广州楼市:这类房子千万别买,不懂就被宰

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，又来了，看了您的建议，主要关注黄埔和科学城，品秀星樾好的楼层没有了，在等城市之光的二期，富颐华庭感觉盘太大了，加推的T2，T3还是离铁路较近，价格近五万。关注到附近的五矿招商鹭山府，盘小，只有一些二三楼尾盘，价格也是五万多了，不知附近的规划及发展前景如何，自住及投资可以吗？如果是五矿的高层5.4万和城市之光的好户型高层5.5万，您觉得哪里更有升值潜力。请您着重点评下五矿招商鹭山府好吗

回答：你好。鹭山府体量很小，只有3栋楼，兑现时间长，现在看起来很稀缺，到二手市场却不能打。因为这个盘缺少了两个最基本的支撑，一没地铁，二没学位。一定会被金碧、保利学府里吊打，小社区和学位的问题在后期会暴露，交易量少，价格也浮动的更慢一些，区域成长性可以，但是附近的城中村旧改，还是需要大量时间守候。

提问：广叔，请问黄浦区归谷值得入手吗？目的是投资收益。多年后涉及到二次转手容易吗？

回答：你好。归谷link是公寓，不建议买。未来流动性差，打到骨折才能脱手。

提问：你好，广叔。目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层

回答：你好。富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，现住广州海珠区有套2居室房改房，想再买一套改善型兼具有投资三房，总价300万左右，请推荐楼盘新房或二手房，希望地铁方便出行的。无贷款记录。6号线浔峰岗附近有个时代天境楼盘在售，是否合适下手。

回答：你好，时代天境在金沙洲那块，金沙洲属于睡城，不是很看好，比起亚运城就稍微强一点点，但也受制于广佛边界无产业的尴尬，地位不太好。金沙洲狂热期时候，以南海的标准来说，涨幅持平偏上，以广州西部的标准来看，基本弱势。加上冷淡期来临的时候，属于跌起来被佛山拉后腿跌得多，所以是挺尴尬的地段。300万买3房还要投资价值高的的话，还是有点尴尬，海珠区的房产是全款可以做一笔抵押，把你的总价上浮一点，选择有价值的三房选项更多。

提问：你好广叔，新人首问，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。

提问：你好广叔，目前是这样，佛山桂城金地珑悦一套76平两房2016年买的，广州萝岗的华标峰湖御景 76平两房2017年买，都还在月供。是否应该抛掉佛山的置换到广州来 ，这种情况应该怎么调整收益最大化？

回答：你好，核心问题在于房票、贷票以及和首付预算之间的关系。 从城市轮动和房地产周期来看，佛山桂城的房子其实并不好卖，比较难，也不是说你想卖掉就能置换过来的，比较难卖的。 但整体看：在子弹和房票紧缺的情况下，优先选择广州是对的。

提问：您好广叔，我们家庭目前年收入200w左右，福田有一套红本自住房大面积但学位很一般（市值1500左右），两套小产权房，一套已经准备旧改，还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？福田和南山的哪个楼盘比较推介呢？

回答：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。 3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换。

提问：你好广叔，我5年前购入的一个军房产，在罗湖京基100后面，宝安南路的幸福华府，41平，80万，现在卖130W左右，租金4-4.5K，出租倒是很快，请问我应该尽早脱手么？（家人说是不良资产）感觉丢在那儿收租也没有大碍，出手换回100万出头买商品房也没有多少平方，有什么介绍吗？

回答：你好。对于军产房，有些虽然位置核心、品质不错，很多管理也不错。但涨幅较弱，主要是因为没有二手中介机构帮销售。在深圳，几大主流的中介公司，都已经明文规定，不挂牌军产房。而且，银行也不为军产房提供按揭。所以，军产房在目前的深圳，几乎彻底失去了流动性。自住或者追求租售比可以考虑，投资建议换成住宅。100也可以买个三百的住宅了。

提问：你好广叔，关于买房的事情想请教下您，想买个小三房住，有一个小孩读幼儿园中班，准备要二胎，资金大概400，首期要五成，总价在800以内，是自主加投资，重视学位，上班在福田和南山，有四个选择：1.龙华的港铁天颂，环境和房子住起来比较舒服，但地铁应该很拥挤。2.龙华的中海锦城，主要是考虑对面的华东师范学校。3.宝中的纽约佳华客小两房，可改3房。4.宝安的碧湾雅园舒适大两房可改3房。不想再跑输大盘，恳请指点迷津！

回答：你好，1、港铁天颂，房子新，环境好，可考虑。2、中海锦城，地铁之上盖，配套好，生活方便，也可考虑。3、佳华名苑，独栋小区，有空中花园，但靠近新湖路有噪音。4、碧湾雅园在西乡，近地铁，也可以考虑。自住首先考虑通勤距离吧，不要太远，浪费时间在通勤上。这个价位能买西部尽量买西部，800w还可考虑碧海

提问：你好广叔，我比较喜欢龙岗中心城的环境，想买龙岗公园大地大户型160平米左右的那种自住用（喜欢大社区，有散步的地方，后面有山也可以运动）。再买一套龙岗外国语学区房读书用，这样接送孩子不是太远。公园大地的新亚洲学校比较一般，公园大地的房价处于合理区间吗？谢谢！

回答：你好，公园大地是个豪宅标杆，一个片区的上等马和另一个片区的下等马是没办法相提并论的。姑且不论涨幅如何，人生还有比升值更重要的东西，那就是享受当下。我们所有的购买行为，应该是在满足我们的基本需求以后再去追求额外的利润和回报，不能本末倒置。更何况，谁输谁赢还不一定。深圳很多V买房可能不过就是这两年的事，连一轮基本的楼市周期都没经历过，就急着去否定一个片区的价值，这是不科学的。公园大地虽然在户型和产品结构上有点落伍，但是其他方面真可谓宝刀未老，鸿荣源出品，必属精品。这几年四大神盘被吹得神乎其神，其内部园林环境和外立面保养方面，还是难以超越前者的

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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