周期轮动又来?深沪楼市回暖,北京买房人的时间告急

楼市是有周期的。

业内有一个常说的房价上涨顺序：深圳先涨、上海其次，北京最晚。

近期，深圳新房的火热交易场面不断登上热搜，市场呈现出了2015年的迹象。

楼市资本论研究院观察到，9月，深圳新房成交4871套，创下近7年来9月份成交新高，出现不少“日光”盘。在国庆期间，深圳新建住宅再次成交411套，同比上涨15%。网友戏称，深圳不少新盘营销中心“跟菜市场”一样，被“打新”客挤满。

在上海同样如此。9月，上海新房和二手房成交量均达到全年最高值，二手房成交量更是创下四年新高。

从近期深圳楼市率先有了大幅上涨势头后，上海也紧跟热销潮流。楼市资本论认为，从上个深沪京楼市大涨周期看，这次上涨周期已然到来。

那么，在深沪大涨之后，北京楼市回暖，还远吗？

【一】上一轮深沪京上涨周期

在上一次房价上涨运动中，楼市资本论便观察到了“深圳先涨、上海其次，北京最晚”这样的大涨规律。

深圳启动最早，大概在2015年的3月份。从3月份的29436元/平方米，年底便达到41494元/平方米的高价，涨幅40.9%。其中，深圳50个主要片区房价普遍大涨，70%的片区(35个)涨幅超过30%，40%的片区(20个)涨幅超过35%。

楼市资本论发现，在此之前的5年时间里，全国楼市基本都是冰冻期，房价基本不涨不跌，大多横盘状态。但是，这一切，都在330政策的刺激之后，开始发生变化。

而深圳的这个启动时间是完全跟政策吻合的，深圳有着当时一线城市最宽松的购房政策，外地人交一年社保就可以购房。

深圳的房价停涨是在2016年的3月份。这跟3月份出台的深圳对外地人的购房限制有很大关系，社保从1年调整到3年，到2016年10月份又调整到5年。

上海的启动时间，是在2015年的5月份左右，一直持续到2016年。大致来看，比深圳晚了大概两个月左右。

如果按政策来讲的话，上一轮行情开始时，上海对于外地人的社保限制是两年，而深圳只有一年。

2016年3月25日，上海有一个限购政策，规定外地人想要有上海购房资格，就必须满足五年社保或纳税（之前是两年）。这个限购政策出台后，需求被打压，上海的楼市进入了三到四个月的平稳期。而之后一直到9月份，房价又有了10%左右的上涨。这种小幅的上涨，我们可以理解为惯性上涨。

北京的启动时间，大概在2016年4月份。北京的房产市场整体启动，之后几个月成交价格迅速拉升，形成暴涨行情。

深圳先涨、上海其次，北京最晚。上一轮楼市大涨大致形成这样的一个规律。

【二】深沪楼市开启火爆局势

不难发现，这次楼市大涨周期，依旧是从深圳开始，上海随后。

1.深圳楼市火爆上热搜

在年初，大部分城市都陷入到“零成交”模式，房企哭穷的声音此起彼伏，伴随着售楼部关停，百强房企销售额下降幅度高达43%，土地成交也降到一年以来的低点。

转折点发生在7月份，从7月至今，短短3个多月时间，全国共有44个省市67次推出房地产相关政策。

同样的，深圳出台了715新政。

而自7.15新政后，深圳新房市场出现了反转，新房的火热交易场面不断登上热搜。

数据显示，8月份新房成交套数破4000套，而9月一手住宅共成交4871套，环比上涨19.5%，同比去年同期2823套的成交套数，更是大幅上涨72.5%。

10月1日-7日，深圳新建住宅成交411套，较2019年同期的358套，同比上涨15%。国庆期间深圳日均销售面积为0.58万平方米，同比上升16.4%。市场呈现出了2015年的疯狂。

不仅如此，深圳还有更多新盘在路上。

根据深圳市住房和建设局发布显示，截至9月，年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源35881套，这就意味着10月至12月，深圳还有3.5万套左右的新增供应。

楼市资本论认为，目前深圳新房住宅推售量处于今年较高水平，且10月计划入市项目较多，预计后期新房成交会持续上升。

2.上海二手房创四年新高

上海楼市的回暖也已全面铺开！

楼市资本论观察数据，上海楼市9月成交量为38112套, 环比上涨5.18%, 同比上涨41.46%。新房和二手房成交量均达到全年最高值，新房成交8773套，二手成交29339套。

10月新房均价重回6字头。国庆8天，上海成交爆表达到1228套，同比增长453.2%，首周网签1000套，后续第二周成交依然更是高达1671套，甚至个别楼盘再次出现千人认筹、千人摇号。

与此同时，二手房待售已达约5.6万套，而9月成交约3.1万套，环比增长4.2％，同比增长46.8％，是2017年以来的历史高位，10月首周成交网签900余套，均价也是上涨至5.7万/平米左右。

楼市资本论分析发现，上涨原因主要还是供需关系及政策因素。

据了解，随着新房去化速度加快，上海的库存量去化周期也在缩短，目前的可售面积是747万平米，59806套，如果按照现在的去化速度，库存周期只有不到8个月了。

同样的，今年上海新房的限价有明显放松的趋势，所以很多新楼盘的开盘价都有明显涨幅。看最近一年来，上海的网签价格也是一路上升，相比去年9月，从4.97万/平到5.65万/平，平均涨了快7000元/平。

深圳上海楼市大涨，接下来就轮到北京了。

【三】周期轮动，北京楼市回暖进行时

按照上一轮“深圳先涨、上海其次，北京最晚”的上涨规律，在深圳上海双双大涨之后北京楼市的回暖正在路上。

先来看一组数据。

9月份，北京住宅成交量同比上涨76%，二手房住宅成交量达17259套，在8月份的16057套基础上环比上涨7.5％。

链家数据也显示，10月1-8日链家共成交1539套，与2019年10月1-8日的553套同比上涨178%，与2018年10月1-8日的698套同比上涨120%。

限竞房成交已超去年全年，这个9月北京市场拿下了漂亮的市场数据，新房网签量同比上涨超过76% 。

北京楼市一改过去三年中秋季成交疲软的状态，整个金九银十成交热度逆势上扬。

楼市资本论认为，未来，北京楼市仍有一个较为明显的涨幅。

分析如下：

1.不难发现，北京市场的普遍规律如下：除个别大涨年量价是一路攀升绝不回头，大部分年份中成交量价高点大都出现在春季3-5月。然而今年的世界时势大变，本应是小阳春时节的时候全国上下人心惶惶，大家都在居家隔离，自然会导致整个市场的原有节奏被大幅度延后。

但市场的需求只会延后不会消失，随着疫情的逐步平息，需求将被大量释放。

2.前几年持续供应的限竞房项目，对北京房价的缓慢下降起到很大作用。随着调控效果达到预期，限竞房供应接近尾声，新供应的不限价商品房地块逐渐增加，这让限竞房的性价比有所提高，市场交易明显活跃，推动成交量的增加。

如果分析成真，这又是一次楼市周期的轮动。在市场开启一轮上涨潮之际，那意味着留给在京买房人的时间不多了。未抓住上次深沪京大涨的机遇，这次你还想错过吗？

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