【绿色地产】“二战”IPO受阻,领地控股“健康卡”遭遇滑铁卢

作者：廖海彬

在刘氏家族的掌控下，今年4月提交招股书，10月9日受到狙击后，领地控股随即于10月12日更新招股书，再次向资本市场发起冲锋。

领地集团专注于房地产开发核心主业，贯穿环保、金融、健康、房产等产业链，紧紧掌控这个地产链条的是刘策、刘浩威、刘玉辉和家族成员，其持有领地控股99%的股份。

凭借家族成员之间特有的血缘关系，以较低的成本迅速集聚资本，却有着先天的短板。透过各项业绩指标，领地控股的杠杆水平持续攀升，长期偿债能力持续减弱，叠加盈利能力表现不佳、融资能力较差等因素，正压低其上市胜算。

业绩后退，千亿征程无坦途

疫情之下，前有鹏润、金辉、上坤加快排队IPO，经过20余年的发展，向资本市场冲刺的领地控股，其年度销售额也仅为200多亿元，距离千亿还非常遥远。

有着千亿梦想的领地控股，各项业绩指标绘成的业绩脸谱，并非一路飘红。杠杆水平持续攀升，长期偿债能力持续减弱，叠加盈利能力表现不佳、融资能力较差等因素，正压低其上市胜算。

由图1所示，根据克而瑞公布的排行榜显示，领地控股在2017年至2019年的签约销售金额分别为151.6亿元、235亿元和247.3亿元，其中2019年的同比增速仅为5.23%，较2018年的增速下降了49.78个百分点。

去年4月，领地控股在品牌发布会上表示，要在2020年-2021年实现千亿目标，目前来看这几乎不现实。今年1-9月，其合计全口径金额共171亿元，同比下滑17.95%，受疫情影响业绩往后退。

为了实现销售规模的突破，土地储备数量作为一个硬性指标，领地控股自然会在拿地方面不断发力。据最新数据显示，截至7月31日，领地控股应占的总土地储备为1615.22万平方米，包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平方米。总土储较2月29日增加近300万平方米。

此外，截至7月31日，领地控股有104个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中86个项目由附属公司负责，18个项目由合营企业及联营公司负责。从领地控股按城市划分的土储明细来看，持有土储过百万平方米的城市分别有成都共163.29万平方米、驻马店共154.12万平方米、绵阳共144.08万平方米以及眉山共119.51万平方米，占总土地储备的比例分别为10.11%、9.54%、8.92%以及7.40%，位于该四城的土储占比共35.97%，业务布局仍较为集中。

领地控股过去的重心主要是在四川省开发住宅物业项目，在7月31日所拥有的104个项目中有68个位于四川省。业务及前景高度倚赖四川省房地产市场的表现，相较业务分布更广泛的竞争对手而言，领地控股面临更高的地域集中风险，也即是其业务、经营业绩以及财务状况受到不利影响的可能性较大，而随着各市场的竞争格局基本形成，领地控股进入新市场的考验也变得更大。

三年为负，现金流表现不佳

土储布局较为集中容易使得营收的增速忽高忽低，进而影响盈利的波动性。数据显示，2017年至2019年领地控股的营业收入分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元，在2018年下滑15.45%后于2019年增长67.66%；另于今年前5月实现营业收入30.28亿元，同比增长181.02%。

从最终的净利润来看，领地控股于2017年至2019年分别实现期内利润6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元，在2018年下滑20.23%后于2019年增长29.87%；另于今年前5月实现净利润1.66亿元，较2019年同期由亏转盈。

虽然领地控股去年以来收入和利润有所增长，但是从指标来看其获利效率并不高，也即是盈利能力有待增强。经计算，2017年至2019年领地控股的“净利润/营业收入”分别为12.2%、11.5%和8.9%，今年前5月该指标仅为5.5%。综合来看，领地控股的净利率已持续下滑至行业较低水平。

由图2可知，去年领地控股的毛利率为27.78%，较2018年下降了7.89个百分点；今年前5月其毛利率为32.21%，较2019年同期微增了1.03个百分点。

此外，2017年至2019年领地控股的期间费用率为8.62%、19.45%和15.25%，今年前5月该指标为15.64%，较2019年同期的高位下降了14.17个百分点，不过仍处于行业较高水平。

图3显示，反映领地控股存货去化压力的指标“存货/平均预收账款”由2018年的2.70下降至2019年的2.35，今年前5月继续下降至1.89，表明其存货去化压力有所减小。

不过其预收账款周转率表现却较差，去年该指标值为0.61，同比下滑6.15%，而今年前5月领地控股的预收账款周转率仅为0.18。

与此同时，领地控股的现金流情况也表现不佳，其经营活动现金流量净额已连续三年为负，2017年至2019年所用净额分别为1.87亿元、42.88亿元和31.12亿元，今年前5月所得净额为3.73亿元，虽然由负转正但金额还比较小。

杠杆率攀升，资金缺口较大

我国房企的杠杆率普遍较高，正是由于通过大量借贷进行拿地扩张所致，而随着行业整体增速的放缓，债务风险就成为了企业持续发展的一颗雷。

在融资持续收紧、杠杆引人关注的当下，短期内逆势扩张以实现业绩高增长并不被业界看好，领地控股的规模突破日趋焦虑，业绩过山车及负债率高企，则是其闯关受阻的绊脚石。

数据显示，在2017年至2019年末，领地控股的负债总额分别为120.05亿元、225.97亿元和359.90亿元，两年间涨了199.81%；有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元，两年间涨了227.82%。截至今年5月31日，领地控股的负债总额为439.96亿元，较2019年末增长22.24%；有息负债为151.76亿元，较2019年末增长29.10%。债务总额的持续增加，带来了杠杆水平的持续攀升。

如图4所示，领地控股于2017年至2019年末调整后的资产负债率分别为63.95%、68.94%和77.26%。截至今年5月31日，该指标为80.22%，较2019年末增加了2.96个百分点。

相较于调整后的资产负债率，领地控股的净负债率上涨幅度更大。在2017年至2019年末其净负债率分别为59.38%、108.47%和141.55%。截至今年5月31日，该指标为153.09%，较2019年末增加了11.54个百分点。总的来看，领地控股的杠杆水平处于行业较高水平。

而根据“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1”的三条红线对比来看，领地控股已踩中其中两条红线。截至今年5月31日，领地控股持有货币资金共55.83亿元，一年内到期的计息银行及其他借款共50.84亿元，所以现金短债比为1.10。不过，若扣除受限制现金和已抵押存款共21.71亿元的话，所持现金及现金等价物就不能覆盖短期债务，资金缺口较大。

需注意的是，于今年5月31日，领地控股有20项信托及其他融资安排，本金结余共计62.46亿元，占有息负债的41.16%，占比较高。而5月31日后及截至8月31日，其已偿还三项信托融资安排，并订立三项新信托融资安排。于8月31日，其有20项信托及其他融资安排，本金结余共计57.51亿元。

通过信托进行融资的利率水平一般较高，进而高涨的利息成本不断挤压利润空间，对企业的发展极为不利。据悉，截至2017年至2019年末及今年5月31日，领地控股未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

可见，近三年来领地控股的借贷利率总体增加了2.8个百分点，已增至行业较高水平。领地控股也在招股书中表示，融资成本增加将对其盈利能力及经营业绩有不利影响，而可获得的融资则影响其开展项目开发活动的能力，对其经营业绩有不利影响。

由图5可知，反映领地控股短期偿债能力的两大指标经过2018年和2019年的下滑后大幅增长。截至今年5月末，其调整后的速动比率为0.78，较2019年的0.46增长69.57%；调整后的现金比率为0.23，较2019年末的0.10增长130%。所以，今年前5月领地控股的短期偿债能力有所增强。

不过，反映领地控股长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”由2017年末的0.80持续下降至2019年末的0.60。截至今年5月末，该指标为0.54，较2019年末下滑10%，表明领地控股的长期偿债能力持续减弱。

大跌眼镜，质量遭遇“滑铁卢”

领地集团官网显示，领地始终坚持以为人们创造健康美好生活为使命，践行“健康生活更美好”的品牌理念，以“健康、平安、幸福”三大维度构建美好人居生活。可是，品牌理念说得再好也只是表面，只有落到实处、严于律己，高要求、高质量建设管理好每一个房屋才能获得真正的品牌竞争力，换句话说，追求速度一定要建立在追求高质量之上。

小到每一个设备开关插座都会记录在案，相当于给所有的建筑建立一个健康卡。领地集团表示，从开发到落成入住，从台前再到幕后，均以统一的标准延续着对业主的守护。可是，领地集团旗下多个项目因房屋质量问题，涉嫌虚假宣传等遭到业主维权投诉，涉及眉山领地凯旋府、乐山市领地天屿楼盘、成都新津区领地天府兰台等项目。

对于业主投诉领地凯旋府小区电梯下坠、晃动，房屋质量、绿化、规划、容积率、涉嫌虚假宣传等问题，6月16日眉山市东坡区市场监督管理局大石桥市场监管所进行现场监查后，眉山领地房地产开发有限公司正自行整改。

8月2日，四川乐山市领地天屿楼盘又遭投诉，主要涉及宣传园林入户情况与合同不符、顶层出现多条裂口等质量问题。乐山市住房和城乡建设局、乐山市市中区市场监督管理局对其处理，要求限期整改。

8月3日，业主投诉成都市新津区领地天府兰台一期项目：2020年初开发商为赶工期，粗暴施工，总坪回填土下沉造成一系列安全、质量隐患，众多业主据收房屋。成都市新津区住房和城乡建设局回应：限期整改到位，未限期整改完成将对领地的开发公司及承建单位进行信用扣分处理！

自身“健康卡”遭遇“滑铁卢”。据招股书显示，领地控股披露的不合规事件大跌眼镜，4家项目公司未取得建设工程规划许可证而率先动工被罚70万元；2家项目公司未严格遵守建设工程规划许可证若干规定被罚130万元；3家项目公司因刊登不符合广告法物业广告规定被罚。

对于上文涉及的相关问题，标准排名致电领地集团，其表示目前属于IPO缄默期间，不能接受采访。

相关知识

【绿色地产】“二战”IPO受阻,领地控股“健康卡”遭遇滑铁卢
10多家内地房企拟赴港IPO 上市或成中小房企“救命渠道”
领地集团赴港IPO,能扩大自己的“领地”吗?
免单大奖+双人全球定制旅游卡！第12届蒙娜丽莎微笑节狂欢来袭
卡贝家居：致力成为中国更值得信赖的家居品牌
论坛丨如何打造客户满意的绿色好房子?来自金茂朗诗等企业认为要管控好供应链
环保＋品质！美巢集团获首批中国绿色产品认证
用爱撩拨城市，华远地产5·20多城传递真情
引领家纺行业潮流 揭开卡萝纺织的神秘面纱
上市道阻且长，小房企扩张“三板斧”失灵