上海楼市:买学区房不留意这九点,孩子可能无学可上!

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-08 17:45

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号。

提问：曾叔，之前有一朋友买了学区房孩子却无学可上，给人急的不行。所幸的是后来都解决了。以您的角度看，不懂行的购置学区房，您有什么建议？

回答：一般情况下，不留意这九点确实容易踩坑！

1.学区名额被占用。上海的优质学区房执行五年一户，每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，双胞胎和二孩除外。注意，五年一户不是从你买房的时间开始算五年，而是从政策实施的当年开始往后算。

2.不满足人户一致。很多人以为户籍地址和房产证上的地址一致。但其实对户主和产权人也有要求，而且每个区还不一样。比如浦东，户主是儿童的话，产权人可以是爸爸妈妈，如果户主不是儿童，户主和产权人必须一致。举个例子：产权人是爷爷，户主是爸爸，这样就不算人户一致。

3.落户年限不够。上海很多一梯队小学，要求的落户年限越来越长，比如静安区的闸北实验要满3年，杨浦的打一要小孩出生就报户口才能读。

4.户口迁不进去。买房之前，特别是付尾款之前一定要反复确认，原房东户口是否迁走。上家户口不迁走，你孩子户口就进不来，没法读书。

5.小区不对口。就近入学不等于最近入学，有时某个小区跟学校就隔一条马路，但如果不在划片范围内，也是不能入学的。举个例子，图中黄色的部分是闵行名校平南小学的划片范围，但是当中有两个小区，古美小区和东兰小区对口的就是漕河泾实验小学，不对口平南。

6.划片范围变化。这种比较倒霉了，学校的片区有时真的会划走。比如徐汇区的平福居委，2018年是对口园南小学的，但是2019年，平福居委的部分小区对口徐汇实验小学了，一下子从二梯队掉到了三梯队，家长非常郁闷。

7.对口初中变化。还有一种情况是，小学的划片范围没有变化，但是对口初中变了。像黄浦区的上师大附属卢湾实验和师专附属小学，这两所小学之前对口的是李惠利中学，2019年改为对口比乐中学，李惠利学校的牌子也换成了比乐中学。虽然李惠利中学并不是一梯队，但换成比乐还是让一些学生和家长有点郁闷。

8.不能落户。有的小区，并不是所有的房子都是住宅类产权，如果是非住宅类产权，像商住这种，不能落户口，那就不具备学区名额。

9.被动置换。很多人不懂行，以为买学区房只要考虑小学，就买了单学区的房子。但是到了四五年级突然醒悟，又要张罗买初中学区房。一次置换税费至少50万，还没算上搬家的体力和精力。

建议所有买学区房的朋友，把学校的招生简章再看三遍！

提问：请问明年买房，无锡花桥哪个区域更具潜力？

回答 : 要看今年行情，20年时无锡涨过了，花桥还没轮动，这个买之前再观察来得及。

提问：曾叔，最近考虑代持，但不知现在代持是个什么行情？怎么进行约束哈，谢谢！

回答：代持的话还是要谨慎一些，代持的房子的产权归你，但是如果没有代持人的配合，这房子最后你也很难出售掉，所以还需要找一个靠谱的房票。

提问：曾叔，450w左右的预算，在杨浦军工路上班，未婚首套房，是选择离公司近的老破小（杨浦中原板块或者靠近黄兴公园），还是买个一手新房，比如宝山的大华锦绣四季或者上实海上菁英，亦或者您有什么更好的建议？谢谢！

回答 : 如果是很喜欢新房的话，可以考虑大华锦绣。刘行那个上实算了。其实我觉得你可以考虑宝山淞南、殷高西路以及杨浦国权路那里的二手房，毕竟离你近很多。就看你自己是通勤逻辑的还是居住品质逻辑。

提问：曾叔，目前手头还有一张房票，可以首付200万，二套，投资非自住，请问您，这种情况买大虹桥，金桥，孙桥等哪些区域比较合适，这样有限的资金是买新房还是二手房，谢谢。

回答：二套可以用一些方法解决首付比例过高的，那这样的话你200万首付，一下子就打开了，可以买到500万左右的房子，但这种打法只局限于二手房。500万可以买大虹桥辐、金桥和孙桥辐射区的三房了。

提问：请问普陀长寿路附近有哪些幼儿园可以考虑？

回答：长寿路附近好学校太少了。民办的话格林新蕾，金宝。，其他也没什么亮点。公办的话就是实验幼儿园。而且都不算很近。

提问：曾叔，请问能上明强东校还有好的对口初中的房子有吗

回答：明强东校的学区房对口初中以北横泾河为界，河西对口七宝二中，河东对口七宝三中，这两所初中虽然不及民办，但也不差。民办摇号以后，生源有所提升，对这两所初中也是利好。

提问：曾叔，嘉定北地铁站500米左右的新房值得买吗，嘉闵线有优势吗？

回答：适合区域自住，投资远了一点，只有地域接盘客。

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