上海楼市:有人买学区房却上不了学?学区房的这几个坑千万别踩!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，之前听说有人买学区房孩子上不了学的情况，有些怕被坑，请问买学区房有什么要注意的吗？

回答：1. 买学区房要看承诺，就是开发商在宣传里面有没有明确指出他们签约的是哪所学校。

为避免开发商宣传的时候不说明白是哪所学校，只是笼统的说某个学区，买学区房要提前保留证据。

2、有的开发商在对学校进行宣传时，会用到类似于“名校近在咫尺”、“与名校为邻”等等字眼，并不代表买了这个房子就一定能上旁边的学校。看到这类宣传一定要问清楚是不是能上旁边的名校，最好有开发商书面的承诺。

3、 买了学区房还要看入学条件。入学条件最严格的，绝大多数楼盘都必须是父母的房子才可以，另外你入住新房子后，必须把户口迁到新房子上，而且还要达到一定的迁入年限，才能办理入学。有的会要求必须在规定的时间内把户口迁到房子上，不然就算择校生了。之前有人遇到过这种情况，最好提前了解清楚

4、购买学区房还要看后续配套。除了要看楼盘引入的小学，还要看这所小学的对口初中。

提问：成哥好，上海闵行金汇豪庭和万源城御境两个盘能否点评一下？谢谢！

回答：这两个盘的。户型都是最顶级的，非常方正，很阔，很阔气，产品上是大平层，都是西南区的有效改善。金汇豪庭的话，它的单价会低一些，房龄老一些，但是楼间距极其开阔。只要上到五楼，就是视线各方面，采光都是顶级的。然后，单价也不高，学区一般。日新实验小学，闵行区二梯队。龙茗中学，一般。

万源城御境品质吊打金汇豪庭。可以说是西南角最好的房子之一，至少是古美最好的小区。它楼龄会更新一些。小区的品质是没得说的。

再一个就是有万源城的，还是有整个品牌。周边配套也是不错，旁边有湿地公园和商圈配套。 产品形态主要是大平层， 幼儿园就在小区边上， 学区也是很强配备，小学协和地段班，初中是上实西校。

由于房龄新，所以拿到房子的时间不长，其实现在没有多少业主在卖的。而在真正在卖的房子也都不是好房子，要么靠马路，要么是什么楼层差之类的。

定位客群也是西南区的富人,实验学校西校，闵行区二梯队初中，一般业主不会去上的。主要选择的是协和万源城校区，私立中学。

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提问：成哥好，夫妻名下两套房子，一套星洲小户型44.9学区房，后年孩子上小学，一套在未来科技城，刚今年交付；父母名下两套房，一套雅仕苑，一套紫金文苑（140方，3房，目前我们一家三口在住）。父母年纪大了想换电梯房，请问怎么操作比较好？把雅仕苑卖掉买新楼盘还是星洲小学附近买个3房二手房？或者有其他更好的方案吗？

回答：雅仕苑除了竞舟小学的学区，未来升值空间偏小了，原则上是建议雅仕苑出掉摇新房的。未来解决居住问题，宁可租房几年，也没有太大必要买星洲的大户型。星洲学区关系房价本来就不低，大户型的升值是远不及小户型的。高价房摇号中签机会至少还能有一些，可以试试。

提问：成哥好，目前江苏太仓（环沪）一套，上海嘉定一套，都是刚需时候买入，看着长三角一体化（嘉闵线），想在太仓买入二套改善或者轻投资。有几个选项帮忙参考一下或者更好建议：1太仓预测轻轨站1公里附近的二手房（有停车难的问题，社区户数5000+，房龄10年左右）价格只有1.4w（这个未来价值感觉像花桥的沪漂盘） 2娄江新城的新盘：悦园（预测有轻轨站），洋房价格2.5w（缺点是新城第一盘）。3太仓市中心-万达周边（离预测地铁口2.5-3公里），洋房价格2.6w左右 4.嘉定，嘉闵线规划沿线的新盘。或者其他您的建议。个人情况：一上海算2套（上海有贷款） 二 太仓限购，3个月后有购买资格（需要办单身手续），夫妻一方无贷款记录。

回答：你好，太仓人口50万，主城区骑电动车20分钟可以兜完。上海中心城区出发，路况好时，开高速一小时到。城市摊大饼到那里遥遥无期。只有指望被新城规划大饼砸中。如果目前很便宜，则高风险高收益，但不确定性较大，流动性缺损会持续很久；如果已经不便宜，则完全没有价值。

综上：不推荐

嘉定新城的规划很好，城市界面一片崭新，宜居度很高。虽然远，但毕竟有轨交，也不能说没有产业，周边还是有相当多产业板块可以辐射过去。适合区域自住，投资远了一点，只有地域接盘侠。

提问：成哥好，准备在上海购置一套自住房。利星国际广场，内环内，中山公园商圈，一房，单价和漕河泾华悦家园一房单价差不多，大概在8.7w。两者的价格相对于本身的价值有明显偏离吗？两者有没有各自明显的缺点？如果没有那从价值潜力方面考虑哪个更优秀呢？

回答：你好，中山公园商圈完全成熟，跑不赢大盘。利星国际广场自住性价比还算可以，不用考虑学区的话。内环比中环古2还便宜，地铁又多，生活配套又便利。

华悦家园很新的动迁小区，原拆原建。地铁口很方便，漕河泾购买力强大，租赁需求也旺盛。阳台很二，窗台一米多高，严重影响采光。没有学区，车位略紧张，物业一般。如果考虑自住选1，考虑投资漕河泾略好一点。

提问：成哥好，上海刚拿到房票 刚需首套房 手里一百万左右 现在的楼市降温不降价 啥时候买房合适？适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小 请老师指点 谢谢！

回答:1、关于买房时机。任何时候我们都会觉得房价太高，在房地产市场中，成功抄底好像一个不存在的存在。你以为是购房者在为高房价买单，投资者在不断的接盘，但其实房地产市场就是一个障眼法。真正为这些高房价买单的人，是租客、是实体经济!房价与你总有千丝万缕的关系，你不买房，就只能为别人房子的高房价买单。

2、最好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号，因为限价，一手房已比二手房便宜；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。

3、关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。

当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。可以看看奉贤，和青浦沿线。前者区域内配套成熟，后者期待大虹桥发展。当然，环境不错的嘉定，也值得关注。但不推荐临港。关于上海更多投资回报率高的楼盘，请参考内部！

提问：成哥好。请教一下，如果我有深圳和成都的房票，首套，首付大概130左右，两个选择：1.深圳估计只能买到一房，类似花样年、上河坊、圣拿威这些；2.成都可以买到相对不错地段的三房或者四房。纯投资下，持有3-5年左右，应该选哪个收益会更好呢？谢谢！

回答：投资的本质实际上是对核心资源的占有，等待价值兑现，从而将溢价部分按照竞价的高低出让，从而完成财富转移的过程。一线城市的上车盘面对的是全国的购买力，只要深圳还在发展，入户还在宽松，房价永远涨的神话还在，最低总价涨幅最快的规律是适用的；

成都为代表的新一线，相较于沿海城市而言，内地的省会城市一般都是单核城市，即省会既是政治中心又是经济中心，省会虹吸的是整个省的资源，所以天花板一般就是整个省的购买力上限。

根据我的判断，二线城市的天花板在楼市发展成熟，可以达到一线城市的六成左右。

300—400万，短期想赚钱，买深圳，深圳涨的快，快速裂变一波，体量就不一样了；长线投资，可以考虑新一线。

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以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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