“炒”不完的学区房？

  中房网讯 教育的改革，更多地是为了体现教育公平的原则。但这背后，反而助长了人们对“学区房”的炒作之风。近年来，为了不让自己的孩子输在起跑线上，很多家庭真是倾尽“六个钱包”为自己的下一代购买学区房，也让北京、上海、深圳的一些老旧小区房子，因为优质学位而成为“千万豪宅”。

  值得注意的是，最近这些城市出台学位划片的消息再次将关于学区房的讨论推上高潮。不少人认为，投资学区房并不值得，没有学区房孩子也可以接受好的教育；也有人认为买不买学区房要看家庭承受能力，起码应该保证生活正常运转。

  但与这些观点相对应的是，一线城市学区房的热度似乎只增不减。

  北京：新政致西城学区房成交量激增

  今年的“五一”假期，北京西城区的房产中介比以往任何一个时间都忙。

  4月30日，北京市西城区2020年义务教育阶段入学工作实施意见公布。其中，自2020年7月31日后，在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

  也就是说，如果在7月31日之前在西城买房落户，还有机会上对口的名校。这令一大批焦虑的中产阶层家长在“五一”期间奔向了北京西城区各个重点小学学区附近的房产中介。

  作为全国教育资源最集中的城市，北京的学区房从来不缺惊心动魄的案例，尤其是在义务教育资源顶级的西城。

  《中国教育报》曾公布过一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名，但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。

  目前，东城和海淀已经实施多校划片，西城是仅剩的“宝地”，但留给这块“宝地”的时间已经不足三个月了。

  根据媒体对北京西城区学区房市场走访调研发现，新政出台后学区房成交量大增。

  某头部中介销售表示，卖房者希望新政实施前卖个好价钱，于是挂牌房源激增。购房者则有意赶上最后一班车，供需两旺致成交量大增。根据中原地产数据显示，2020年“五一”小长假期间，北京地区二手房网签达到139套，新建住宅网签为666套，合计网签住宅805套。其中，西城区成交居前，从观测的数据来看，西城学区房成交量从之前一个月几十套，变成几天几十套。

  值得注意的是，2019年上半年，北京市东城区和海淀区在幼升小入学指导意见细则中明确规定，自划定日期后取得房屋产权证的家庭，其适龄儿童将按照多校划片的方式入学。多校划片政策发布后，2019年下半年北京东城区和海淀区一些学区房价格出现一定程度下滑，家长选购学区房时也更加理性，更加看重房屋本身的居住价值。

  上海：“摇号新政”再度催热学区房

  上海学区房市场的风向同样也在发生改变，让众多家长操心的是刚刚落地的上海小学、初中入学政策改革。

  3月，上海市教委公布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。这项新政亦被坊间称为“摇号新政”。更平等的选择生源模式，势必会缩小民办与公办之间的差距，公办学校的地位会显著提升。毕竟，以前民办初中因为其筛选特色和派系关系，吸收着最一流的生源。而现在政策下，会有一部分“好学生”因为不喜欢“拼运气”，而去选择“确定性”更强的对口公办学校。

  “小升初上民办”的模式剧变，也同样让家长选择学区房的方向发生了变化。国金证券在一份报告中指出，民办摇号政策下，公办学校更受欢迎几乎是必然之势。过去的学区房，主要是针对小学的学区房，目标是未来可以考名校、考民办初中。而未来的学区房，更多指的是对口还不错的初中的学区房，九年一贯制稳定性更强，不管未来怎么变，“就近”是不变的原则，对口生源地素质也是最重要的考量之一。

  据了解，已有不少家长开始咨询初中学区房，部分热门的学区房价格也出现明显上涨。

  据上海房产中介透露，上海徐汇区学区房的成交价格不断上涨，在3、4月份可谓量价齐升。“徐汇区向来是学区房交易的大户，近来学区房成交势头不错，来我们门店咨询初中学区房的客户确实比较多，”该中介表示，“徐汇区的政策是，小学进去后，初中一般都是电脑派位的，哪些小学派位到哪些初中就十分关键了。”

  与徐汇区同样以教育资源优秀而出名的闵行区，其公办初中也是不看学籍只看户籍，学区房直接影响小升初。在目前政策下，初中学区房理论上可以到小学再买，学区房价格也同样上涨显著。

  深圳：学位房惊人涨幅下的“高杠杆”

  隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎相差一倍，这就是深圳房价的现实。

  类似的情况在深圳多处可见，甚至有一些老旧小区房子因为优质学位而成为“千万豪宅”。

  除了部分热门片区的房价，深圳优质学位房的价格可谓一路高歌。深圳贝壳研究院公布的2019年深圳二手房成交数据显示，深圳市二手房价涨幅前三的片区分别是南山科技园、福田八卦岭和福田保税区。无独有偶，这些片区的房价上涨都是因为优质学位或者“即将拥有”优质学位。此外，除了南山、福田和罗湖部分传统的优质学位片区，龙华红山、宝安中心区等片区的部分二手房房价也因为优质学位的“加持”，都已经超过每平方米10万元。

  在记者的调查访问中，几乎所有的被访问者都认为，深圳教育资源依旧紧张，优质的基础教育资源就更为紧张，而且均衡程度有待改善。优质学位房是刚需，所以更为保值，也更受投资客的青睐。

  同时，银行对一些老旧的优质学位房也显得很“宽容”，充足的杠杆或许也在一定程度上促使一些置业者勇于“接盘”。因为在他们心中依旧有着这么一个信念：优质学位使用后还能卖出好价钱。

  此外，深圳一些顶级名校不招录地段内以租房名义上学的地段生，这也给了学区房继续炒作的空间。

  学区房降温，一个漫长的过程？

  北京西城区的“新政”，使得北京城六区全部明确了“六年一学位”、“多校划片”等措施，也使得从5月6日起的北京小学入学政策充满了改革气息。通过政策让优质学位房降温的，还包括此前广州天河区提出的公办初中“多校划片”。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这些措施出台对于打击学位房炒作、促进教育资源的公平和均衡、促进学位房的规范发展起到了积极作用。对于全国市场来讲，也可以积极参考北京新的政策，在教育资源供应和防范学位房炒作方面积极做出努力，进而促进房地产市场较好发展。

  实际上，为实现教育资源均衡，近年来多地都推出了相关措施，其中就包括推进名校集团化办学。不过，一旦新设分校传言，投资资金就闻风而动。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，教育均等化是一个漫长的过程，学位房与非学位房价格的差距，体现的是教育均等化的程度，教育越不均等、学位房的价格就越高。

  中房研协日前发布的一份报告指出，学区房实际上是长期存在的历史发展问题，是产业分布与地方投入多重因素导致的。优质的教育资源，无论是师资还是教育水平上，都是其他区域不可比拟的。虽然现在很多名校在其他区域建立分校，但在师资上仍存在较大差距，这也是为什么很多中产阶级家庭宁愿花高价购买学区房，其目的是为了给孩子创造更好的教育资源，虽然上名校不一定意味着孩子能成才，但确是很多中产阶级家庭最热衷的投资。

  正是因为教育资源长期不平衡，学区房房价一直保持高位而且抗跌，成为众多中产阶级家庭积极配置的资产。中房研协认为，要想解决学区房的问题，其实任重道远，首先“牛小”拥有的教育资源仍是区域内佼佼者，地位难以撼动；其次是其他区域教育水平仍然落后，虽然近些年一直在提高教育水平，但仍远远落后于“牛小”。未来学区房的概念并不会消失，影响也不会减弱，只是购买学区房的逻辑变了，以前只关心对口学校，而未来则更看重区域整体教育资源水平及成长性。

  来源：东地产财经周刊、证券时报、中新网、每日经济新闻、中国证券报，中房网综合整理

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