深圳楼市:深圳回迁房升值潜力大吗?总结这几点必须注意的事项!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快地看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押，你评估哪个升值潜力大些？如果都不行，另外有单价相同龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知，希望云叔签回迁房需要合同备注关键事项再给点建议，谢谢

回答：回迁房的问题，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题，一是拆迁周期，不确定性很大，有的似乎快完成了，最后几户人家可能会拖上十年，每年的占用资金成本来计算;二是风险问题，尽量直接与开发商签约，但即使开发商签约，回购房屋仍是半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两种风险没有人会帮你背书信用，必须自己承担，只能说没有理由便宜。

提问：您好云叔，想在盐田购买小三房60到80平米的学区房，看了春天海，请问是否有其它推荐？谢谢

回答：你好，其实盐田也有不错的学校，具体还是看你主要考虑自住还是学位，如果重点考虑学位也可以买在罗湖。 如果是自住的话，可以考虑春天海。但是盐田投资潜力一般，盐田定位是港口和旅游业，不是重点，缺少城市资源。

提问：云叔好，为什么很多人说买房最好能多贷款，还款时间越长越好？是不是贷款100万，供30年比供20年对购房者要好？

回答：你好，关于买房贷款是做20年好，还是30年好，个人看法是贷款永远是越长越好，永远选择等额本息，因为贷款的本质目的是为了获得货币的时间价值，我们之所以做按揭，就是要负债套利，现在通货膨胀已经非常高了，多做按揭是可以赚钱的，因为物价涨了，你的负债没有涨，你就赚钱了。

提问：您好云叔，本人在东莞无房，但有名额，惠州有一套房，贷款早已结清，现在手上有120万左右资金，想在东莞上车，考虑纯投资，现在看了茶山龙湖天曜城，这里的交通比较好，但是比城区和松山湖那边差很远，感觉后期升值空间不大，如果想在松山湖周边或者滨海区选择，请问云叔有什么好的建议，如果后期政策收紧，现在上车的话会不会追高，感谢！

回答：你好，茶山龙湖天曜城，东莞站，是可以考虑的。现在上车没问题，短期看最多就是横盘，但低总价的刚需房子更大概率会继续涨。具体详见内部分享。

提问：云叔好，我广州户口，在南沙中交蓝色海湾有一套房，现有资金200W左右，请问云叔建议我买哪个片区，南沙星河智荟可以买吗？可以帮我分析一下吗？谢谢

回答：你好，中交蓝色海湾还可继续持有；星河智荟，大涌地铁口，目前周围环境不太好，也需要持有较长时间，综合来看，也可考虑的，可考虑科学城入一套。

提问：云叔好，考虑投资，总价500左右，算上时间成本，目前3个月后黄埔购房资格，在3房中黄埔花园，中鼎，鼎峰，还有新房品秀，哪一个涨幅更大，适合长持?或者您有其他的好的建议？

回答：你好，新房不要考虑，首先撇开，新房溢价会吃掉你大部分利润，投资论涨幅，一定不能忽视起涨前进入的短时间拉涨，要不然错误的进入时间你摊分到每个月，你总会觉得等待期有点漫长。目前来看，广州调控还没到达，广州房价还是有上涨的空间。选择更适合新广口味的次新房，不失是一种进攻的手段。而现在来说，其实各位都错过了起步阶段了，目前投资就按照限售期去看待吧，具体楼盘详见内部分享。

提问：云叔好，投资+自住，打算持有5年以上，请问富通城三期复式小三房、圣拿威两房、绿海名居两房、湾上六座两房，更看好哪一个呢？碧海、西乡片区是否有其他推荐的选择呢？谢谢

回答：你好，富通城3期的复式，总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区，具体你要看你买入的价格， 圣拿威，楼龄新、近地铁，交通便利、大花园，缺点是没赠送、单价高，湾上六座的劣势在于户型，其他都不错， 绿海名居劣势在于高架太近，地铁太远，出行不太方便。 这几个楼盘对比的话，富通城>圣拿威>圣拿威=绿海名居。

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