上海楼市:上海未来的学区房,哪些地区会更吃香?性价比更高?

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提问：你好，曾叔请问上海未来的学区房，哪些地区会更吃香？性价比更高？

回答：你好，第一种，还没有确定学区的学位房。这个并不是完完全全没有学区，而是已经规划还没有正式落位的。比如华二之于前滩，华师大之于华漕，背后的价值支撑已经实实在在展现出来了。这一种，适合还没有孩子或孩子还小的年轻夫妻，或者已经用完学区的家庭，不适用于着急用学区的家庭。第二种，学位被占用但值得过度等待的学区房。这种很常见，上家还没毕业，我又等得起，价格就有谈判空间。相比学区买入即用的来说，价格会更低一些。第三种，买双学区或一贯制名校。这种就是谋求确定性，无缝对接带来的安全感是最实在的，因为置换的过程不仅劳民伤财，同时也是心力交瘁的。第四种，买潜力能够逆袭的学区房。这种适合预算有限的家庭，想要优质学区房又无法拔高预算，那么就靠板块内的鸡娃能力，让第三梯队逆袭成第二梯队，第二梯队逆袭成第一梯队。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：您好！曾叔，请问上海买房三个板块的比较：1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角，这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好，加上华师大虹桥学区规划，不久动工，以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉，而且虹桥板块被炒作得火，担心透支潜力。2. 宝山上大板块，优势15号线年底即将通车，外环内，居住气氛比较浓。缺点是产业比较少，且沪太路比较堵，七号线太堵了。3. 嘉定新城，城区有比较系统的格局规划，有汽车产业导入，在郊区中GDP最高，超过青浦，松江，宝山。产城融合得比较好，次新房比较多，目前均价3万五，性价比高。请问成哥应该如何选筹？

回答：你好，我个人比较看好的是南虹桥片区，几个大卖点：一是大虹桥辐射区，因为大虹桥CBD已经建成，有房地产行业和阿里入驻，这里是有一些高端人口溢出，去南虹桥置业。二是13号线是东西走向，能级要高于其他南北向的线路三是新学区入驻。目前片区里面新房炒作的比价高，但二手房没怎么涨，不存在透支的问题。

提问：【新人首问】曾叔你好。手里有400万，二套房资格，之前有过贷款记录。当下无贷款，可以接受DYD。手里1张房票，月收入5w，想要买房产投资，暂不用考虑自住。想咨询您1）推荐一手房摇号还是二手房？看了融信古美觉得有潜力，21年前滩也有开新楼盘。2）如果二手房的话预算设定在600万，800万还是1000万好？3）现在上海市场还有哪些板块和小区推荐入手？先谢过。

回答：你好，1、二手为主，新政后二套难买到新房了。2、具体看你的月供能力，没压力当然是越大越好。3、800-1000最有价值的板块和楼盘见内部分享。

提问：你好曾叔，杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理。

回答：你好，上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：你好，曾叔，有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！

回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。 老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。 就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。

提问：你好，曾叔，南山区鸿瑞花园，71平的两房，报价720万，刚需刚结婚的夫妻可以买吗？我感觉单价太高了，还有其他的推荐吗？

回答：你好，市场行情就是如此哎，诺德14万+了，宝中的两房都900+了。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里，风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足。南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子，具体楼盘推荐参考内部分享。

提问：曾叔你好，我在中兴路雅宾利二期一一套109平米的2室房子，现在有一房票，现金500万，总预算1千万，本来打算买松江佘山的排屋以备养老，但又觉得大虹桥的房子有投资价值，希望听听你的建议。

回答：你好，雅宾利可保留；松江佘山排屋自住可以考虑，投资的话偏弱，未来要保值增值，由于九亭、泗泾有大量的竞品在，流动性和涨幅都会有一点影响。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔你好！上次问的DIY旧房子来付首付，这个想法可能泡汤了，现在只有100万左右的首付。是买重固呢还是说在重固周边？因为重固最近批了很多地，都是教育科研用地和商业配套用地，后期会不会有个暴击呢？徐经北城那边的动迁房可以考虑吗？但是我是怕原来通地铁已经涨过一波了，后期再涨可能也有限？还有那个二联馨苑以及旁边的玉兰清苑（经济适用房，买卖是不是比较麻烦，坑比较多？）、九方家园、西郊九韵城都有合适的房源，这些小区后期涨幅会大吗，现在已经是4.7的价位了。我现在就比较纠结重固和徐泾那边的，请曾叔帮我参谋参谋。感谢！

回答：你好，建议考虑徐泾；重固没有地铁，周围环境、配套都很一般。九方家园、西郊九韵城都可以考虑，这些带配套的，容易卖给未来的刚需。重固如果你愿意投入巨大的时间成本、机会成本去博的话，也可以考虑，但要做好站岗的准备。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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