深圳楼市现状:板块轮动效应凸显,东部业主迎来新生

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：房叔您好，由于没在深圳，去年匆匆上车坪山的深城投中城花园5号楼95平。一直忐忑中，感觉东部上涨很慢，是不是等14号线开通后置换西部？谢谢！

回答：过去大涨让很多东部业主心里很慌，更加确定了龙坪是个大坑，不惜一切代价要置换到西部，哪怕是中部也好。我想说，现在东部业主请稳住。西部狂涨了40%都十几万一平了，你卖掉东部拿400多万预算去买个小单间有什么意义?资金如水，彼处太高了必然会往低处溢。这几年我监测过不少房子的单价变化，得出的结论是板块轮动，房子轮动，早涨晚不涨，早不涨晚涨。

提问：您好，首付200左右，二套，投资，有首贷名额，龙华壹城璞誉府，龙岗大运颐安，海岸城，或者加点预算，南山挑个二手，您觉得哪个选择更适合现在得行情啊？

回答：这三个选项最优当然是海岸城，准备开盘，如果有限价大概率又是拼手气，不确定性很大。

另外两个盘，壹城中心单价已破8万，已阶段性到顶，颐安虽好，毕竟位于弱区位，都不算优选。

不着急的话就等海岸城，要想尽快出手，700万还有更好的投资选择，详情看内部分享。

三叔您好！仰慕已久！本人2016年在惠州皇庭波托菲诺购有一套房子按揭中目前还有欠款120万，但是惠州房子买了就被套住很难出手。每个月有按揭。然后在西乡固戍浩华大厦有个小产权。在深圳南山鸿瑞花园有三房115.87，夫妻二人都是深户，还有一个房票。两个孩子一个高三一个初三，个人觉得不再需要学位，南山房子升值有限自住空间也不大，福田上班。想要安排置换兼保值或者升值！同时考虑两个孩子是否要提前为孩子准备一套房子？她们以后长大房价更高！但是目前手上资金只有60至70万，两人年收入约60至70万。现在有几个想法，请三叔指点：1：先考虑自住，将鸿瑞卖掉，去宝中看了房子一样贵，因为习惯南山就想购买南山大学城水木华庭或者前海香格名苑前海丹华，这几个地方排序如何？因为香格名苑是双证小区后面又是天后宫，所以我喜欢水木华庭。但是西丽发展是不是比不上前海？这个选择对不对？这些房子都要约1600万，我购买以后只有自住还需按揭。2：想要到光明打新电建，保留和抵押鸿瑞付首期。看起来这个方案比较合理，可是一算帐要还抵押贷又要还按揭贷，我同时还有惠州贷，根本无法负担。3：卖掉鸿瑞，购买光明新地中央或者玖龙台或者光明一号，二手房比电建房价低，都按揭好象可以买两套。这样就有两套房产，可是居住环境没有南山好，如果选择光明，电建新地中央玖龙台光明一号请排序！谢谢！4：卖了鸿瑞想要面积变大选择碧海湾，玉湖湾松茂御龙湾等，但也是只能一套换一套。以上几个方案纠结，电建马上要交资料，请三叔指点迷津！不甚感激！

回答：

你好。惠州再拿一会吧。浩华大厦小产权可出手。鸿瑞花园带学府中学，就是有一定楼龄了。

1、水木华庭近桃源村站，楼龄偏老，居住安静；香格名苑，挺新的，就离地铁不是很近；前海丹华跟香格名苑差不多；我的看法是：香格名苑>前海丹华>水木华庭;双证占用名额，未来流动性很弱，现在名额宝贵，不建议买双证；

2、打新电建是可以的，但也不一定能打到，手上资金也不是很充裕不建议折腾。

3、不建议。鸿瑞花园的地段价值要大一些。光明只适合中长期的纯投资，自住配套各方面还不是很全。

4、改善需求这点可以考虑，首选松茂御龙湾

你的目的是改善需求兼顾投资，建议考虑方案1，次选方案4，其他选择可参考内部选筹

提问：三叔，计划买深圳600万左右的标的。有深户名额（夫妻之一是深户），深圳无房。省内有记录，目前在还贷，正常购买应该是5成首付。如果全款DIY，感觉费用成本有点高。算下来预计应该能3成首付。请问这种情况，我是拿300万，5成首付，等额本息，还是拿200万，3成首付？

回答：如果首付资金不足，我建议认真考虑第二种。现在最优的DIY产品，月息3.5，年利率4.2，五年先息后本，比房贷都便宜，非常划算。全款DY如果产品选对，操作得当，并不比正常按揭成本更高，只是很多人被思维定势框住了。

提问：三叔：罗湖德泓天下华府，带深中学位，请您点评。

回答：德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。

不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。

提问：您好。现有闲置400+，深圳房票一张无贷票。是集中精力买一套深圳的房涨幅大，还是东莞松山湖买两套收益高？望抽空解答，谢谢。

回答：深圳今年年很多优质房子涨幅超40%。深圳城市能级太高，万众聚焦，不怕买贵只怕买错，买对了还是比松山湖更稳妥。而且松山湖多大户型，你400+也很难买到两套松湖的好房子。

提问：房叔好，我在北京上班想在深圳投资一套总价不超过400万的小房子，最好学位房。我觉得最近热门的宝安南山的片区挺好的但是涨的多了会不会接盘，您看好哪个片区，感谢

回答：在过去三年，学位房作为深圳房产投资神话，跨越了地段、品质；如果说是四大上涨，可以理解为炒作，但是前30甚至前50都涨，背后一定是供需严重不平衡；至少在未来10年，学位房依旧会跑赢大盘，至于买哪里，前30最低总价列出来，看一看就知道了。

提问：您好，首付一百多万，总价三百多万，深户首次购买，一个人，月供一万多，是选个地段稍好的一房还是偏远点两房呢？考虑五六年后能卖出去，感谢！

回答：原则上，两房肯定比一房更刚需涨的更好，但事事无绝对。这两年，龙岗坪山横岗福永有的两房基本不涨，而一房如果附加了一些概念，比如学位，反倒成了龙头股，涨到你怀疑人生。所以投资没有简单的二选一，都是具体房子具体分析。

提问：三叔好！请教一下，我家庭年收入60万左右，首付资金有350万，婚前在三线城市有一套房.现同时有杭州和深圳的房票，作为纯投资，我该选择哪个城市？不LH，可否用爱人房票操作首套？感谢！

回答：杭州和深圳都是优质城市，选对筹码都没问题。深圳我可以给出选筹方向和房子，也可以操作首套首贷。杭州面积太大概念片区太多，一二手倒挂红利也已经消失，选筹难度更大，要买杭州建议先找到靠谱的代购团队。

提问：你好，深圳500万左右有推荐的区域吗，光明，沙井，大运，观澜，平湖，坂田该如何抉择？刚需自住，当然也希望升值。

回答：你好，刚需自住需要告知上班区域，就近买房，不要舍本逐末，敢情你的工作是个空中飞人，即可以飞到东，又可以飞到西，还可以从南穿到北，不要没有投资的命，却有投资的病啊。

少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

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