学区房真的要“凉”？教育部发布新规，这2类人“坐立不安”

中国人自古以来都对房子情有独钟。古人也推崇“有钱先置办家产、田地”的思想。因为这些才是真正意义上的属于自己的产业，既能遮风挡雨，作为成家立业的基础，也能租赁升值，放大财富，可谓一举多得。

现在绝大多数国人买房的目的，其实和古人无异：一方面是真的对房子有需求，这个需求实质上并不是居住，因为解决居住问题买房并不是唯一途径。而是婚姻、学区、医疗、养老等无房不可的需求，这些资源和房子是牢牢捆绑在一起的；另一方面，缺乏安全有效的投资渠道，叠加房子已经被证实是最稳妥的资产保值增值的最好方式。尤其是过去10年，全国房价上涨近4倍，部分城市房价甚至涨幅不低于30倍，但凡有勇气有魄力早买房的人，都赚得盆满钵盈。所以越来越多的人，敢于把全部积蓄都用来投资买房。近年来，中国房地产市场上，更是催生了一帮以房为生的专业投资炒房客。 

很多人可能不知道，其实过去二三十年，全国房价上涨幅度最大的房产就是学区房。比如南京，仅仅四年时间，就有学区房楼盘涨幅近200%。在全市平均房价28000元/平时，有些学区房价格已经飙升到104000元/平。最关键的是这类房子基础条件都非常差，有些甚至连住人都难，比如下图这个学区房，单价已经10万+，但是它的长相确实让人难以和如此高的单价联想到一起。

再比如合肥，庐阳区是公认的好学区扎堆，一般的商品房价格在1.8万/平左右，但是有学区加持的房子，单价一般都达到了4万/平以上。今年6月份，某小区小学、中学双顶级学区的学区房甚至卖到了6万/平的逆天价格。

如果大家有时间，对全国所有的热点城市进行一一调查后，相信大家也会得出相同的结论：不管任何一个城市，房价最高的基本上都是拥有顶级学区的学区房。 

为何学区房上涨幅度最大，单价最高？这是因为教育资源是和房子捆绑在一起的——中国大多数城市皆是采取“划片入学”的教育分配方式。换言之就是，教育资源和小区是牢牢捆绑在一起的，房子因为有了学区的加持，其价值也会更胜一筹。即如果某一片区拥有一所名校，无论是小学，还是初中，最终都会导致整个片区的房价集体上涨，甚至大涨都有可能。

为什么会这样？现在社会对教育的重视程度越来越高，家长们都不想自己的孩子输在起跑线上，所以对于优质教育资源的争夺就会开始，而这类资源又是极度稀缺的。物以稀为贵。家长为了让自己的孩子能够上这所名校，会不惜代价买进这个片区的房产。这就必然导致需求短时间暴涨，最终也会助推整个片区的房价应声而涨。所以，无形之中，教育资源就成为了学区房价格上涨的最大推手。

事实上，即便是同一座城市的相同地段，因为学区不同，房价的差别也巨大。比如深圳的百花园小区和园中园小区，两个小区仅仅只相隔一条马路，却因各自所属的学区不同，同等户型面积的房源单价差高达8万元/平。同样的情况在北京、上海、广州、杭州等大城市，更是不足为奇。隔一条马路，因为学区不同，房价单价相差一倍多屡见不鲜。

随着大城市人口不断涌入，教育资源紧张的情况更是日益突出。尤其是优质教育资源学区房，更是富人们争抢的最佳投资标的。归根结底这类优质学位房是刚需，所以更为保值，也更受投资炒房客的青睐。正如业内人士所言，虽然不能保证孩子入读这类学校就一定能考高分，但仅仅凭借这类房子的极速升值潜力，也会吸引众多的有钱人买入。

每经智库专家蔡慎坤说，学区房疯狂是全民教育的悲哀。房子因为学区的加持而价格不断飙涨的时代该彻底终结了。国家倡导“房住不炒”，归根结底是要回归所有住房的居住属性，彻底摆脱投资属性过度放大的局面，自然学区房也不例外。事实上，数以万计的国人，也对“就近入学”分配学区的制度有所诟病，教育是民生之本，强国之基，不应该成为有钱人的“特权”。 

为此，教育部发布新规首次明确提到：教育资源不够均衡的地方，稳妥实施多校划片，采取随机派位方式入学。“多校划片”和“随机派位”的新政策下，教育资源的分配重新洗牌。这意味着，未来将会有更多的城市学区实施“新规定”，有些学区房的优势将大大降低，对应的学区房也将要“凉”了。

首次引进“多校划片”，意义重大

上文提过，目前我国绝大多数城市采取的都是“划片入学”的教育资源分配制度，100%的小学划片就近入学；90%以上的初中实现划片入学。即你购买的房子离哪所学校近，你家的孩子就在哪所学校上学。这种教育制度下，弊端也是非常明显的：其一，学生多学位少的情况下，就必然有人无学可上；其二，按学区入学并不会消灭教育资源的差距，它会磨灭青少年的斗志，会让他们有一个错误的认知，买对了房子才是关键。

而“多校划片”能很好地弥补区域教育资源不公平的缺陷。一个小区不再仅仅对应一所学校，而是包含名校和普通学校在内的多所学校。换言之，就算你购买了片区的房产，也无法保证你购买的小区学位会分到好学校。

目前实施该政策的城市有北京西城区、福州延安中学和普通学区捆绑，广州天河区也已经明确从2026年开始公办初中可能采用多校划片、电脑派位方式招收小学毕业生。简单理解就是不管你的房子在哪里，不再固定上某所学校，而会被打乱之后，再分配。这种措施无疑大大地削弱了学区房的价值。

我们来提炼三个重点：1、多校划片是由教育部门依据相关规定划定，并非是以前的就近入读；2、为了均衡教育，要把好的、坏的学校放在一起。等于说，学区划片是碰运气；3、适龄孩子超过片区学位数量，也要摇号，还是没有办法保障全部入学。

教育部新规对学区房到底有何影响？学区房真的要“凉”？

整体而言，新规还是无法彻底抑制学区房的投资价值。只能使得一部分学位房的优势大大削弱，即部分学区房可能要“凉”，所以说“学区房全部要‘凉’”是不严谨的。“多校划片”新规下，那些优质教育资源聚集的区域依然会成为香饽饽。

不过，对于那些没有居住属性的学区房，我们可以肯定其价值将遭受巨大冲击。比如过去的过道房、地下室、无顶房等奇葩学区房，过去这类房产，有铁定的名校加持，其有实打实的投资价值，但是新规下，这类房子可能沦为差学区，所以大家不会贸然再购买了。因此，其投资价值将大打折扣。此外，那些学区溢价特别大的顶级学区房也可能是最危险的。因为按照新规来看，越顶级的学区，就越可能会成为被平均的对象。一旦被平均，其价值也将大幅缩水。

未来，多校划片是大势所趋。一旦这个新规全国实行，则两类人可能会面临麻烦而“坐立不安”：第一类就是房产中介。他们一直以来都是炒作学区房的重要推手，从北京的“过道房”，到南京的“无顶房”，奇葩房成交价格不断高涨的背后，其实房产中介功不可没。未来全国将会有越来越多的城市实施“多校划片”新规，这意味着不少学区房的价值会大打折扣，对应的市场会失去一部分购买需求，这无疑对应中介群体是生意的减少。从利益出发考量，其实中介是不希望“多校划片”新规大范围复制的。

第二类就是购买各种无法居住学区房的业主。曾经哄抢过道房、地下室、车库房、仓库房等的业主可能真的要哭了。新规规定，这类房子将取消入学资格。可以说之前花费的巨额成本都打水漂了，这类房产的价值直接“凉”了。更重要的是，连孩子上学的资格都失去了。

最后需要提醒的是，即便是新规“多校划片”也没有一百分的公平。“多校划片”改变的仅仅是买学区房的逻辑，原来是买好学校，现在是挑好的学区，追逐还是在继续上演。此外，不得不承认中国的教育资源短时间不可能全部覆盖需求。因此，想孩子上好学校，家长就得努力奋斗。另外，对于孩子的培养教育，学校只是一方面，其实父母的教育更不能忽视，与其拼了命投入学区房之中，不如好好加强家庭教育。

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