上海楼市:房价越来越高,但房价和经济相匹配,也是财富的象征

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提问：您好！曾叔，在上海打拼了这么多年，上海的房价越来越高，越来越买不起，上海的房价什么时候才可以不这么高？

回答：你好，上海历年楼盘房价在全国也是最高的了，毕竟上海经济强大，房价和经济互相匹配，也是财富的象征，可人们既希望经济发达，又希望房价低，这是很难实现的，只能尽量使二者达到最佳的比例，上海房价收入比基本达到了人们希望的数字，房价高，收入更高，房价收入比低于深圳和三亚排第三位，说明房价最高的上海买房压力不是最大的！上海未来的房价走势值得期待，因为2021年国家将加大楼市调控力度，尤其是针对一线城市，将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，特别强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚决遏制投机炒房，使炒房客没有生存空间，让未来刚需买房更加轻松！

提问：你好！曾叔！老家武汉，杭州户口，目前武汉2套，一套百步亭15年两房，一套幸福湾两房(贷70)。上海两套，一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自住(17年500购入，贷220)方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住，但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套(每套市价240)可操作支配。手头子弹80，家庭年入80。1、处理掉除自住同济外(为了小孩上学)的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住。2、处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套？手上房产有点乱，请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换？谢谢！

回答：你好，顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱，但有规划，也有充裕的土地储备可供发展，宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块，但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远，相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势。算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块，无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成，顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站，和当年的莘庄类似，只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气，成为地方豪强的。

而东上海能发展起来，则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换。同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的，后来才开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。武汉可以出售一套换杭州。杨浦改善可以关注东外滩，未来杨浦区的商务中心，相对来说会有一些期待。上海买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！京户首套 自住带投资性质 通州靓景名居一居室 价格合适 但缺点无燃气 可以考虑入手吗？和台湖印象哪个投资比较好。除上述盘通州还有哪个盘比较适合投资，小户型。

回答：你好，台湖这地方正好处于两区交接 两不管地带 除了地铁规划啥都没有。台湖的问题，是得实在太多了，到处都是可开发的空地，潜在供应几乎无穷无尽。而且，轨交前往市区各商务区比较绕，站数和时间都相当长，不太方便。小户型自住+投资，可以关注以下楼盘：百子湾的沿海赛洛城和大成国际、望京的望京新城、方庄的10AM、石佛营炫特区、酒仙桥瞰都国际、DBC加州小镇。

提问：你好！曾叔！请问如果在上海要购买郊区的话怎么选择？哪个区会是上海郊区里发展最快的？

回答：你好，松江应该是上海几个郊区里发展得最快的。去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市第一。预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市第一。今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设启动轨道交通12号线西延伸建设。加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸。开工建设有轨电车T2线西延伸。力争泖亭路、昆港公路等竣工。关于上海的高回报投资率楼盘，具体请参考内部分享！

提问：你好！曾叔！请问2021年现在广州投资买哪个板块？天河黄埔涨太多，海珠除开琶洲可以投资吗？

回答：你好，其实，拉长周期来看，还是这些区域会有强劲的后动力，这个时候就看出来谁对市场最熟悉，谁对区域板块的认知更加坚定，千万不要用板块一定会轮动，未涨的区域一定会补涨这种看似严丝合缝，其实没有完全逻辑的看似正确的话语，补涨又怎么了，再过个3-5年，不也沦落到目前的境况吗，还是会横盘和下跌，好像板块轮动装了一个按钮，说按下就会启动似的。参考深圳、上海的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，不是说某些地方不会涨，不会补涨，而是说从长期来看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，也不能只看三天，要看三年、五年，甚至6-8年。

提问：您好！曾叔，今年想在上海全款入手一套，总预算在2000万左右，主要考虑投资，纯考虑涨幅的话，建议这个价位在浦西哪个区位选筹比较好？单身只能买一套，房票有限，没法拆分。

回答： 你好，建议在黄浦和老静安选了，2000万预算有流动性的，也只有这两个区位还有点价值和流动性，可考虑带个强力学区，买3、4房的产品，这样比较有竞争力，学区可以锁定下限。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问普通家庭如何配置资产？

回答：你好，对于普通家庭来说，资产的配置其实拥有两套房也就算不错了。能够保证自己的家庭有两套房产，但是要勇敢让自己拥有第三套房子。第一，要始终让自己拥有处理自己资产的能力。对于一个家庭来说，如果只有一套房子，虽然他严格意义上确实也是家庭资产，但是因为你始终需要居住，除非真的出现重大家庭变故，不然你是不会处理自己这套家庭资产的。拥有了第二套房子，虽然说也不一定一定让你卖掉，但是手里拥有这个筹码，你会对行业有更多的思考，面对周期面对波动，个人潜意识的状态以及对未来的判断会更加直观和敏锐。

其实我们最害怕的就是那种站着说话不腰疼的，当你手里握着筹码的时候你的思考就会更加客观。第二是面对人生重大决策的时候敢于下注。靠着房地产的红利，实现财富增长阶层跨越。第三因为房子拥有持有租金和变现现金双向现金流，如果你有了第二套房子，你一定会思考到底持有好还是什么时候变现好这个能力就是企业经营运营的能力。那些企业家怎么说这么牛掰，其实就是日常各种平衡和资源调配的结果，对于你来说不论是租金的变化或者房价的变化，你都可以发现背后的原因然后做出平衡的选择。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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