领地集团赴港IPO,能扩大自己的“领地”吗?

疫情之下，川派龙头房企之一的领地集团IPO，引人关注。4月9日晚，领地集团向港交所提交招股书，正式开启上市之路。

通过招股书，领地集团的“家底”和财务状况也首次较为全面地展现在大家面前。经过20年的发展，截至2020年2月29日，领地集团在全国拥有90个处于不同开发阶段的项目，总土地储备约为1331.45万平方米，超过一半集中在四川省。2019年，领地集团实现收益75.68亿元，利润净额6.72亿元，毛利率27.8%，净利率8.9%。像大部分排队上市房企一样，领地集团也面临高企的负债，截至2019年底，其净负债率达140%，短期偿债压力大。

更值得关注的是，随着IPO，领地集团神秘家族图谱曝光。刘玉辉、刘玉奇和刘山三兄弟白手起家，使领地集团成为四川龙头房企之一，而随着刘玉奇和刘山的转场，“90后”地产二代刘策、刘浩威也在领地集团逐渐上位并担任重要职位。

三兄弟白手起家，深耕四川存风险

领地集团的历史要追溯至1999年4月。当时，也就是现在领地集团董事长、执行董事、首席执行官兼最终控股股东之一的刘玉辉，与兄弟刘山、刘玉奇成立领地集团，主要在四川省从事物业开发业务。

2006年，领地集团开始全国化扩张，将总部由乐山市迁至四川省会成都市。2017年，领地集团开始从事商业物业投资。经过20年的发展，领地集团在全国拥有90个处于不同开发阶段的项目，分布在成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市，业务范围包括住宅物业、办公楼、购物大楼、商业综合体、公寓等商业物业以及营运酒店，总土地储备约为1331.45万平方米，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米以及未来开发物业约为555.78万平方米。

深耕四川，让领地集团成为继蓝光发展、新希望地产之后的又一个川派龙头房企。但是深耕四川，也加剧了领地集团的市场风险。据了解，领地集团90个项目中，有57个位于四川省。

在招股书中，领地集团表示，“我们一直专注四川省，导致易受到该地区房地产市场不利变化的影响，而且未必能在长期经营的领域保持竞争力，也未必能通过在目前并无业务的省市承接物业开发项目扩大业务版图。”

虽然刘玉辉三兄弟较为低调，但是在规模化这条路上，领地集团有自己的野心。据媒体报道，领地集团曾经设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。但2019年4月份举行的20周年品牌发布会上，领地集团又披露了新的目标，在2020-2021年实现千亿战略。

房地产深度调整下，中小房企的规模扩张之路并不容易。据克而瑞披露的数据显示，领地集团2019年的销售额仅247亿元。

盈利波动明显，负债高企

对于刘玉辉和领地集团来说，面临的不仅是外界的规模之争以及突围战，还有来自企业发展过程中的盈利波动和负债高企，后者也是领地集团敲响IPO大门的重要原因之一。

招股书显示，2017年-2019年，领地集团的收益分别约为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元，利润净额分别约为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。2019年，领地集团的毛利率为27.8%，下降了7.9个百分点；净利率8.9%，下降了2.6个百分点。

领地集团表示，业绩记录期间的毛利率波动，主要是由于个别不同的项目毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而导致价格较低。

像大部分排队上市的房企一样，领地集团也面临高企的负债。2017年-2019年，该企业未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元，净负债率分别为60%、110%、140%。其中短期偿债压力大，一年内需要偿还的债务占比49%，两年内需要偿还的债务占比达84%。

领地集团招股书截图。

领地集团表示，净资产负债比率的增长与银行及其他借款的增长大致相符，主要是为应对业务扩张引致的融资需求。

高杠杆撬动快发展，这是大部分中国房企的规模扩张之路，但是风险也无处不在，诸如遭遇长期调控、疫情等灰犀牛、黑天鹅事件时，如果不能通过自身业务发展实现资金输血，那么高杠杆之路则难以持续。

纵观领地集团的现金流，除了融资活动现金流净额为正，其经营活动与投资活动现金流金额在2017-2019年连续三年为负。

两名“90后”地产二代上位

领地集团引人关注的还有一点：一家典型的家族企业。

成立之初，刘玉奇、刘山、刘玉辉分别持股35.71%、21.43%、21.43%，经过多次的重组与洗牌，截至目前，刘玉辉、刘策、刘浩威、王涛、龙一勤、侯三利分别持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。

上述人员皆来自刘氏家族，刘策为刘玉奇之子，刘浩威为刘山之子，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。

领地集团招股书截图。

而在这个家族股权图谱背后更隐藏一则两位创始人转场、两位“90后”地产二代上位的故事。

据了解，作为家庭继任计划的一部分以及专注私人股权投资及其他非物业开发业务，2014年12月，刘山与刘玉奇分别将融量集团及量源资产管理（均为刘玉辉、刘山及刘玉奇重组前持有领地集团权益所使用的投资工具）的全部股权赠予刘浩威及刘策。

彼时，由于刘浩威、刘策年纪尚轻，且房地产经验有限甚至无经验，为确保家族业务顺利过渡至下一代，刘山与刘玉奇继续以股权代持方式分别为刘浩威及刘策持有权益，直至刘浩威与刘策获得足够的房地产行业管理经验并担任集团的高级管理层职务为止。

资料显示，刘策今年29岁，刘浩威27岁，皆为“90后”。刘策2011年10月加入领地集团担任财务部经理，刘浩威2015年5月加入领地集团担任广东领地房地产的总经理。2019年1月份，刘策、刘浩威获委任为副总裁，刘策负责执行业务策略及管理成都房地产项目，刘浩威负责执行业务策略及管理重庆房地产项目。

此外，作为家族企业，在领地集团、旗下公司以及关联企业中，刘氏亲属身影频现。据了解，负责领地集团项目融资及集资的侯小萍，是刘策的姨妈。

领地集团间接非全资附属公司西昌领地房地产，分别由领地集团、乐山市陆地及眉山市建忠拥有82.5%、9.0%及8.5%权益。其中，刘玉惠、刘玉国分别持有眉山市建忠约11.8%及5.9%股权，刘玉惠为刘玉辉姐姐，刘玉国为刘玉辉堂兄弟。此外，领地集团关联公司眉山华典分别由刘玉惠及刘跃林持有60%及40%权益，刘跃林为刘玉辉的姐夫。

对领地集团来说，打通资本市场，在拓宽融资渠道的同时，也是家族企业迈向现代企业管理制度的特征。但如果成功上市，其投资者与股东对于公司现代化治理必然会提出更高要求。

在业内人士看来，后资本时代的战略、经营、管理比IPO上市更关键、更重要。而领地集团的两位“90后”地产二代又能否担起重任？

来源：新京报

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