上海楼市:上海未来的学区房,哪些地区会更吃香?性价比更高?

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提问:你好,曾叔请问上海未来的学区房,哪些地区会更吃香?性价比更高?

回答:你好,第一种,还没有确定学区的学位房。这个并不是完完全全没有学区,而是已经规划还没有正式落位的。比如华二之于前滩,华师大之于华漕,背后的价值支撑已经实实在在展现出来了。这一种,适合还没有孩子或孩子还小的年轻夫妻,或者已经用完学区的家庭,不适用于着急用学区的家庭。第二种,学位被占用但值得过度等待的学区房。这种很常见,上家还没毕业,我又等得起,价格就有谈判空间。相比学区买入即用的来说,价格会更低一些。第三种,买双学区或一贯制名校。这种就是谋求确定性,无缝对接带来的安全感是最实在的,因为置换的过程不仅劳民伤财,同时也是心力交瘁的。第四种,买潜力能够逆袭的学区房。这种适合预算有限的家庭,想要优质学区房又无法拔高预算,那么就靠板块内的鸡娃能力,让第三梯队逆袭成第二梯队,第二梯队逆袭成第一梯队。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问:您好!曾叔,请问上海买房三个板块的比较:1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角,这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好,加上华师大虹桥学区规划,不久动工,以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉,而且虹桥板块被炒作得火,担心透支潜力。2. 宝山上大板块,优势15号线年底即将通车,外环内,居住气氛比较浓。缺点是产业比较少,且沪太路比较堵,七号线太堵了。3. 嘉定新城,城区有比较系统的格局规划,有汽车产业导入,在郊区中GDP最高,超过青浦,松江,宝山。产城融合得比较好,次新房比较多,目前均价3万五,性价比高。请问成哥应该如何选筹?

回答:你好,我个人比较看好的是南虹桥片区,几个大卖点:一是大虹桥辐射区,因为大虹桥CBD已经建成,有房地产行业和阿里入驻,这里是有一些高端人口溢出,去南虹桥置业。二是13号线是东西走向,能级要高于其他南北向的线路三是新学区入驻。目前片区里面新房炒作的比价高,但二手房没怎么涨,不存在透支的问题。

提问:【新人首问】曾叔你好。手里有400万,二套房资格,之前有过贷款记录。当下无贷款,可以接受DYD。手里1张房票,月收入5w,想要买房产投资,暂不用考虑自住。想咨询您1)推荐一手房摇号还是二手房?看了融信古美觉得有潜力,21年前滩也有开新楼盘。2)如果二手房的话预算设定在600万,800万还是1000万好?3)现在上海市场还有哪些板块和小区推荐入手?先谢过。

回答:你好,1、二手为主,新政后二套难买到新房了。2、具体看你的月供能力,没压力当然是越大越好。3、800-1000最有价值的板块和楼盘见内部分享。

提问:你好曾叔,杨浦中原板块的65年老公房,挂牌480想置换,卖掉的话资金500万左右,想买宝山的上港新江湾,或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住,目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房,不知这两种方案是否合理。

回答:你好,上港星江湾,近国帆路站,靠近集装箱码头有噪音,配套一般,品质应该还不错,得房率低,总体看自住+投资可考虑的。曲阳,纯居住板块,配套尚可,教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老,品质一般,城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的,但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问:你好,曾叔,有个疑问,在汉口老城区胜利街合作路那边,开发商的地价都差不多2W了,为什么新丽大厦的房价还不到2W,这是不是属于低估区?如果卖,您建议什么价格合适?麻烦您指点迷津,谢谢!

回答:你好,武汉二手房市场上有个产品叫老大楼,或者老破小 老破大。 老破大,一般指的是2000年以前,面积超过140的那种户型偏大,但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大,老大楼非常谨慎,没有开发商 没有小区环境,出房量少,成交量小,处于房产生物链的最底层,涨幅滞后,靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品,涨幅最少,跌幅最多。 就算是大学生,大多是90、00后,已经跟10年前第一代移民不一样,很多小年轻,他们从小住的不是私房就是商品房,就没住过老破大,无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势,这几年也并没有很强,除非有强学区的加持,整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。

提问:你好,曾叔,南山区鸿瑞花园,71平的两房,报价720万,刚需刚结婚的夫妻可以买吗?我感觉单价太高了,还有其他的推荐吗?

回答:你好,市场行情就是如此哎,诺德14万+了,宝中的两房都900+了。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里,风韵犹存的小区了,居家很安静,物业保养好,又有学位加成。估计你们还很年轻,收入后劲很足。南二外学府是南山第二梯队的学位,虽不至大富大贵,但每年稳步上扬,有利你们后期换大房子,具体楼盘推荐参考内部分享。

提问:曾叔你好,我在中兴路雅宾利二期一一套109平米的2室房子,现在有一房票,现金500万,总预算1千万,本来打算买松江佘山的排屋以备养老,但又觉得大虹桥的房子有投资价值,希望听听你的建议。

回答:你好,雅宾利可保留;松江佘山排屋自住可以考虑,投资的话偏弱,未来要保值增值,由于九亭、泗泾有大量的竞品在,流动性和涨幅都会有一点影响。

提问:曾叔你好,现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多,有没有必要转换?转换过后,以后会不会涨上来?有什么方式可以凑首付?

回答:你好,长期还房贷,选固定利率。短期还房贷,选LPR浮动利率。有很多种方式,但这里不方便说,具体到我的圈子里查看分享文章。

提问:曾叔你好!上次问的DIY旧房子来付首付,这个想法可能泡汤了,现在只有100万左右的首付。是买重固呢还是说在重固周边?因为重固最近批了很多地,都是教育科研用地和商业配套用地,后期会不会有个暴击呢?徐经北城那边的动迁房可以考虑吗?但是我是怕原来通地铁已经涨过一波了,后期再涨可能也有限?还有那个二联馨苑以及旁边的玉兰清苑(经济适用房,买卖是不是比较麻烦,坑比较多?)、九方家园、西郊九韵城都有合适的房源,这些小区后期涨幅会大吗,现在已经是4.7的价位了。我现在就比较纠结重固和徐泾那边的,请曾叔帮我参谋参谋。感谢!

回答:你好,建议考虑徐泾;重固没有地铁,周围环境、配套都很一般。九方家园、西郊九韵城都可以考虑,这些带配套的,容易卖给未来的刚需。重固如果你愿意投入巨大的时间成本、机会成本去博的话,也可以考虑,但要做好站岗的准备。

提问:你好曾叔,请问曾叔一下。在上海无房,有过一次购房记录。现在名下无购房按揭,在上海买房,首付是几成?请问房子看好了,如何和卖家砍价?

回答:你好,第一,之前购房如果用了房贷,现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷,现在买房只需首付3成。第二,如何和卖家砍价:砍下三十万的方法,详见内部分享文章。

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