杭州楼市:杭州会步上海的热涨“后尘”吗?行家:或许同样危险!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：上海涨的那么夸张，杭州会紧随其后吗？

回答：在我看来，2021年杭州楼市同样非常危险。年底热度高涨，丝毫没有减弱的迹象，自住需求，投机需求，避险需求三方交杂。杭州人口的继续大规模持续流入；疫情持续发酵，通胀愈演愈烈；杭州城市门槛仍旧保持低门槛的状态；自住、投机、避险三种需求都在源源不断地增加。

以上是需求端。

与此同时新房控盘却在加强，有房家庭买到优质新房的机会越来越小，那么有房家庭卖房的欲望只会变小。此前因为有利可图，许多有房家庭选择卖房打新，但随着打新的难度加强，有房家庭注定逐渐趋向于不卖房，求稳。同时市场上置换群体受市场热度影响，卖房的踏空风险剧增，市场上置换的行为也会很大程度受抑制。加之通胀压力持续，投资群体的卖房欲望也会变小。二手市场三大卖房主力行为，“卖老打新”，“置换”，“卖房套现”都很大程度受抑制，明年的二手市场真实存量，特别是优质板块的二手存量大概率将降低。这个现象在一些优质板块已经有明显的迹象。就如蒋村，整个板块在卖的二手次新房源仅百套，扣除“钓鱼型房源”，真实在售房源就更少。

以上是二手存量的供给端。

二手存量降低，需求持续增加，市场会怎样？答案不言自明。不仅于此，上海等一线城市随着楼市的失控，房住不炒的基本原则下，政策加码一定会到来。一线重点城市政策加码，一线城市的资金向下流动是必然的趋势，而杭州恰好又是一座“不设防”的城市。2021年二手存量减少，需求、资金却在持续增加，新政不出，杭州楼市压力不小。这也是近期为什么曾叔高频建议不要卖房置换或打新，有需求赶紧落实的原因。

通胀来得太快，一年时间世界已经天翻地覆。

提问：曾叔你好，预算370-450万，考虑投资70%，自住暂时用不上，主要考虑升值潜力和学位，考虑主城区，有什么推荐吗？希望能加下微信，谢谢。请问新中宇维萨新筑和中旅归锦府，这两个怎么选？现在父亲大人比较倾向新中宇，请教下中旅归锦府的优势，谢谢。

回答：归锦府在城东里面位置算差的，产品也很一般，并没有特别的优势。城东总体供应量不小，二手存量也大，升值而言并不看好，维萨除非能够捡漏否则也并不是太建议。你投资为主，至少建议一边摇号新房，一边淘二手房。如果是无房家庭资格，选择范围大很多，红盘都可以摇。如果不是无房资格，建议关注展望、潮起云上、晶悦府、珊瑚世纪小户型、宁围几个盘。

提问：您好，我想选卖鱼桥小学或是长寿桥小学那边200万的房子，考虑孩子上学，您觉得选哪里合适，后期保值增值效果会好一些？我看了一下，卖鱼桥单价4w，长寿桥单价6w，另外两边都有这种70年产权的可读小学的那种公寓，类似三华园、圣都大厦，这种合适购买吗，谢谢！这边都是些八九十年代的老房子，小孩子读完书都十年了，那时候房龄是不是太老了，不好转手啊。

回答：有学区打底，这种老房子转手没有问题，保值也基本可以。主要依赖的不是房子，完全是学区。这种小户型的住宅，对于解决学区是可以的，基本就是相当于老破小。卖鱼桥和长寿桥都不差，主要看你的便利性了，同时看你具体目标的性价比。到时候转手问题不大，根本依仗依然在学区。

提问：曾叔您好，想咨询一下。我和我老婆已经有两套房子了，一套已有产证，另外一套还没交付，我岳父岳母还有一套学区房，我们打算通过赠予的方式把学区房过户到我们名下供小孩子上学。有两个问题，一是现在赠予过户的话会不会影响我们还有一套房子以后交付时办理产证？传言中的新政有没有可能限制我们这类人群，以后想赠予也赠予不了，那小孩子就不能上好的学区了？

回答：认真看了你的疑惑，赠与不会影响你期房的产证办理的，没有问题，放心好了。

提问：曾叔您好，我们属于置换改善型住房，需要卖掉现有住房再更换，所以只能买入二手房。我本人在城西上班，对二手房的要求就是：面积大于120平米，总价不超过450万，不考虑学区，最好是现在或者未来能靠近地铁的。我自己有几个备选，不知道是买良渚、余杭、小和山还是未来科技城片区的，不知道哪里的升值空间更大？或者说二手房的溢价更小？或者您有更好的地段推荐。谢谢，感激不尽～

回答：按你的要求，单价不能超过3.5万，未来科技城没啥选择了。这一带二手房选择个人倾向于良渚，美院和云谷都还能有带动；其次考虑老余杭靠近未来科技城一侧；小和山不看好，发展空间没啥了。二手具体房源的性价比才是关键，只能多跑多看多比较了。

提问：关注区域：科技城。其他比如：新线公园的房子是留着还是等升值，户型物业地铁也还好，就是园区小，贴着余杭塘路，虽然是第二排。

回答：板块不错，后续等待本身的发展和云城的建设，总体上还是建议持有的。现在出掉摇性价比好的项目也很难，主张继续持有。

提问：曾叔，晚上好，又来咨询曾叔了：夫妻名下两套房子，一套星洲小户型44.9学区房（目前出租中），后年孩子上小学，一套在未来科技城，刚今年交付；父母名下两套房，一套雅仕苑（红房子，138方4房），一套紫金文苑（140方，3房，目前我们一家三口在住）。父母年纪大了想换电梯房，同时希望离父母住得近一点，可以相互照顾，比如有时帮忙接送下孩子上下学。怎么操作比较好？把雅仕苑卖掉买新楼盘还是星洲小学附近买个3房二手房？或者有其他更好的方案吗？

回答：雅仕苑除了竞舟小学的学区，未来升值空间偏小了，原则上是建议雅仕苑出掉摇新房的。未来解决居住问题，宁可租房几年，也没有太大必要买星洲的大户型。星洲学区关系房价本来就不低，大户型的升值是远不及小户型的。高价房摇号中签机会至少还能有一些，可以试试。

提问：曾叔，近期我想入手中海御道139平方房子（明天和房东谈价格），4楼/30楼（楼层比较低），价格大概880-890万左右（毛坯），从投资角度麻烦房叔给个建议。我的目的：投资 + 如果钱外学校好的话会考虑小孩转移学区或自住。我们家小孩在胜利钱塘上学，有滨江新苑老破小和奥体次新房。原本想买南星，但涨得太厉害，放弃。于是把目光投到了有后续发展空间的江河汇，原因是交通便利（2条地铁线交汇）+ 学区（钱外值得期待）+ 商业。

回答：御道的情况是这样的，位置很好，品质颇弱，跟留香园拉开的价差就已经非常可观。从投资的角度来看，板块是看好的，但是产品的溢价能力偏弱，价格谈得可以的话，看在学区和区位份上跑赢大盘没有问题，但今后跟留香园、江河鸣翠、新鸿基江河汇之间的价差不可能弥补。所以综合评判是勉强可以，从个人角度出发，更愿意搏一把江河鸣翠和新鸿基江河汇，以及御潮府、锦绣公馆、杭州壹号院、丹枫四季以及奥体的几个项目，毕竟你学区并不是非常迫切的需求。

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