戏说地产《天龙八部》看扫地僧如何化解高杠杆GDP戾气

《天龙八部》中有个扫地僧，知道萧远山、慕容博、鸠摩智和天竺僧波罗星偷学少林派绝技，于是他就在旁边放一本佛经。

佛经可以化解习武的戾气。

“不料居士沉迷于武学，于正宗佛法却置之不理，将这两部经书撇在一旁。”

萧远山、慕容博虽然学会不少少林绝技，但每天总有那么几个时辰如万针攒刺，彻骨疼痛。

令狐冲学会吸星大法吸取了很多人的内力之后，必须去少林寺修炼《易筋经》来化解身上的戾气，否则就要走火入魔而死。

段誉也是，吸取那么多杂七杂八的内力，最后是在枯荣大师的引导下，驯服了体内乱窜的真气，学会了六脉神剑。

一、高周转是化解高杠杆的唯一方法

房地产行业，因为采取预售制，就像吸星大法，吸取六个钱包的首付，同时吸取银行借款、非银借款等等。

所以是高杠杆。

打个比方，2亿元的项目资本金，你需要借款8亿元。

如果采取456周转模式：4个月开盘，5个月回笼资金，6个月资金再周转。

也就是2亿的本金、6个月的时间，做了10亿的房地产开发的生意。

就算20%的销售毛利，2亿本金，毛利2亿。

激水之疾，至于漂石。

快。

高周转是解决高杠杆、获得高收益的唯一方法。

但是，预售许可证的取得是有条件的。

首先，是房地产开发企业必须已经取得五证：土地使用权证书、建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书。这就要求开发企业已投入的工程建设资金需达到总金额的25%以上，且已经确定施工具体计划和竣工时间，建立了商品房预售账户。

其他等等条件。

所以，从勘测、设计、施工、监理到销售都要求快。

因为快，才会出现生产事故。

前几天，广西玉林碧桂园工地发生电梯坠落事故，碧桂园高周转门派的掌门。

黑马美地置业2019年10月在贵阳出现了8死2伤的事故。

美地置业2019年合同销售破千亿，2015年还只有110亿元，五年十倍，正宗黑马。

因为快，才会出现房子质量问题。

另一匹黑马，2019年12月，中梁控股在浙江义乌的在建楼盘“西江雅苑”被央视点名为“豆腐渣”楼盘。

中梁控股2016年销售190亿元，2019年销售1525亿元，四年八倍，黑的发亮。

因为快，才会出现合作方的问题。

房地产开发商扩张时选择和区域的小开发商合作，奥园在湖南临澧的项目就遭遇了合作方滑铁卢，以至于发生二把手成老赖的乌龙。

奥园少数股东权益占比59%，在TOP50房企中排名靠前。

奥园也是黑马，2015年销售152亿元，2019年销售1181亿元，五年七倍。

高杠杆、高周转带来的高收益面前，出现这些问题是必然。这不是哪家企业的问题，而是行业的特点。碧桂园、中梁控股、美的置业、中国奥园只是典型代表。

话说回来，同样是追求快，他们比那些小的开发商出问题的几率更小。

融资就是吸星大法，高周转就是一阳指。

他们的吸星大法已经非常厉害，并且也学会了一阳指，至少在现阶段能够争霸武林。

那些学会了吸星大法，但却没有学会如何高周转的就比较惨了。

比如，2014年的绿城，今年的泰禾。

五年以前，品质绿城最终嫁入中交。

此刻，院子晓风残月，泰禾头插稻草。

还有更惨的：

比如千亿货值的福晟卖身世茂。它是吸星大法也没学好，高周转也没学会。

还有更惨的：

比如很多年之前第一次提出“销债比”的孙宏斌。

其实老孙的顺驰才是高周转的开山鼻祖，但怎奈当初内力不够。

二、高周转才有资格活下来

2009-2012年，2015-2017年，这两轮房企的扩张太容易了，以至很多房企错把形势当能力。

胜兵先胜而后求战，败兵先战而后求胜。

阳光城曾经很危险。

腾蛟董事长飞龙在天，阳光城的融资从2014年末的202亿元，飙升到2017年的1134亿元。

有息借款三年五倍。

体内真气膨胀，但没有转化为一阳指。从预收账款上，同期的合约销售没有那么有效率。

林董过人之处在于请来了“双斌”。

在“双斌”的腾挪化解下，阳光城体内的真气稳定下来，并且比较成功激发出一阳指。

2019年末融资余额1123亿元，连续三年融资余额持平的情况下，融资结构改变了，合约销售上来了，2019年销售超过2000亿元。

再看泰禾，2015年末融资余额446亿元，2018年末是1375亿元，三年三倍。2018年末非银融资占比61%，非银融资成本高达9.17%。

同期，销售效率提振效果甚微，结果吸星大法吸取的内力体内乱窜，走火入魔。

同为闽系，明发残喘，福晟跌倒，泰禾踉跄。

阳光城站稳了。

站稳之后，下一步该当如何？

前几日公告，“双斌”这一届继续留在阳光城，这解决了阳光城现阶段最大的不确定性。

另外一个不确定性是下一步到底怎么走。

任督二脉通了一脉，还差一脉。

这时候来个战投推一把，很有可能决定阳光城下一步的方向：

是更从容一点的走碧桂园曾经走过的路？

还是类似龙湖、新城的运营地产之路？

在阳光城继续在碧桂园玩过的那套游戏，对“双斌”来说驾轻就熟，但边界已到，未来的挑战性不够。

战投会来吗？战投会带来新方向吗？

三哥的个人意见：阳光城的战投也许会迟到，但不会缺席。

当然，急是急不来的。做好自己，然后摸着石头过河才是正确答案。

三、周期已死？

房地产行业从1998年开始，向上的周期已经22年了。

只有两年是负增长：

2008年、2014年。

2008年末四万亿来袭，2015年开始“去库存”。

梁朝伟说：明明说好是三年，可三年之后又三年，三年之后又三年......

你以为周期到了，可它就是不到。

到后来，你以为周期已经被消灭了。

终于，一次次假的“狼来了”之后，你学会了高杠杆、高周转，猛然回头，却发现人家已经开始做新能源、机器人以及养猪了。

22年来，除了2008年和2014年，销售面积增速最低的年份是2018年（1.30%）、2019年(1.50%)。

强弩之末。

月满则亏，水满则溢。

《周易》讲的就是周而复始，万物更替。

《圣经旧约全书》的开头两页说：七天组成一周。

周期只会迟到，不会缺席。

这是宏观面临的问题，也是所有房企面前的问题。更是摆在阳光城、中梁、奥园、美的、中南建设.....这些高周转房企面前的的问题。

以前放了佛经让你去看，去化解戾气，你却在GDP秘笈修炼之路上狂奔不止。

现在呢，只恨没有扫地僧。

最后，高杠杆下的全国人民都不得站出来，变身扫地僧，成为化解风险的代价。

四、没有对错，只要你会修改规则

追求高周转的黑马们错了吗？

没有错。商人不以盈利为目的就是浪费社会资源，是可耻的。

追求品质的泰禾错了吗？

没有错。慢工出细活，但不适应高周转时代。

《钢铁是怎样炼成的》中的人民和集体农庄中好吃懒做的人，是同一群人。

写过水稻理论亩产超过多少万斤科普短文的科学家是钱学森。

他们错了吗？都没错。

那么是时代错了？

时代没有对错，只有物竞天择，适者生存。

即便有错，把规则改一下，就对了。

比如，前有房价不计入CPI降低物价指数。

今有打算调整编制，拉升十年来不曾变化的3000点上证指数。

下一步，是不是直接每个人先发一个亿呢？

这样大家都是亿万富翁了。

(完)

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