这一轮房价上涨，为何明显分化？！

二线城市的同学们别急啊，城市太多了，我一个个看数据写起来比较慢。

今天先跟你们说下另外一个话题:

这一轮房价上涨是一个【分化市】,它有个共同点，就是一二线城市上涨分化都很明显，极少数城市例外。

这是结论，在解释这个结论之前， 让我带着大家回顾过去。

我这个人非常喜欢总结和复盘，因为我明白一个道理，你只有回顾过去，才有能力预知未来。

我依然记得2019年3月份，当时市场一片悲观，绝大多数人,包括很多专家大V都在看空楼市，认为买房投资赚钱的时代一去不复返了。

我顶风写了一篇文章。

可见当时的市场情绪。

我当时就在留言区回复了大家，只有时间才会证明一个人的判断。

当我回头穿越这轮周期，站在今天看昨天，时间已经给出了答案。也说明了，大多数人的判断往往都是错的。

写完这篇预判之后的一年多，在去年2020年6月我又写了一篇：

回头看一下，我预判和分析还算比较精准。大家可以重读下这篇我觉得还不错的文章。

我把第三部分截图出来：

我的观点是：

这一轮的上涨周期，虽然跟2008年和2014年有些共同放水之处。然而，最大的差异是:

这一轮，绝非普涨行情。

而是结构性上涨。

这种结构性，体现的是不同的城市，以及城市的不同板块，甚至同一板块的不同项目。

当时上海还没开启上涨，还有人留言说北京和上海跟深圳不一样，人口流入不多，面积也比深圳大，不会大涨。

现在的行情呢？

上海的大涨让人目瞪口呆，我想对我的判断应该也毋庸置疑了。

广州也是一样，不声不响的在涨着。

现在北京群里还是很多人在说深圳广州上海涨是因为调控放松了，有导火索，北京没放松，不一样，也不会涨。

很好，大多数人认为不涨才会大涨，因为真理永远掌握在少数人手里，等多数人都知道大涨了，行情就要结束了，所以我反倒是越有把握了。

其实呢，北京也已经在暗涨了，主要是学区房，2020年就涨过一波了，没有买房的人可能没有发觉。

北京对标的是上海，都是一线核心优质资产，上海如果大涨一轮，北京不涨，我真的不信。

其实此轮房价上涨，调控放松不是主要原因，货币放水才是。另外，调整周期也快到位了，都是一线城市核心资产，深圳涨了，当差价足够大的时候，北京上海没有理由不涨的，资金一定会去填平这个洼地。

2020年上半年，深圳也还没有普涨，只是西部大涨，东部还没怎么动呢，但我认为深圳是个例外，东部会补涨，果然哪怕是下半年调控后，东部还是补涨了，当然幅度也如我所料，跟西部还是比不了。

因为深圳是个小而美的城市，严重供不应求，房价又太高，现在二手房均价都8万多了，西部涨到足够高，刚需买不起自然要去东部买，水涨船就高啦。

但其他一二线城市就不一样了，面积都很大，像我上一篇讲的青岛，济南，郊区就下跌很严重，南京、苏州、成都、合肥抢手的房子也都是核心地段。

大部分城市此轮房价上涨，都分化很明显。首先是学区房上涨，核心地段的优质房子上涨；接着是非核心区房子上涨，城区老破旧也会涨。但郊区的房子上涨幅度会很慢很慢，有的甚至还感受不到。

为什么分化会这么明显呢？而不是普涨？

因为情况不同了！

此轮货币放松，央行严控资金流入楼市，不能大规模进入楼市，这跟09年、2015年全面放松，全面普涨有本质区别，只能是结构性行情。

政策上，此轮限购限贷也没有明目张胆的放松，资金不能直接进入楼市！只能拐弯抹角流入！

大家都知道货币宽松后，资金是怎么兜圈子的吗？

深圳人最擅长干这个，各种消费贷款和经营贷款都变相的流入楼市了，有的人说好麻烦，还要注册公司，其实深圳都有一条龙服务的管家公司，根本不需要你去注册。

杭州人都学会这一套了，现在合肥人告诉我，他们也在学着这么玩。

深圳房地产管家公司带徒弟都带到全国去了。

房贷利率还要5%左右，经营贷最低可以做到3.85%，便宜太多了，你说利益诱惑面前，有没有人去干。

所以最后的结果就是，聪明的有限的资金，集中精力炒高核心片区的核心资产，而不是普涨。

因为资金知道，只有供不应求的核心资产才有接盘侠，炒再高也会有人买。而供大于求的郊区房子，源源不断，接盘侠不够用，炒不上去。

这就跟现在的股市行情一样，好股票涨上天，垃圾股跌的落花流水一样的道理。

茅台产量上不去，供给有限，价格可以不断涨，因为有钱人都想喝茅台(600519)，股价也一飞冲天。

所以我一直都强调，要买房，换房，一定要买有政策规划的，带好学区的，有地铁的，地段好的，新房or次新房。

除非是你实在没钱，买不了这些，没办法，那就先上车吧，以后再慢慢换。

目前多数强二线城市的小伙伴们，不要再犹豫不决了，赶快买吧。

你想想，从2016年、2017上涨，2018开始调整、2019、2020年，调整三年，差不多了，市场会有一波反弹的。

弱二线和三四线的周期都会晚一些，有的可能根本看不到反弹，甚至会下跌，具体看城市， 考验人的专业能力。

未来还能上涨的城市，一定是房子供不应求，人口又能不断流入，就算总的人口减少，但房子购买力不减少的城市。

就像北京一样，看着人口数据好像是减少了，但流出的只是中低收入人群，买的起房子的人并没有减少。

别忘了，现在一线城市改善型需求群体太多了！

本文首发于微信公众号：樱桃大房子。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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