广州楼市:楼市从量变走向质变,内行人透露:买房不要再等了

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，你预计鱼珠附近的房子，金碧、保利学府里等，2-3年内还有多少升值空间呢？新房五矿的价钱和保利学府里差不多，按常理新房的开发商应该把未来1-2年的溢价也算进去了，好像富力的新盘也要开盘了，可能和五矿差不多价位吧？

回答：你好，五矿的房子价格肯定比金碧贵多了，这确实是，如果保利学府里把两年的增值税算上，比五矿的价格略低一些，富力的也快要开盘了，整体来看，现在中国情形看，这个价格坐实是没有问题的，看后续市场的发展，大概率往上走，这是必然，至于走多走少看竞品以及市场力度。

提问：云叔好，你觉得南通怎么看未来发展和投资？南通这几年地铁概念，中创概念，高铁概念，机场概念一大堆、房市也很热闹，麻烦云叔分析一下！

回答：你好，长线看不错的，短线看，涨幅太大，透支了，所谓的各种概念和区域利好，只能起到锦上添花的作用，也好楼市上行期，会助涨，但没有雪中送炭的能力，也即楼市未来两年步入下行通道时，这些利好没啥作用。

提问：云叔好，云叔你是否了解美林湖畔北苑南面、杨桃公园北面的那一片地是否有什么规划？可以分析一下吗？感谢！

回答：你好，那一片目前有两栋烂尾楼，这两栋好像是一个潮汕人搞得，处于半烂尾状态， 目前那里还有一大片是给了驾校做基地，隔离还有大鸽饭。 目前的规划还不得而知，但如果有一天拿出来拍地的话，一定是：豪宅、豪宅、豪宅，定位语就写：长在公园里的CBD豪宅。

提问：云叔好，最近看了金碧花园，价位合适的大部分是一房改两房，没有直出阳台，感觉自住的话，应该不太舒服；也有正规的两房，但是楼梯房，价位在3.8-4万左右，就是怕以后不好出手，没有谈价。您一直说金碧花园干就是，您是基于哪些方面的考虑作出这样的判断呢？我也笃定要买它，一看到实际情况，就犹豫了今天顺带也去看了白云石井的金碧新城，房龄较新，03-08年建，户型也方正，单价3.2-3.7万，周边在建白云火车站，规划貌似还不错，也靠近地铁口，这个房子您能帮我分析一下吗，是否值得入手？跟金碧花园相比如何？感谢！

回答：你好，海珠金碧花园，海珠一带刚需上车很有优势的一个盘，楼龄虽然老， 就是周边的配套比较成熟，地铁通勤有优势，这就是金碧是外在价值，金碧好歹也是在市区， 也就是老4区：天河，越秀，荔湾，海珠，这是广州怎么也不愿意放松户口的区域，价值高于白云那些郊区，今年这波行情，主要是东部涨得猛，南部，或者别的市区其实没怎么涨，明年更多是补涨，金碧花园这种价格已经筑底的了小区已经大概率会否极泰来，跌无可跌就是要起来了，楼梯房不选就是了，要选电梯房，户型不方正不是很大问题，刚需盘不会很介意，金碧花园的另一个兄弟：黄埔金碧世纪花园，户型同样不方正，在行情起来的时候照样涨得猛一点，户型方正肯定好，就是比较贵了，如果从投资角度来看，不一定贵就好，石井金碧新城，火车站不是带动房价起飞的助推器，地铁才是。 或者你考虑一下距离北部交通枢纽仅一站之隔的黄边那边的金碧雅苑也好过金碧新城。

提问：云叔好，请问云叔不知对龙口西的文苑花园有没有了解，典型的房改房，学位配套和穗园基本一致，价格和旁边的穗园价格差得较大，不知这个盘是否值得买入？应该控制在多少单价内？

回答：你好，龙口西路北端，文苑花园、天涯阁、天隆花苑基本上都属于这一类型的房子，不是电梯花园社区，而是房改房之类的，对于价格方面的话个人觉得4.5-4.8左右即可，如果高了的话，肯定不太合适。

提问：云叔好，万科城光已认筹，朝北的基本都是三房一卫，朝南的三房两卫，请问朝北的多少钱一平还可以入呢？另外准备200-250万考虑纯投资，首付三成的接力贷，只要看升值空间选哪个区域比较好？番禺广场的东华花园可以吗？

回答：你好，万科城市之光网红盘非常火热，在这种情况下，朝向的折价不会有太大的差别，只是怕开发商趁机涨价，个人觉得4.5万左右，都还是可以考虑的，200-250万的价位，你眼光还不错东华花园算是番禺广场较有价值的盘。

提问：云叔好，东莞市三套，其中一套临深塘厦万科朗润园，两套企石都在嘉宏锦城，惠州三套，两套在临东区博罗龙溪宝其花园，一套商铺也在龙溪，四川老家两套，这些物业全是在2016年前买的，只有东莞欠一套房贷41万，其它全部全款，目前现金300万，喜欢投小资，放长线钓大鱼，用五年，或者10年眼光去看待房地产，东莞市、深圳、惠州、广州那些地方低单价，五到十年有发展的，或者有合适的推荐吗？感谢

回答：你好，你的资产挺丰富。临深塘厦还可以；企石一般；博罗宝麒花园还有一点配套，但片区供地大，地广人稀。另外全款买房，资金利用率低。建议买点核心区的房子，如东莞的核心区，像滨湖新区，沙田这种就符合你的要求，长期有较大增长，广州南沙也适合你的风格。

提问：云叔好，你觉得这房子增值空间大吗？要卖了重新置换一套更新地段更好的？买了现有的房子，会不会影响孩子正在读的小学学位？还是直接再买一套大概200-300w的好呢？

回答：你好，江南世家近地铁滨江体育馆，2006年左右的房子，还是有发展潜力的，可以先持有，要卖最少都要等地铁开通后，可以DY贷出7成来配置二套房，买套300左右的。

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