上海楼市:这个容易被忽略的洼地板块,行家终于推荐出来了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，能不能推荐下您心目中比较特别的洼地板块？

回答：那就来简单说一说——长寿路板块。在上海2017-2035城市规划中，市区范围内，唯独普陀区落选中央活动区。北区四兄弟中的虹口、老闸北、杨浦都有部分被划入2035中央活动区，普陀区显得异常尴尬。过去发展不成功，未来给的政策倾斜又少，普陀似乎陷入了困境。在网络上，看衰普陀区成了一种政治正确。但当一种观点流行开来后，就容纳不下其他观点，容易走极端。

这个内环线内的老牌中产社区在这一轮学区房引领的行情中没有什么动静，但其基本面是非常扎实的，潜力一点也不差，处于一个蓄势待发的状态。

长寿路也是一块有历史记忆的区域，属于原公共租界西区。后来，长寿路成为了普陀区的商业中心，在上海范围内都比较有名气。然而，随着7号线的开通、以及环球港的开业，长寿路的消费客群逐渐被静安寺、环球港截流，逐渐回归成为服务本地社区的区域商业中心。

长寿路目前主要还是居住功能为主，板块内多为2000-2010年间建造的次新商品房，城市界面不错、有公共绿化、交通非常便捷，适合各类客群居住。

长寿路板块的轨交非常密集，且通过的7、13、14号线都是穿过市中心的高能级干线，地铁出行体验极佳。长寿路站是7/13双轨交汇的站点，到静安寺只要2站路，到南京西路、人广3站路。

医疗方面，长寿路板块内有一所二甲综合的普陀区人民医院。更高阶的就医需求可以坐三站地铁到常熟路站附近的华山医院，是全国TOP5的顶尖医疗机构。长寿路的教育实力也不容小觑，有普陀区1.5梯队的九年一贯制江宁学校。长寿路的价格优势非常突出，内环内1000-1500万级别的预算，长寿路是不二之选

可以确切地说，只要上海整个城市在发展，长寿路就不会落伍。曾叔认为，长寿路成为房价“洼地”的现状，主要受普陀区的拖累，被人们选择性忽略。但长寿路作为一个集教育资源、市中心商业/产业、医疗、景观、优质小区为一体的全能板块，潜在的IP效应是很强的。严格调控的背景下， 水分多的板块，房价或许会受到冲击，机会属于那些基本面真正优秀的板块，长寿路就是其中之一。

提问：曾叔你好，我名下有一套110平米的房子，我和我父母三个人名下还有一套124平米的房子，这两套房的产权都满五年了。现在我有想法想把其中一套卖掉换一套更大更新一点的，请问怎么操作才能在付税方面最优化？（考虑到房产税及未来的遗产税等等）。我本人还是单身。

回答：不管你保留哪一套，只要在其他房子上有你名字，你买下一套的时候，契税都是第2套算。 但是如果你保留跟父母2011年以前共同持有的房产，买下一套不会触发房产税。 所以我建议你留着和父母共同持有的那一套，卖自己名下那套。 中国目前没有遗产税的，未来父母百年之后，继承的话会有所得税。如果你最后一套再卖这套继承的房子的话，满五唯一的话，就没有全额20%的所得税。 税费这东西比较复杂，能在线上解答的也就这些了，还有具体问题你再联系我吧。

提问： 曾叔，请问大虹桥未来的学区在哪里，文莱实验学校算是有潜力的吗？虹桥这边的商务人士需要学区吗？

回答：大虹桥没有学区，目前最强的就是南虹桥华漕那里的华师大附属新虹桥实验学校，但也谈不上是全市二梯队。每个地方都需要学区，但引入学区需要好几千万。

提问：曾叔你好，最近想买一套450万左右房子，希望有一定增值属性，目前看的板块浦江镇，顾村，唐镇，金桥，周浦这几个板块，哪一个未来发展会好一点？另外看到有一个新盘，宝山罗泾那，据说是未来北郊产业园，引进高科人才会，是否有投资属性

回答：唐镇目前的价格已经有点高了，金桥还不错，未来有大发展，可重点考虑。宝山罗泾也有规划，但需要的时间比较长。

提问：大佬您好，本人总预算450万，工作在陆家嘴，还没有小孩，想买一套兼顾品质和距离，不考虑学区的房子，还请推荐些板块，谢谢！ 本来想考虑学区，一是这价格买不到好学区，二是担心七八年之后上海的教育政策有大变化，老破小学区房的容错率会很低，不知道这个想法是否正确，还请指点！

回答：你的想法没什么问题，主要450万，几乎是买不到学区，板块上建议可以考虑2号线，11号线，9号线，13号线外环外的房子。

提问： 曾叔，一直在关注您，期望能帮我指点一下。我的情况是：夫妻俩名下目前两套房，一套是16年初买的张江2001年77平三房（非学区，离地铁1.6km），一套是2020年5月买的洋径菊园45平两房学区，我在张江上班（工作稳定，预计两年后拿到户口），老公在曹路上班（有户口，两套房都是他为主贷人，当时没了解政策应该换我为主贷人就好了），宝宝目前1岁，之后上学考虑去学区房附近租房住。张江的房子感觉不是优质房产，涨幅较慢，是否有必要将张江房子置换掉，再买一套品质好点的房子自住兼顾投资？是否应该趁今年行情前置换？有无推荐的板块，非常感谢！

回答：张江不带学区的房子，涨幅略弱一些，但你的房子房龄还算不错，质量也不算很差。张江自己的好房子已经涨过了，再去卖有点难了。曾叔建议你可以考虑下置换到唐镇，相对品质更好一点的。

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