学区房入雷区,这次真要凉凉了?

新政过后,北京家长壕掷千亿买学区房的景象,恐怕难以再现。

撰文/ 李红梅

编辑/ 卢泳志

5月7日,北京市朝阳区发布2020年义务教育入学政策,实行寄宿制学校派位入学、“公民同招”,并积极推进“单校划片”和“多校划片”相结合入学方式,进一步促进教育公平。

而此前,4月30日,北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,也同样明确了“多校划片”方式在学区或相邻学区入学的政策内容。

该政策主要包括三方面内容:

(1)自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

(2)自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

(3)自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

随着政策的出台和落地,多位业内人士及业主表示,学区房要凉了。

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暴涨至30万一平米的学区房

在“多校划片”制度改革以前,我国义务教育阶段实行“就近入学”政策,一个小区对应一所学校。想让孩子上名校,家长就需要买名校所对应的学区房。

由于名校资源相对稀缺,家长的需求又非常旺盛,含有名校入场券的学区房价格自然异常高昂。

以名校扎堆的西城区为例,四中、八中、师大附中、实验中学、161和三帆中学等,基本都是211或者985的保障。

一位京籍幼升小妈妈王女士告诉风云地产界:“买到这些学校对应的学区房,就能确保孩子上好的小学,只要学习不是太差,就有直升重点中学的机会。进了重点中学,十有八九能考上一本,稍微好一点就是211或者985名校。如果能拔尖在年级前50,清华北大也不是梦。”

正因为有无数家长抱着这样的想法,愿为学区房一掷千金,后者的价格才不断水涨船高。

据《每日经济新闻》报道,西城区的学区房在过去的4年间已经经历过数次暴涨。

以金融街片区内的京畿道小区40平方米一居室为例,链家在2013年10月的成交价格是280万元,单价约7.6万元/平方米;2014年12月的成交价格是335万元,单价涨到了约8.6万元/平方米。

此后价格一路飙升,2015年7月,单价达到了11.5万元/平方米;2016年8月,成交总价超580万元,单价达14.9万元/平方米。到了2018年9月,链家成交的该户型最高总价达到了765万元,单价超过20万元/平方米。

就在2019年7月初,西城区德胜片区还成交了一套仅12.2平方米的“老破小”,成交价高达360万元,单价逼近30万元/平方米。这在四、五线的小城市都可以支付一套百平米房子的首付了。

此外,由于学区房溢价的存在,这些区域房价明显高于周边非名校板块。链家数据显示,同一地段,学区房相比于非学区房,普遍有20%左右的高溢价,部分名校的学区房溢价超过30%。

有趣的是,对很多家庭来说,买学区房“让孩子赢在起跑线”是倾尽了所有,但学区房不代表一切,很多故事的结局都是——孩子没考上清北,房子却转手赚了几百万。

然而,如今政策改变,家长们还能拥有这样双管齐下的保障吗?

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房东降价“甩卖”学区房

所谓“多校划片”,指的是一个小区对应多个学校。它会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。

这意味着,如果多校划片顺利推进,一个小区不再仅仅对应一所学校,而是包含名校和普通学校在内的多所学校。那么耗资上千万买的学区房,未必能百分之百进入名校,反而有可能被分配到普通学校。

仍以西城区为例,假如你买了西什库的房子,之前小孩能上西什库小学,然后直升北京排名第一的中学——北京四中。但明年开始便行不通了,即使买了西什库学区房,也得参加西城区全区的随机派位,能够分到哪个学校就看运气了。有可能你即使住在西什库小学边上,也会分到一个普通的学校。

因此,业内人士表示,“多校划片”无疑将学区房的价值大打折扣,学区房的不确定性陡增,家长的投资热情也随之下降。

王女士告诉风云地产界:买学区房除了让孩子就读重点学校,还可以投资赚钱。重点学区房毕竟是稀缺的,总有人会接盘,孩子读完书以后再高价卖出,必然不会亏,甚至还可能赚一笔。

然而,新政出来以后,很多西城区的业主第一想到的就是房价会跌,都想赶在7月31日前卖掉学区房。根据新政,只要7月31日完成过户,仍然可以登记到划片学校。所以很多房东为了早日出手,纷纷调低了挂牌价格,有的甚至比成交价挂的还低。

不过,购房者也有一定顾虑,现在买进去还是学区房,但后期用完要卖时,可就不再是学区房了,到时的房价会如何,尚不可知。

如此一来,购买学区房俨然变成一种消费行为,而非投资行为。之前那种“孩子没考上清北,但房子转手赚了好几百万”的好事可能难以再现。为了孩子上名校,花这么多钱到底值不值得成为家长首先要考虑的问题。

另一方面,业内人士认为:“多校划片”虽然会打压一部分优质学区的房价,但入学机会均摊也可能提升片区内非学区房的房价。像西城区这样名校扎堆的地方,其实整体变成了一个大学区,这个政策的出台,会削峰填谷,让顶级学区房的价格下跌,非学区房的价格逐渐上涨。

最后,你还会买学区房吗?欢迎评论区留言讨论。

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