上海楼市:“它”在上海郊区里脱颖而出,投资自住需要早知道!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：请问您，哪个郊区在上海郊区中，潜力十足脱颖而出？

回答：松江应该是上海几个郊区里发展的最快的。

几日前，松江区第五届人民代表大会第九次会议开幕，公布了不少好消息。去年，松江经济实现逆环境下高质量发展，实现地方财政收入220.62亿元，同比增长4.8%，连续60个月保持正增长，增速位居全市第一。预计实现地区生产总值1620亿元，同比增长4%，增速位居全市第一。

今年松江将加快沪苏湖铁路和松江枢纽建设

启动轨道交通12号线西延伸建设

加快推进沪松公路快速化、嘉松公路南延伸

开工建设有轨电车T2线西延伸

力争泖亭路、昆港公路等竣工

提问：曾叔，浦东区域别墅，价格在500-600万左右的，有推荐吗？

回答：浦东房价偏贵，500-600的别墅肯定是很远很远的了。想什么川沙、祝桥之类的，如果在周边上班，这种别墅有自住价值，投资就算了。建议还是别买。

提问：曾叔您好，关注了一段时间，您比较强调的是老破小不要碰，但是有2娃的想买带学区的只能买老破小挂户口（预算太有限），目前手上有只有一套浦东张江400多万的老破小（贷款还有一些，娃已上一年级了），这种情况该置换到另外一种双学区或一贯制的老破小吗？（譬如东园一村、金桥酒店公寓），还是投资一套有潜力的地方（公元2040&仁恒海和院），等到过三四年大娃快要初中前一年再置换初中学区房？真的蛮迷茫的，求解。

回答: 有学区的老破小可以考虑，主要是学区取胜。老破小学区房投资需要一些眼光，因为今年涨幅已经有一些了，下一步买哪个房子是房源取胜。学区房最近几年涨幅会稳定，长线看高基数效应会略微影响涨幅，这个要辩证地看。你说的祝桥和崇明都不是潜力地块，可以选择大虹桥和三林这一些地方，潜力更大。因为你有初中学区房需求，我更建议你买初中学区房，自用和投资都可以。

提问：曾叔，请教一下刚需自住300万-400万之间上海宝山顾村板块可以考虑吗，看2035规划宝山也会成为上海市级四大副中心之一。或者有没有其他推荐投资的板块？顾村板块目前考虑顾村公园周边如保利叶语，文宝苑，采菊苑这些盘，每个小区的楼龄不太一样，在这些小区附近近地铁，学校（刘行新华实验学校、鹿鸣学校），医院（复旦华山），超市（沃尔玛），感觉配套齐全。作为上车房，是否值得购买该板块，并且考虑日后如果换房，是否好出手？

回答：宝山顾村只有自住属性，不太可能成为真正意义上的市中心，上海发展北侧不是主攻方向。你说的这些小区自住倒是不错，如果你在7号先沿线上班的话，可以考虑。不过400万在大虹桥辐射区也有不错的选择，升值性更好一点，细节需要结合你的通勤等因素来考虑的。

提问：曾叔，父母名下两套房: 一套真如老破小 租金3500价值180万。一套阳光威尼斯板块九十平米的房子 租金4500，价值四百万出头，地铁十四号线附近。我作为户籍独生子女有一套正背负贷款180万的大华次新二房 这房子现在和父母共住。现在每月还贷是靠父母名下两套房子租金和自己的公积金维持。考虑到今后趋势 对父母名下两套房产的流通性和价值增长性有所担心，想在不增加杠杆又能维持共计八千租金的前提下，进行房产更换和整合，请您提提思路，谢谢。是否有必要换房，去换上海其他哪里板块的房子或者学区房之类的

回答：可以考虑两套房置换一套近郊次新，比如大虹桥，三林都可以考虑，租金到8000不难。

这样打法比较麻烦的是税费成本比较高，如果现金流紧张，暂时不用操作的。

提问：曾叔你好、请教一下、外地户口、姐姐房子在杨浦控江路、外甥在许五小学二年级在读，如果房子赠予给我、我家小孩是否可上对口小学、按学籍对口规则外甥上初中是不是不受影响？谢谢！

回答：1. 你和孩子都是外地户籍，不一定能排上，可以打学校电话问一下往年情况。

2. 五年一户政策，要看你孩子哪年上学。如果你外甥读初中的时候，你孩子读一年级，是可以的。

提问：曾叔您好，坐标上海，刚需首套，老公有购房资格，预算300，松江新城，地铁旁20年房龄的房子能选择吗（有对口学校）？

回答：松江新城房子不错，但就是太远，将来要出售卖出很麻烦。不是很建议，如果是自用学校可以选，否则的话，不如考虑泗泾和九亭这些地方，

提问：曾叔你好，上海户口，上海社保，上海名下没有房产，想买首套，但是人不住在上海，房子用于保值增值投资，买来后，希望房租租金能抵月供，或者月供自己再加几千元也行，房子以后也有升值空间，首付四百万现金左右，有什么楼盘建议吗？

回答：你要租金低月供，那基本上杠杆就不能放太大，那这个总价预算只能在大虹桥、三林、浦江、大场一带考虑。具体楼盘参考内部资料。

提问：曾叔你好，预算800万，想买三房。首套房。通勤地址为张江、隆昌路、漕河泾，比较倾向于浦西的房子。请问大连路附近有合适的小区吗？或者对区域有什么建议？谢谢

回答：800万在大连路买不到好的三房。要想买到品质好的三房，这个预算，也只能在大华大场这些区位考虑，要么就是放弃中内环，考虑中外环的大虹桥、莘庄、三林这一代。

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