广州楼市:2021年别乱买房,这类房子投资请回避

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提问：广叔您好，我们夫妻双方是广州从化户口，在从化有套房，属于解困房，3年前上市重新办了不动产证，但没有过贷款记录，只贷过装修款；惠州有一套很旧的楼梯房，不值钱要卖的话可能20万左右！现有子弹50，下个月应该能凑到75左右，现在想投资一套房，月供在6000-8000左右，首付请问我们现在的情况要买的话是不是属于二套房？需要首付5成还是4成？如果首付5成的话估计也没什么好选择了，我们夫妻商量用JLH 做首付3成。我们看了从化的房价，地段稍微好点的都要20000以上了，感觉从化的房子没有投资价值，现在请教房叔，如果投从化，有哪些值得投资！我们去看了新塘品秀，去到28000以上咯，太贵了，买不起！我们也觉得新塘位置不错，不知道新塘还有哪些适合我们的房子？或者增城？或者南沙？还请房叔指点一下

回答：你好。从化的房子投资价值不大；惠州老旧老旧楼梯房可出手。广州名下有房，不管是否有贷款记录都是需要5成。可以这样操作3成。75w，做3成可以买个250左右的房子，可考虑买黄埔科学城，如万科金色梦想、中海誉城；新塘由于入户政策放开，导致新塘的购买力下降，不是很建议。南沙需要中长期持有。

提问：你好，本人在黄埔工作，半年社保，不是广州户口。想买总价500w左右的三房，主要看新房，要求地铁口，学位好。适合自住，请广叔推荐几个盘。

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，我2017年在新塘高位时买了3套(3套都在汇东国际花园)当时每套每平米平均都是23500左右，目前3套月供每个月4万左右，现在还欠银行200左右不包含3套房贷，我现在还能贷款100万坚持2年，请问广叔，我是现在卖掉及时止损还是再申请贷款100坚持两年呢，现在卖的话估计每套亏60万左右，2年后新塘房价能不能涨，或是亏得更多，麻烦广叔指点，万分感谢！

回答：你好。可惜了！这么好的牌！汇东国际花园硬伤很多，离白江地铁也不近，对面就是天量供应的凤凰城，周围环境、配套都一般，挂牌量大；鸡蛋也不宜放在同一个篮子里，新塘本来有一定的潜力的，但是后面政策放开了入户门槛，那么原本属于新塘的购买力，就随着门槛降低流入了其他区域。建议先挂牌，趁这一波行情出个一两套，不然未来怕是难出手了。

提问：新人首问，荔湾陈家祠附近首套房学位一般总价400w还剩250，手上现金250w想上一套学位房投资或供小朋友3年后上学用，家庭目前月入6w，是天河龙口西还是越秀老破小好？还是有其他建议？

回答：贷款是否已经还清？还清的话可以五成，买套500w的，具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔，侨林苑2期的，南向两房，均价9.7W了，值得入手么？有没有其他房源？中怡城市花园的房子如何呀？

回答：侨林苑2期值得入手的，有合适的房源就尽快上车了。中怡城市花园，林和，地段优越，很多人喜欢，物业也换了万科，小区后续品质会有提升。投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，可以推荐适合自住兼顾投资总价700左右的四房楼盘吗？最近看到白云的保利阅云台(单价5万)，以及万科城市之光（单价5.7万），值得投资吗？

回答：你好。保利阅云台，地铁12号线在线，周围环境一般，城中村民房较多；万科城市之光可以考虑的；关注知识星球内推荐的板块和楼盘。

提问：广叔您好！请问买员村的旧房博将来拆迁是否可行？

回答：你好。除非有确定的消息，不然博拆迁，时间成本机会成本很大。

提问：广叔您好，请问增城白江附近的金泽豪庭和汇东国际花园怎么样？目前在黄埔接近增城的地方上班，想靠近13号线地铁一点，计划买个3房中高楼层的，一二手均可。预算200万左右。

回答：你好。金泽豪庭可以考虑；汇东国际花园离地铁稍微远了点。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，天河羊城花园的低层顶层6楼复式，楼梯口有没有投资的价值呢？今天还看了一个小区鸿发广场7楼楼梯楼。目前看投资这两个还能供得起

回答：羊城花园一般，小区略显破旧，离未来地铁也不是很近，价格也不便宜。后者楼梯房7楼，太高了，就更不建议了。两者比，那还是选前者吧。

提问：广叔好，我有套龙口西伊顿18的两房，一年内无上学需求，近期有买家给到650万一次性付款，是否值得出手去置换投资黄埔文冲或番禺万博的一手楼？还是继续持有待涨？谢谢

回答：你好。伊顿18，小区环境，楼品质也都不错，还带优质学位，这种类型的小户型就是涨的最多最快的，建议继续持有。

提问：珠城星汇雅苑有房，最近涨幅较大，宜继续持有还是抛售后转投其他潜力更大的楼盘？

回答：珠城星汇雅苑，马场这个位置未来还有利好，建议继续持有。

提问：广叔，佛山限购限售政策怎么样？本人学历本科不在佛山工作，有办法在限购区域买房么？现在佛山纯投资50万资金一两年内快进快出有什么盘可以推荐的？

回答：你好。可以的，本科学历随便买，中介什么都能帮你搞定。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好。新人首问。广东外省人，纯投资。子弹六十，二套房。目前有两个大方向如下。1.选择买佛山或南海或顺德的：a学区房老破小 ；b新盘（希望有推荐的具体楼盘）。2.选择买惠州沙田站附近或传说中14号线（虽然有消息说暂时不建了）白云站的新盘或者次新盘（希望有推荐的具体楼盘）。想问下广叔：买以上哪个地方具体地段的哪种房产，比较稳，回报率高。或者有其他地方的推荐也可以。谢谢。

回答：你好。是已经在佛山有一套了？还是外地一套？我就按佛山首套计算

1、建议买二手次新盘，建议看下南海：越秀星汇云锦、名汇嘉园、悦万城。2、这个资金量就不要买惠州了，可以考虑东莞。

提问：广叔您好，我本人住在上东国际，想在附近给父母买一套方便照顾父母，同时也方便父母帮我接送小孩放学，我看了一下附近宏远北的几个楼盘(江南世家，活力康城，江南雅筑，江南第一城)，活力康城单价最低同时楼龄也是最老的(03年),我看了一套81平245万的两房，不知道这种老房子还有没有升值的空间，以后好不好出手，顺便也请广叔推荐一下南城其他地方有没有250万左右的小三房，自住加投资，谢谢！

回答：你好。活力康城短期没问题，建议首选江南第一城，次选江南世家、江南雅筑；250小三房在南城难找。

提问：您好！广叔，我想买房投资+自住，现有子弹300，月供能力弱。看了虎门万科南部湾，感觉周边很吵。也看了虎门印象二手次新房，上次说沙田碧桂园柏丽湾二期年底开盘（旁边有建公立小学）现纠结中，请广叔指点，从投资+自住角度是虎门印象好还是柏丽湾好。

回答：你好。自住虎门印象好，配套还好；投资柏丽湾更有潜力。综合看，如果是5年以上优选后者。

提问：【新人首问】广叔您好！因工作调动，我从深圳举家来到广州，工作地点在天河（近珠江新城）。今年1月份刚购买侨怡苑老破小华阳本部学位房一套（单价7万出头），剩余预算约1000左右。初步想买新房，自住兼顾投资，您看我的情况购买天河的金地天河峯睿、珠江花城或科学城大壮名城哪个合适（130—140户型）？这几个盘都可以走广园快速转天寿路、天河东路，顺便就把小孩上学送了。另外您是否还有别的推荐？

回答：你好。就按你这个顺序选吧，大壮名城大户型自住还可以，投资流动性弱一些，具体推荐参见星球内部分享！

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