戏说地产《天龙八部》看扫地僧如何化解高杠杆GDP戾气

《天龙八部》中有个扫地僧,知道萧远山、慕容博、鸠摩智和天竺僧波罗星偷学少林派绝技,于是他就在旁边放一本佛经。

佛经可以化解习武的戾气。

“不料居士沉迷于武学,于正宗佛法却置之不理,将这两部经书撇在一旁。”

萧远山、慕容博虽然学会不少少林绝技,但每天总有那么几个时辰如万针攒刺,彻骨疼痛。

令狐冲学会吸星大法吸取了很多人的内力之后,必须去少林寺修炼《易筋经》来化解身上的戾气,否则就要走火入魔而死。

段誉也是,吸取那么多杂七杂八的内力,最后是在枯荣大师的引导下,驯服了体内乱窜的真气,学会了六脉神剑。

一、高周转是化解高杠杆的唯一方法

房地产行业,因为采取预售制,就像吸星大法,吸取六个钱包的首付,同时吸取银行借款、非银借款等等。

所以是高杠杆。

打个比方,2亿元的项目资本金,你需要借款8亿元。

如果采取456周转模式:4个月开盘,5个月回笼资金,6个月资金再周转。

也就是2亿的本金、6个月的时间,做了10亿的房地产开发的生意。

就算20%的销售毛利,2亿本金,毛利2亿。

激水之疾,至于漂石。

快。

高周转是解决高杠杆、获得高收益的唯一方法。

但是,预售许可证的取得是有条件的。

首先,是房地产开发企业必须已经取得五证:土地使用权证书、建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书。这就要求开发企业已投入的工程建设资金需达到总金额的25%以上,且已经确定施工具体计划和竣工时间,建立了商品房预售账户。

其他等等条件。

所以,从勘测、设计、施工、监理到销售都要求快。

因为快,才会出现生产事故。

前几天,广西玉林碧桂园工地发生电梯坠落事故,碧桂园高周转门派的掌门。

黑马美地置业2019年10月在贵阳出现了8死2伤的事故。

美地置业2019年合同销售破千亿,2015年还只有110亿元,五年十倍,正宗黑马。

因为快,才会出现房子质量问题。

另一匹黑马,2019年12月,中梁控股在浙江义乌的在建楼盘“西江雅苑”被央视点名为“豆腐渣”楼盘。

中梁控股2016年销售190亿元,2019年销售1525亿元,四年八倍,黑的发亮。

因为快,才会出现合作方的问题。

房地产开发商扩张时选择和区域的小开发商合作,奥园在湖南临澧的项目就遭遇了合作方滑铁卢,以至于发生二把手成老赖的乌龙。

奥园少数股东权益占比59%,在TOP50房企中排名靠前。

奥园也是黑马,2015年销售152亿元,2019年销售1181亿元,五年七倍。

高杠杆、高周转带来的高收益面前,出现这些问题是必然。这不是哪家企业的问题,而是行业的特点。碧桂园、中梁控股、美的置业、中国奥园只是典型代表。

话说回来,同样是追求快,他们比那些小的开发商出问题的几率更小。

融资就是吸星大法,高周转就是一阳指。

他们的吸星大法已经非常厉害,并且也学会了一阳指,至少在现阶段能够争霸武林。

那些学会了吸星大法,但却没有学会如何高周转的就比较惨了。

比如,2014年的绿城,今年的泰禾。

五年以前,品质绿城最终嫁入中交。

此刻,院子晓风残月,泰禾头插稻草。

还有更惨的:

比如千亿货值的福晟卖身世茂。它是吸星大法也没学好,高周转也没学会。

还有更惨的:

比如很多年之前第一次提出“销债比”的孙宏斌。

其实老孙的顺驰才是高周转的开山鼻祖,但怎奈当初内力不够。

二、高周转才有资格活下来

2009-2012年,2015-2017年,这两轮房企的扩张太容易了,以至很多房企错把形势当能力。

胜兵先胜而后求战,败兵先战而后求胜。

阳光城曾经很危险。

腾蛟董事长飞龙在天,阳光城的融资从2014年末的202亿元,飙升到2017年的1134亿元。

有息借款三年五倍。

体内真气膨胀,但没有转化为一阳指。从预收账款上,同期的合约销售没有那么有效率。

林董过人之处在于请来了“双斌”。

在“双斌”的腾挪化解下,阳光城体内的真气稳定下来,并且比较成功激发出一阳指。

2019年末融资余额1123亿元,连续三年融资余额持平的情况下,融资结构改变了,合约销售上来了,2019年销售超过2000亿元。

再看泰禾,2015年末融资余额446亿元,2018年末是1375亿元,三年三倍。2018年末非银融资占比61%,非银融资成本高达9.17%。

同期,销售效率提振效果甚微,结果吸星大法吸取的内力体内乱窜,走火入魔。

同为闽系,明发残喘,福晟跌倒,泰禾踉跄。

阳光城站稳了。

站稳之后,下一步该当如何?

前几日公告,“双斌”这一届继续留在阳光城,这解决了阳光城现阶段最大的不确定性。

另外一个不确定性是下一步到底怎么走。

任督二脉通了一脉,还差一脉。

这时候来个战投推一把,很有可能决定阳光城下一步的方向:

是更从容一点的走碧桂园曾经走过的路?

还是类似龙湖、新城的运营地产之路?

在阳光城继续在碧桂园玩过的那套游戏,对“双斌”来说驾轻就熟,但边界已到,未来的挑战性不够。

战投会来吗?战投会带来新方向吗?

三哥的个人意见:阳光城的战投也许会迟到,但不会缺席。

当然,急是急不来的。做好自己,然后摸着石头过河才是正确答案。

三、周期已死?

房地产行业从1998年开始,向上的周期已经22年了。

只有两年是负增长:

2008年、2014年。

2008年末四万亿来袭,2015年开始“去库存”。

梁朝伟说:明明说好是三年,可三年之后又三年,三年之后又三年......

你以为周期到了,可它就是不到。

到后来,你以为周期已经被消灭了。

终于,一次次假的“狼来了”之后,你学会了高杠杆、高周转,猛然回头,却发现人家已经开始做新能源、机器人以及养猪了。

22年来,除了2008年和2014年,销售面积增速最低的年份是2018年(1.30%)、2019年(1.50%)。

强弩之末。

月满则亏,水满则溢。

《周易》讲的就是周而复始,万物更替。

《圣经旧约全书》的开头两页说:七天组成一周。

周期只会迟到,不会缺席。

这是宏观面临的问题,也是所有房企面前的问题。更是摆在阳光城、中梁、奥园、美的、中南建设.....这些高周转房企面前的的问题。

以前放了佛经让你去看,去化解戾气,你却在GDP秘笈修炼之路上狂奔不止。

现在呢,只恨没有扫地僧。

最后,高杠杆下的全国人民都不得站出来,变身扫地僧,成为化解风险的代价。

四、没有对错,只要你会修改规则

追求高周转的黑马们错了吗?

没有错。商人不以盈利为目的就是浪费社会资源,是可耻的。

追求品质的泰禾错了吗?

没有错。慢工出细活,但不适应高周转时代。

《钢铁是怎样炼成的》中的人民和集体农庄中好吃懒做的人,是同一群人。

写过水稻理论亩产超过多少万斤科普短文的科学家是钱学森。

他们错了吗?都没错。

那么是时代错了?

时代没有对错,只有物竞天择,适者生存。

即便有错,把规则改一下,就对了。

比如,前有房价不计入CPI降低物价指数。

今有打算调整编制,拉升十年来不曾变化的3000点上证指数。

下一步,是不是直接每个人先发一个亿呢?

这样大家都是亿万富翁了。

(完)

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