顶级学区房不会跌，差点的学区房会涨

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-12 16:41

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察

　　这些天，北京的学区房引起了极大关注，直到目前，热度依然在保持。西城区的多校划片政策，在网上的讨论整体经历了两个过程，一开始是普遍看空，但随着时间的推移，情绪逐渐稳定，学区房，好像依旧“很香”。

　　这个五一，北京西城学区房成交新闻的确屡上头条，德胜片区，金融街(000402,股吧)片区，单价十几万，那些买房的家长们都被7月31日这个时间点给吓到了。

　　套均750万，平均成交单价超12万，成交量环比暴涨1倍多，五一期间，北京西城学区房直接拉动了整个二手房市场成交价格和成交量上扬。

　　北京的家长们的确是最能付出的，无论是为孩子，还是为资产配置，这都还算是不错的选择。

　　为孩子，毕竟在这之前，就可以避开多校划片，能直接上心目中的名校，比如买丰汇园就能上宏庙。

　　为资产配置，如果说学区房最大的优势，那绝对不是领涨，而是抗跌。过去三年北京楼市基本上处于不断下跌的过程，2016年以前买房的人，感受应该是最为明显。

　　非学校，郊区房跌得最多。而名校傍身的市中心小区，跌得很少，有的还有小幅上涨。这些天跑盘也遇到形形色色的人，有个老大爷就是这样，郊区和城里都有房，郊区的房子这几年累计跌去了近100万（市场挂牌价波动和实际交易过程中的砍价），但城里的某学区房老破小还涨了几十万。

　　能买这里房子的家长们，大部分名下都不止两套房。

　　那么问题来了，7月31日之后，学区房的抗跌性真的不行了？

　　从市场的角度来说，如果要真正消灭学区房的高价，只能是供应更多无差别的教育资源。比如在海淀，在丰台，在昌平等等任何地方。

　　显然这一条并没有出现。

　　现在多校划片改变的是什么？改变的是有限教育资源的分配规则。

　　但请记住一点，只要资源是有限的，它的价值就不会跌。

　　虽然多校划片降低了学区房直升某名校的机会，名义上的房价有可能下跌，但是，稀缺的教育资源，你要想争夺它，未来要付出的代价是=学区房价格+隐形成本。什么是“隐形成本”，大概就是划片之前那些形形色色的见不得台面的择校成本。

　　因为买学区房不保险了，大家又得回到过去的路数，简单粗暴一点，就是买了房还要拼关系或者拼爹。

　　现在回头想想，是不是学区房直升貌似还公平那么一点点，毕竟是透明的，买得起房就上，少了很多你看不到的东西。

　　所以，抛开学区房价格不谈，家长们要让孩子上名校，现在要操心得更多了，不仅仅是房子那么简单。

　　那么就房子本身而言，实际上价格也是很难出现明显的波动，什么凉凉，都是扯淡罢了。如果说能够真正对抗周期的房子，那么学区房可能就是那个唯一。

　　坐拥全中国最优质教育资源，西城学区房本质上都是最优质和次优质的区别罢了。其流动性非常好，挂牌到成交周期很短，你要想买就不能犹豫，中介的灵魂拷问，有时候真就是那么回事。

　　多校划片，抽象一点，以前是1000个家庭抢某100套房，以后是10000个家庭抢某1000套房子。

　　供需比没有任何变化，你告诉我学区房会凉凉？

　　唯一的可能是价格极高的房子和价格极低的房子，差距会拉近一点点，互相调和一下。

　　以上还是理想状态，在实际接触过程中，我们发现，那些高价学区房价格很难跌，因为本身上明显的概率还是最大，这个概率也是很稀缺，他们觉得值这个价。

　　而稍微次一点的学区房房东们则很兴奋，因为新方案给了他们房子戴上了新光环——“有机会上顶级名校”。

　　以上，是学区房价格坚挺的根本原因。

　　但是投资学区房，真的不赚。

　　学区房价格贵，大部分人可能都要8成首付，义无反顾的投入，是因为学位，跟房子其实没太大关系。

　　不过，但从投资回报的角度来说，学区房除了学位，其他基本上都是缺点，所以缺乏足够的增值想象空间。抗跌可以，但增值有点难。而且考虑到巨额的资金投入，机会成本也不低，里外里算一下，的确不赚。

　　正如中介说的那样，买学区房除了让孩子入学之外，很难赚到钱。所以，在学区房这个细分领域中，买房的都是真实需求，而非炒房客。

　　看都看完了，还不点这里试试

本文首发于微信公众号：楼市微观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：董云龙）