从200多亿到千亿高杠杆“开路” 领地控股如何兑现新目标

  欲从200多亿元的销售额向千亿元目标迅速进军的关键时刻，领地控股集团有限公司(以下简称“领地控股”)也开始向资本市场发起冲击。

  4月9日，领地控股向港交所递交招股说明书，建银国际为独家保荐人，而除了领地控股之外，早前两周递表的还有金辉控股、上坤地产。可见，2020年新冠疫情这只“黑天鹅”，让楼市遇冷，却阻挡不了房企赴港上市的脚步。

  作为区域性川系房企之一，领地控股成立于1994年，总部位于成都，目前逾六成项目在四川，全国化进程相对缓慢。不过2019年公司公开阐述其向千亿目标挺进的野心，并选择加杠杆的扩张方式作为抓手。

  然而，在当前疫情影响下，行业面临着增速下滑、市场角逐激烈的现状，那么，领地控股的千亿征程进展如何实现？同时，一向家族色彩浓厚这家企业，背后具备哪些竞争优势？《投资者网》就上述问题联系领地控股相关负责人，对方称当前处于公司上市缄默期不便回应，信息披露以招股书为准。

  高杆杠冲击千亿目标

  领地集团是一家典型的家族型企业。招股书显示，领地控股由刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇共同成立，兄弟三人及邓仲祥（独立第三方）分别持有公司35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。时至今日，第三方邓仲祥已退出，由刘玉辉配偶、刘山儿子（刘浩威夫妻）、刘玉奇儿子（刘策夫妻）代之。

  招股书显示， 2017年、2018年、2019年,销售额分别151亿元、235亿元、247亿元（单位人民币，下同）。2017年至2019年,收益分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元;利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

  销售额是中国房企们最为关注的指标。虽然目前公司销售额还不到250亿元，但领地控股的千亿蓝图画卷早已展开。

  2019年4月的品牌发布会上，领地控股公开表示，要在2020年-2021年实现千亿目标，并完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标。

  而为进军千亿，领地控股选择了高杠杆的扩张方式。招股书显示，2017年-2019年，领地控股的净资产负债比率分别为60%、110%和140%，相较前两年，2019年足足翻倍。而从全国百强房企资产负债率均值为92.52%来看，公司负债率明显要高于同行。

  公开资料显示，2017年-2019年，公司的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元，加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%，银行及其他借款利息分别为3.89亿元、6.69亿元和14.45亿元，融资成本不断增加。

  同时，从流动性来看，领地控股的杠杆率还有进一步上升的趋势。公司连续三年录得经营现金流净额为负，2017-2019年分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。对此，领地控股解释称：“主要由于物业开发活动及土地收购持续增加导致业务营运所用现金庞大所致。”

  “通过加杠杆的方式融资达到战略扩张的目的，是房地产企业较为常规的操作。但是，不断增加的融资成本、远高同行的资产负债率、连续多年为负的现金流量净额，对该公司而言无疑是一个危险的信号，这说明他们的资金压力是非常大的。”业内人士向《投资者网》表示。

  截至2019年年底，领地控股的业务布局全国20城，有90个处于不同发展阶段的房地产项目，其中74个项目由附属公司负责，16个项目由合营企业及联营企业负责，可见，未来两年，无论是“进驻70城”还是“力保100个优质”，对于领地而言，难言容易。

  全国布局有所加速

  起步于四川乐山，历经20年发展后，领地控股形成了川渝、华中、京津冀、粤港澳大湾区的特色化布局。但从目前90个项目中有57个位于四川省来看，其对四川省的依赖较高，占比超过6成。

  值得关注的是，随着千亿目标的推进，2019年以来，领地控股开始了省外布局。

  招股书披露，截至2020年2月29日，领地控股已经布局全国20多个城市，拥有90个处于不同开发阶段的项目，总土地储备约为1331.45万平方米，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米以及未来开发物业约为555.78万平方米。

  2019年1月4日，领地控股以4.27亿元竟得荆北核心地块P(2018)009号国有建设用地。该地块毗邻荆州火车站，楚天路、东桥路、郢南路环绕，地块出让面积54069.6平米，容积率3.0。

  5月30日，遵义市汇川区挂牌的4宗地于5月29日成功出让，公司以3648元/平米，竞得了其中一幅地块，总价为3.62亿元，创下遵义单宗楼面地价新高。

  同年8月，武汉领地以5.1亿元竞得位于荆北新区的P（2019）004号地出让面积48398.9方。

  “相对于业务分布更为广泛的其他竞争对手而言，领地集团的业务及前景高度依赖于四川省房地产市场表现，面临更高的地域集中风险，而要在短时间内调整产业布局是比较困难的。二代的接任和人才的引进能否双管齐下改善产业布局，加速全国化进程，从目前2020年疫情‘重挫’楼市及未出现相关刺激政策的宏观条件下，完成目标只会更难。而且，即便是没有疫情影响，从200多亿寄望于一两年时间突破千亿，这无疑是行业内几乎不可能完成的任务。”一位房地产领域分析师向《投资者网》称。

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