上海楼市:人口出生率逐渐走低,这对未来楼市会有什么影响?

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提问：成哥，最近有新闻说新生儿登记暴跌15％，这对未来楼市会有什么影响？以后会不会逐渐像日本那样，人口出生率逐渐走低，然后进入深度低欲望和老龄化社会，好可怕。

回答：会的，每个发达国家都会遇到这样的问题，这是人类共同的难题。做得比较好的是美国，引入外部移民，来补充血液。但是天朝的价值观、文字和饮食习惯都是普世价值。我们是民族主义国家，外国人很难融入我们。所以我是不太看好未来能有大量移民进入的。我们未来的出路，就是国人自己多生，还有科技进步。大家也别太担心，这些事情都是二三十年以后的事情了，不影响现在买房子。

提问： 成哥你好，坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选。

回答：操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体更多价值洼地的分析与推荐详见内部！

提问：成哥你好！坐标上海，中环附近有400万左右小户型一套，手上有子弹30左右，夫妻2人上海本地，父母房本上都有名字，都有公积金，年入30。方案一：改善型，置换一套2房（自住）方案二：投资型，抵押或其他方式再投资一套房，那种方式合理？上海可有推荐？

回答：你好，趁现在上海静淡市，正好做置换。如果上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。

市场是分阶段的，不同市场处于不同阶段，主导力量不同：起步阶段，市区郊区房子价差很小，市区地段价值不断提升，市区涨的快；发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快；成熟阶段，改善主导，市中心大户型涨得快。同一市场，也有可能同时存在两种影响的力量。

上海既有新区扩张的成分，又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡，可能价差还会缩近，但已经空间不大，且变化会很缓慢。先以改善需求为主，未来手里有更多的子弹，再考虑投资郊区次新盘。

提问： 成哥你好，坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选？

回答：这样操作是可行的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子，基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体上海价值洼地，详见内部分享！

提问：成哥好！上海限购，请问上海周边的嘉善或平湖投资怎么样？

回答：不建议，因为像北京、上海这种超级城市虹吸效应很明显，周边城市很难形成支柱产业，除非承接超级城市的外溢需求。选筹难度会较大。如果小资金投资可以看看沈阳。

提问：成哥,坐标上海,上海户口,年龄45,上海已有三套房,资产2000万,负债率百分之二十,有资金300,但已买信托近期不能取出,想再投资一套,手上无流动现金。1.可否通过抵押上海房产的方式抵押出300到400万购买2,买上海,深圳还是沈阳3,如果买深圳,皇岗可以吗,买200到300万的一房,还是400万的两房？希望成哥给点建议。

回答：深圳热点板块价格已经上去了，比如前海.宝中.红山.现在350万在这几个区域只能买到一房了，不建议继续追高。 其实可以根据领涨 普涨 补涨的逻辑来选筹。现在应该在热点区域的第二梯队淘笋，例如福田的皇岗 宝安的西乡 沙井 碧海部分板块 龙岗大运 等地方寻找机会。别买1居室，溢价太多，2居起步。 如果可以开发北京房票，现在去北京淘笋也是不错的时机。 剩余子弹去沈阳好了。具体更详细的建议及分析详见内部！

提问：你好成哥，上海今年房价已经跌了很多。您还是长期看好一线城市的房价么？ 子弹100按揭买武汉三环还是上海西渡的预期回报好一点？

回答：一线城市中，上海经济持续走低，加上北京和上海一直赶人，目前更推荐深圳建仓，天花板更高。 上海房价从2017年3月开始熄火，短期内看不到希望，如果有上海房票，未来也计划在上海发展，可以寻找低价板块淘笋。 西渡老房子不少，目前没有大开发商进场拉动，商业气氛不浓，属于跟涨区，需要长持。

提问：成哥你好，我想在上海投资房产，请问上海租金比较高的板块和小区有哪些？能否推荐一下，我考虑买个一房或两房租金高点的。

回答：租金高的是市中心老破小会高一点，因为单价低，租金高，一般能超过1.5%租金收益率。但个人认为租金收益率高，房价不一定涨得快。具体上海投资回报率高的板块及小区推荐详见内部！

提问：成哥您好！请问这个房产税对未来一线城市的房价有啥影响？会不会还下跌啊？

回答：房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力。如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小。上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。

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