卖掉，为下一套房子攒首付。这是目前介于我们夫妻的总体收入水平来做的计划，不知道这个投资方向是否正确？

回答：你好，无锡投资优先梁溪区，太湖新城 太湖新城是无锡领涨板块，有学区有环境，可惜价格不菲了，未来大概率还是无锡楼市房价的领头羊。 只考虑新吴区 在长江路板块再淘淘笋。

提问：成哥好，请问房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？

回答：次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养得非常好，也可以归纳为次新范畴。 主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！ 可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。 光凭房龄，很难判断。

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