【IPO新秀观察⑦】谁的领地?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-17 11:40

房小评中国房评报道今天

当一家地方性家族企业，引入职业经理人，大举拿地，那很可能就是要筹谋上市了。

四川开发商领地集团首次获得全国媒体关注，就是去年从恒大地产挖来许晓军担任总裁；从金科挖来姚科担任助理总裁兼品牌总经理开始。

这与其战略合作伙伴大发地产上市前的路线相似，启用职业经理人，淡化家族式管理色彩，建立职业化的运营体系，才好在资本市场叩门。

果不其然，在上坤、金辉之后，领地控股成为又一家赴港IPO的内地房地产企业，于本月递交了招股书。

规模与融资，是中小房企上市要解决的核心诉求，领地也一样。在即将到来的房地产寡头时代，千亿是生存下去的门槛，留给中小房企的时间不多了。

抱团冲规模

规模，是眼下房地产集中化不断加剧时，中小房企避免被吞并的关键。

领地是一家对规模颇有野心的房企，几年前就提出过400亿甚至是千亿目标，但一直没有实现。随着房地产深度调控，行业规模触顶，领地的规模基数又小，增长速度无法复制前些年三级跳上千亿的同行。

中指院的数据显示，2017-2019年领地集团分别实现销售额194亿元、292亿元、399亿元。

而根据克而瑞的数据，2019年领地的销售额仅为247.3亿元，位列百强房企的第96位。

看起来，领地集团距离千亿还有很长的一段路要走。但在2019年，领地再次喊出2020-2021年实现千亿战略的新跨越。

疫情当前，这一任务可谓艰巨。考虑领地前几次目标落空的历史，这次千亿更像是上市前喊给资本市场听的口号。

截至2020年2月29日，领地控股拥有土储1331万平米，从供货角度而言，今年实现千亿几乎不可能，除非今年领地凭借上市融资，再次大举拿地进行高周转开发，在2021年进行冲刺。

按期进入千亿俱乐部，难度颇高。而积极拿地进行规模扩张，的确是领地这几年的主题。

2019年，领地集团以214.5亿元的新增货值，位列克而瑞拿地排行榜的第91位。

现在的领地，仍然是典型的地方型企业：90个项目中，57个位于四川省。高度依赖四川省内的房地产表现，这意味着企业面临更高的地域集中风险。

即便是全国范围内的土地，领地的项目也多位于佛山、承德、驻马店这样的三四线城市。

这也正是领地控股选择恒大许晓军加盟的原因，在三四线城市进行高周转开发，恒大有着丰富的经验。不过，随着棚改红利消退，三四线楼市分化明显，如何把握其中的机会，远离危机，考验许晓军的决策。

为了能够高效进行全国化布局，实现规模跳跃，领地抄了一条捷径。今年3月份，领地集团与大发地产签署战略合作协议。

两家公司原本都是典型的地方家族型企业，他们的明星经理人领地集团总裁许晓军和大发地产CEO廖鲁江出席了这次战略合作签约。

一家是四川开发商，一家是长三角开发商，这样同量级、同类开发商的抱团合作，无疑是规模扩张比较快捷的操作。

找钱的最后方法

由于大举拿地扩张，又无法迅速转化为销售回款，领地近3年的经营活动与投资活动现金流都为负。

2017-2019年三个年度末，领地控股经营活动产生的现金流分别为-1.86亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。

在各大开发商将销售回款作为企业命脉重视的时候，领地自身造血能力还未跟上其扩张步伐，靠融资来维持2019年末13.82亿元的账面现金。

2017年-2019年末，领地未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元，一路高涨，净负债率也随之飙升至140%。

一年内需要偿还的债务占比49%，2019年末领地的账面现金并不足以覆盖今年到期的债务。

由于项目多位于三四线城市，企业规模又不在TOP50行列，使得领地的融资渠道有限，融资成本也比较高，其中信托成为主要渠道之一。2019年4月，领地集团还与民生信托签署了规模达100亿的战略合作协议。

截至2020年2月29日，领地集团信托融资借款总额为60.92亿元，利率多在10%以上。

2017年-2019年间，领地集团未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。随着融资规模和利率的增加，领地的融资成本也逐年攀升。

随着国家加强对险资、信托的监管力度，上市募资打开资本市场融资渠道，成为领地最后一个可以找钱的办法。

值得一提的是，领地集团有着强烈的家族企业色彩。领地最初由刘玉辉、刘玉奇和刘山三兄弟创立，近年来刘玉奇和刘山分别将股权交给孩子刘策、刘浩威这两位90后接班。

在领地集团的股权结构中，还有刘家三兄弟的配偶，以及一位大股东的朋友魏悦参与持股。

魏悦曾与刘玉辉夫妇在澳大利亚进行房地产投资。去年末，其向领地集团注资，拥有1%股权。在领地董事会中，刘策姨妈侯小萍担任执行董事，还曾担任助理总裁，负责融资工作。

除了企业本身规模与资产带来的融资不便，这样家族式的治理方式，也一定程度阻碍了领地像一家职业化房地产企业那样打开融资渠道。

上市，一方面为领地打开通向资本市场的大门，在疫情影响销售回款的情况下，能够获得更多资金保障企业运营和资金安全。另一方面，上市也是这家企业走向专业化的过程。

随着二代接班，职业经理人加盟，领地能否在投资者的审视下，从刘氏的家族领地，搭建起更加专业的治理体系，蜕变为属于投资者的公众公司，并且借助资本市场的力量，实现许久未圆的千亿梦想？