二次递表通过聆讯 领地控股修复了什么？

  “你们有上市计划吗？”

  “有这个计划，但目前还没有具体时间。“

  “随着融资环境进一步收紧，中小房企未来生存环境是否会变得艰难？“

  ”相比以规模取胜的大型房企，中小房企在细分领域会更有优势。”

  这是中国房地产报记者两年前与时任领地集团执行总裁徐川海的一番对话。

  如今，在几经周折后，领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”）终于顺利过会。

  11月25日下午，领地集团有限公司举行上市新闻发布会，公司执行董事、董事长兼首席执行官刘玉辉、执行董事、首席财务官兼联席公司秘书罗昌林、执行董事侯小萍、执行董事曾旭蓉及副总裁徐川海出席了会议。

  有消息称领地集团将于11月26日起在香港招股，计划发行2.5亿股新股，当中一成于香港发售，国际发售为九成。发行价为每股4.5至6港元，每手1000股，集资额最多为15亿港元。公司计划于12月10日在港挂牌上市。建银国际是此次IPO的獨家保荐人及独家全球协调人。

  尽管上市之后的路依然难以预料，但对于领地集团来说，眼下这一步事关生死，未来的路还可以从长计议。

  被修复的数据

  领地集团的IPO之路并不顺利。

  今年4月9日，领地集团首次向港交所递交了招股书，然而这份招股书却于10月19日失效。

  对于失效原因，行业里说法不一。有地产企业财务部总经理认为：“首次递表失效，一方面与宏观环境有关，但更为主要的原因是企业自身的资质。”

  所谓的资质是指什么？

  “香港上市会比较看重企业的财务指标。包括现金流，主线业务的盈利必须符合最低盈利要求，同时还有未来的发展规划。”华泰证券研究员罗毅在接受中国房地产报记者采访时表示。

  那么回过头来看领地集团的招股书，会发现失效原因指向了领地集团较为突出的几个问题。

  10月22日，领地集团二次递表，在第二份招股书中，可以看到领地集团重点修复的几个关键数据。

  首先是收益，首份聆讯资料仅有2017年、2018年、2019年三年数据，其收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元。

  二次更新后的招股书，披露了今年前5个月的经营数据。数据显示，截至2019年及2020年5月31日止五个月，该公司的收益分别为10.78亿元及30.28亿元，同比大幅增长180%。

  同时修复的数据还有土地储备规模。

  在首份招股书中，截至2020年2月29日，领地集团在全国20多个城市拥有90个项目，合计土地储备为1331.45万平方米。其中，位于成渝经济带及四川省的项目数为58个，占总项目数的64%，其中四川省独占57个项目；加之，成渝经济带及四川省开发中建筑面积为549.6万平方米，日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米，两项合计占总土储的比例逾70%。

  更新后，土地储备数据为：截至2020年9月30日，领地集团应占的总土地储备为1656.77万平方米。包括应占的可作销售而仍未出售的建筑面积及已售但未交付的建筑面积61.67万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积959.64万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积635.77万平方米。

  同时，在第一版中被诟病的现金流，也在第二版招股书中予以修复。

  第一版中，领地集团2017年至2019年三年来经营活动净现金流均为“负”，分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。

  更新后，截至2020年前五个月数据，现金流瞬间翻红，并且较2019年12月31日增长了75.7%。

  现金流的增加，也使其现金短债比得到改善。截至2020年5月31日，其现金短债比提升至1.1，而2019年底这一数据为0.55。

  难以修复的隐患

  然而在更新后的招股书中，却有两个难以修复的数据。

  一个是净利率，数据显示，2017年至2019年，领地集团毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%，净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，上下波动明显。截至2020年前5个月，领地集团毛利率为32.2%，净利率为5.5%。

  虽然毛利率表现不错，单净利率却低于行业平均水平。

  另一个是居高不下的净负债率。

  招股书显示，2017年至2020年5月末，领地集团的流动负债总额分别为86.47亿元、172.4亿元、292.8亿元和331.87亿元，三年多时间涨了近4倍。

  同期，未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元和151.76亿元，呈上升趋势。其中，信托融资借款占2019年借款总额的50.69%，部分信托利率高达12%到14%之间。

  面对这些问题，徐川海在11月25日的新闻发布会上表示：领地集团会积极地开拓新的融资渠道，以改善资本结构。徐川海表示，比如可能发行公司债券及资产抵押证券，以降低债务水平及减少财务成本。

  同时他也表示，未来会专注于二线及主要三线市场发展，继续巩固公司于中国西南部的市场地位及占有率。此外，将继续提高其它地区的投资，如华东地区，并择机扩展至全国更多具有增长潜力的区域经济中心。

  在拿地方面，会继续采用多元的拿地策略，丰富和优化土地储备，亦会持续地寻求与第三方物业开发商合作，共同收购及开发项目，或通过收购项目公司获取土地。

  同样被视为隐患的，还有其充满家族企业色彩的股权架构。

  根据其招股书显示，领地集团是由其董事长、执行董事、首席执行官兼最终控股股东之一刘玉辉与两名兄弟刘山及刘玉奇在1999年创立。创立之初，分别由刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥（独 立第三方）拥有约35.71%、21.43%、21.43%及21.43%权益。

  经过多次的重组与洗牌，截至目前，刘玉辉、刘策、刘浩威、王涛、龙一勤、侯三利分别持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。上述人员皆来自刘氏家族，刘策为刘玉奇之子，刘浩威为刘山之子，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。

  2014年12月，领地集团开始了家族继任计划，刘山与刘玉奇分别将融量集团及量源资产管理（均为刘玉辉、刘山及刘玉奇于重组前为持有领地集团的权益所使用的投资工具）的全部股权赠予刘浩威先生（刘山先生之子）及刘策先生（刘玉奇先生之子）。由于二人年纪尚轻，这一权杖，直至2019年才正式交予二人手中。

  据记者梳理，发现在领地集团的董事会和管理层中，也有不少刘家成员和亲属。此外，除了直系亲属外，在领地集团及关联公司中还存在如妹夫、堂妹、姨妈、侄子等旁系亲属。

  尽管领地集团在2017年和2019年相继引入了两位明星职业经理人:万达前高管徐川海、恒大前副总裁许晓军，试图弱化家族企业色彩。但在一个“少主”尚年轻，家族关系网盘根错节的环境里，职业经理人能否最大限度发挥自己的左右，仍待观察。

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