深圳、上海！下一个北京？楼市轮动火热，富人们的狂欢

　　撰文|张银银&编辑|欣欣然

　　上海楼市火了一段时间，监管部门坐不住了？

　　每经1月20日报道，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况，主要措施包括：限制认筹比例不超过1：3；项目认筹期间和房管局报备合作分销的机构，不能和中介联合操纵周边二手房价格等。

　　不过，也有媒体采访上海市房管局获得的回复是：

　　此次主要是要求针对目前销售环节中的不规范现象加强管理，严控开发商认筹款制度、严格审理限购客户、预审价格严格审批等，但都是在落实执行现有政策。

　　到底会不会出政策，陷入了罗生门。

　　史上最严调控几年了，上海一直是“乖宝宝”，刚需和情绪都压抑已久，出现点小行情都是正常的，完全不值得大惊小怪。

　　2020年底时，我朋友杠杆地产的杆姐写了个文章，《千万豪宅两小时卖空！上海楼市会步深圳后尘吗？》。

　　今天我想说，这个后尘既是步了深圳，当然也没步深圳。杠杆游戏说几个数据，用数据读懂经济中的杠杆和泡沫，对吧。

　　1、上海楼市的回暖是确认无疑的。杠杆游戏先用官方数据吧，2020全年的数据尚未披露，1-11月上海房地产开发投资增长了10.3%，其中住宅增长了2.9%。

　　同期，房屋施工面积15308.78万平米，同比增长5.4%。其中住宅施工面积7601.88万平米，增长4.0%。

　　新开工面积3060.50万平米，同比增长7.6%。其中住宅新开工1635.48万平米，增长11.3%。注意数字，市场看好上海楼市。

　　所有房子总的销售面积1515.41万平米，增长不高1.0%。但是住宅销售了1255.39万平米，增幅为4.0%——2019年同期为-2.3%，可见2020年行情。

　　2、市场机构的数据显示，2020年上海新房销量大增，不过价格其实稳健。乐居的统计显示，上海新房成交套数在2020年3月开始复苏，直到6月达到年内峰值，在年底的12月再次上升，逼近6月成交水平。

　　全年成交约8.1万套，比2019年增加28%，约931.9万平米；成交均价5.53万元/平米，上涨3%。销量增长明显，价格其实稳定。

　　2016年-2020年上海新房供求走势（单位，万平米）  图表来源|乐居（特此感谢）

　　很多杆友肯定会疑惑，这个数据怎么比官方的1-11月数据还低？长期关注的朋友就会知道，官方数据是全市，包括较远的郊区、镇街等。而市场机构基本只关心城区，恰恰城区的数据异动，也更说明问题。

　　按照乐居数据，杠杆游戏注意到，2016年上海新房成交面积约1389.5万平米，2017年最低640.1万平米。2018年、2019年都小幅回升。

　　3、二手房成交量向历史高位发起冲刺，当然单价涨。乐居的统计说，2020年，上海二手房成交金额超过1万亿元，同比增长30%。

　　2016年-2020年上海二手房成交套数（万套）  图表来源|乐居（特此感谢）

　　如上图上海二手房年度成交套数，2016年38.6万套，2017年14.8万套，2018年16.4万套，2019年23.7万套，2020年30.1万套，总趋势和新房走势一样。

　　2020年这个成交量，虽然不及2016年高位，但确实在向历史高位发起冲击。

　　其中，以次新房、改善房源，学区房最为抢手。价格嘛，自然涨，越涨越热。即将进入杠杆游戏今天要说的重点。

　　4、在上海买大房子的占比，其实还是很低的。算了我说直接点，穷人在上海恰是最显著的韭菜。这几年，我们发现很多城市100平米以下的房子很难找了。

　　但是上海不是，即便上海说“改善”——此改善，含义还真是有些不同。毕竟单价、总价摆在这里。

　　如上图，二手房买70平米以下的虽然下降了，但是依旧占比42%。新房100平米以下的实际过半。

　　说明上海的割韭菜游戏，主要收割对象还是普通人。杠杆游戏写完这句话，感到有点悲伤，好像哪里都是如此。只是说上海更加显著。

　　穷人恰恰是韭菜，是别人财富增长的阶梯。如果不上车，以后显得更惨。

　　5、上海“打新”游戏，富人最终是赢家。如下图，总价300万的二手房占了6成还多，真是没办法，要上车的朋友太多了，不容易。

　　这不是本文要说的重点，所以想买新房的不少。重点是，新房800万元以上的，总体在增加，尽管200-300万元的新房，2020年从12.8%增长至14.1%，但这无济于事。

　　在二手房成交活跃、价涨的推动下，“打新”更有魅力、吸引力。

　　不过，能参与低总价新房的，要么是刚需，要么想了一堆办法。其实有钞票、有能力的人，大概也在和穷人抢低总价新房。

　　如上图，高总价也火爆。800-100万元的从占比5.8%增至7%，1000-2000万的元从9.1%增至10.2%。

　　媒体就报道，近两个月，上海的新房市场，出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象。这其中就包括13个“千人摇”楼盘，人气最足的一个项目，出现了13个人抢一套房的热闹场景，而这个项目（首套）验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。

　　不少网有笑称，“一夜之间，全国的富人都来上海买房了”。当然，不乏认多筹、马甲摇 炒作“新房恐慌”，房东、中介“联手”助长二手房热潮的情况。

　　未来二手房水涨船高，他们看好。

　　这部分参与“打新”游戏的，资本金不是一般人可以承受的，所以这个游戏，好像与多数的你无关。杠杆游戏感叹一句，财富的增长机会，和多数穷人更没关系了。

　　6、上海政府操盘高手。我朋友杠杆地产的杆姐去年上海扩大落户范围时，写了一个文章《再抢人！上海太缺年轻人了，三组详实数据惨到震惊》（2020年9月23日）。

　　上海很厉害的，户籍政策的要求也满足了，人才也留了，年轻人也吸引了，韭菜当然也培育了。

　　不仅如此，2020年初徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元的综合地块，总价高达310.5亿元，超过董家渡地块。开门红啊。

　　最后我们看到，2020年，上海卖地厉害。拍地金额超过2000亿元。

　　地价摆在这里，你说呢？

　　对了，杠杆游戏看到一个数据，按照2020年均价四五百万一套房，一个家庭就算4个人吧，20年不吃不喝好像才能供应得起。

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