深圳城市更新加速 回迁房指标买卖火热

吴家明/摄 周靖宇/制图

证券时报记者 吴家明

除了楼市调控升级，城市更新也是近期深圳房地产市场的一个关键词。为打破只要一户不同意，旧改项目就“停摆”的局面，深圳拟对城市更新政策进行调整，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》正在公开征求意见。而在近期，深圳多个大型城市更新或棚改项目也传来了进展，但在这背后，一些有关更新的“乱象”也值得重视。

10年与7个月

2009年12月，深圳颁布了《深圳市城市更新办法》，开启了一个城市更新的深圳时代，最新发布的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》因此也备受市场关注。

其中，《征求意见稿》第三十二条为“个别征收模式”：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

说起钉子户和拉锯战，就不得不提到罗湖区的木头龙城市更新项目，这一项目早在2010年就被列入深圳城市更新单元第一批计划项目。直到2019年8月仍剩下几户未签约，整个项目陷入停滞状态。2019年8月，罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，木头龙片区零星房屋征收被确定为2019年度罗湖区零星急需项目。今年3月，深圳市罗湖区2020年一季度12个重大项目集中开工，其中就包括了木头龙小区城市更新单元项目。记者在现场看到，木头龙更新项目已经动工，紧邻木头龙项目的教育新村老旧小区也传来了更新的消息，而且该小区仅历时7个月就完成全部签约，刷新了深圳市老旧住宅区城市更新项目的签约纪录。临近的木头龙和教育新村，一个走过近10年的漫长更新路，一个仅用了7个月时间，渗透着城市更新的“喜与悲”。

有教育新村的业主告诉记者，该小区的更新首先是推选出一两名居民代表成立“业主协调小组”，收集、反映小区居民的意见建议，组织居民代表和市场主体代表定期协商，这一做法也与《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》中关于公众参与的要求不谋而合。

最近，深圳市内多个大型城市更新和棚改项目都在加速推进。罗湖区船步街片区棚改项目正式启动签约后，实现了15天签约户数、套数和面积达到“三个99.7%”。而在湖贝片区，华润置地主导的超大型城市更新项目湖贝统筹片区已经开始进行拆除工作。

回迁房指标买卖需谨慎

众多项目加速推进，但一些有关“更新”的乱象也值得关注。

近期，深圳多个小区发生业主自行悬挂诸如“我要棚改”之类的标语。在南山桃苑公寓的大楼外墙，就挂了许多红色标语：我要棚改。记者调查发现，由于桃苑公寓属于高层建筑，也不在附近的棚改项目范围之内，所以才有了挂横幅这一幕。而在罗湖区东乐花园，类似的情况也正在发生。有业主告诉记者，多层建筑开始进行更新意愿摸底调查，但部分高层楼宇业主向有关部门提出拆迁诉求。

这时，有关城中村回迁房指标的买卖消息也满天飞。记者发现，“一个个打着‘无需社保、不限购、买到就是赚到’的明码标价回迁房公开在一些网站论坛，微信公众号，甚至在闲鱼平台上挂卖销售。说起回迁房，主要指那些城中村里的“农民房”，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。

有房产中介向记者兜售起一项看似很诱人的回迁房指标买卖：福田石厦村的回迁房，一手村民面积转让，面积在50到120平方米之间，价格在每平方米5.5万元，但要收取更名费70万元，佣金也要3个点，而且目前没有租金补贴。记者发现，石厦村位于福田的中心区域，周边房价几乎都超过每平方米10万元，所以这个价格看上去也十分诱人，咨询的人非常多。

不过，记者前往现场调查时，一位村民给业主展示了一份“声明”，指出有中介和代理针对石厦村旧改项目二期的回迁房散布不实消息进行炒作，提醒各位业主回迁房交易涉嫌违法，相关交易不受法律保护等。

记者发现，在深圳升级楼市调控之后，“房票”成为置业者眼中的稀缺品。这时，类似的回迁房指标由于不占用名额，开始吸引越来越多投资客的眼光，也应该引起重视。在福田岗厦、龙华观澜等片区，众多城中村都传出类似的回迁房指标出售消息。

而在上周五，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房建设局发布的《关于停止商务公寓审批的通知》，停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。据悉，这已经是短短两年内，深圳监管层向商务公寓第三次出“大招”。深圳市场上的商务公寓，多数来自于城市更新项目。有分析人士表示，未来深圳城市更新项目中商业用地比例可能会减少，住宅用地比例可能会增加，或许会提高开发商参与城市更新的积极性。

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