深圳楼市又迎大松绑,2020量价齐升已成定局!

深圳楼市又迎大松绑,2020量价齐升已成定局!

涨不是目的,销售规模扩大才是目的

——2020抗疫,还是靠买房的业主

讲真话,其实很有压力。

不断告诉大众,深圳楼市在启动,很有压力。网络上,什么人都有。你告诉他,房价在涨,房价还要涨,有些人要生气的。他们,宁愿把头埋在沙堆里,也不想看看外面真实的世界。楼市是唱不出多,也唱不出空。社会资金若大规模增加,则房价必然会向上跑。这是客观现实。

今天,刚刚,政府又颁发了一个新政。

深圳楼市再度松绑!深圳商品房预售政策放宽,城市更新项目将提速。简单说,是这样的:房企资金压力被舒缓,保证金不用一口气缴清。而是可以通过金融机构保函方式来代替现金交保证金。开发商的钱袋子松一点了,可以更从容售楼,等待销售回款。

另外一个方面,主体结构不用封顶,也可以销售。

楼花、楼花,再见楼花。高层建到1/2的高度,就可以销售了。由预构件进行资配的建筑,更是只要建了地下室、地面一层,就可以销售了。开发商的预售大为提前,回款提前,资金压力再度舒缓。

2020年,开发商的最艰难的时期快过去了。

01世界经济不倒,楼市将救全场

下午,芳姐在思考一个问题。中国经济,到底怎么样?为什么疫情后,中国楼市并没有崩盘?深圳市区1000万都快买不到3房了?楼市是经济的晴雨表,是经济的投影。如果楼市撑得住,那经济的真实面应该还可以。

想了一下,芳姐发现,疫情始终是个短期事件。疫情会影响一些政治格局,或者世界产业链的远期的宏观分布。但是,并不可能彻底改变世界经济本身。中国,已率先一步,走出疫情。美国的感染和病逝也已快过峰值。欧美很快将像中国一样,进行复工。

眼前一个月,可能是欧美订单最大举收缩的时候。1个月后,国际采购量又将逐步回升。3个月后,可能国际贸易会报复性反弹。中国工厂,将普遍忙起来。在冬天的时候,我们很难想像夏天的奥热。但是,夏天始终会来。

而所有的救市,都是在企业信心最难的时候,给予实际的扶持和心理的扶持。量化宽松,汽车下乡,房企纾困...18道金牌下去,冬天总是会走向春天。

2020年,房地产是要救中国经济全场的。

2020年,大基建是贯彻中国始终的;而且,海外大基建也会春芽萌动,5G将大规模铺开。全球楼市,都会得到振兴。而全球电子与5G产业及股市更会振兴。

2个月后,看到疫情在欧美收尾,大家就会懂今天说的道理了:疫情对世界经济实体的影响是短期的。下半年,世界贸易会回归正常。可能还会迎来一小波报复性采购。中国楼市只是经济的晴雨表,楼市在回暖,是因为世界经济的根基还在。

02中国楼市复兴,轮动自有规则

2020年,中国楼市复兴,深圳楼市量价齐升已成定局。大家一定要把宏观政策导向理解透彻,不要做错了决策,对家庭财富产生负面影响,那就太可惜了。眼前,开年以后,深圳楼市主流板块,已经事实上上涨5-10%。新中心、学位房都在加速上涨。有的房源,挂牌2天就成交。市场热度就是这么厉害。

但是,在战略上要积极,战术上要谨慎。房要买,但不能乱买。今年中国的楼市,将是湾区先动,即长三角、珠三角先动;二线城市抓紧跟上,三四线城市蠢蠢欲动。这个轮动的顺序,还是给大家留下足够的时间,去储备弹药。

今年深圳的楼市,板块只有大轮动,没有细轮动。大轮动,是指西部先动,东部跟上。小阳春里,西部和中部的房源都是出价就成交,已经热了。下一步,可能是6、7月份以后,盘整了3年的东部楼市就要动了。其实,现在坪山已经很火了。恒大城推的房源,都要抽签才能买到。

今年深圳的情况是,结构性行情在领先。今年先启动的是“新中心”楼盘先涨,学位房先涨,小户型先涨。这说明,是90后的new money在着急。作为家里可能有小矿的二代或创业小能手,90后里实力最强的那一波人,都在抢房。

家里有矿的90后,是抢宝中、红山、大学城这种“新中心”的高端楼盘。结婚早的90后,也在抢学位房,抢地一二梯队学位房都在涨。深圳二梯队学位房单价都普遍跃上了10万。其他90后,则马不停蹄地买小户型。而且是先买中心区域的小户型,或带学位的小户型。

结构行情,跟板块轮动不完全一样。等到先知先觉的90后把筹码都抢完,后知后觉的90后就只有杀到其他楼盘或其他板块。比如说,小户型单价、总价高了,2、3房就要开始轮动了。学位房涨到位了,非学位房也要补涨了。

板块轮动方面,如何追东部轮动?跟着地铁走。今年和明年要开通的地铁很多,不少是辐射北部、东部。地铁通到哪里,或者哪个新地铁开工,哪里的房价就猛地补涨一下。过去3年被横盘所困扰的业主,很可能下半年就要笑了。

03解构城市更新新政,看清楼市大局

2017年后,政府对房企的资金和贷款,进行了各方面的限制。整体目的是,让房企融资放缓,减慢房地产的开发热度,让过热的市场趋于冷静。经过3年调控,中国的楼市整体确实被遏制下来。北京实际上跌去了15%-20%。上海也跌去了5-8%。唯有长三角其他几个城市,深圳和大湾区,没有跌。

这个时候,给房企的资金和融资松绑,恰在其时。

楼花,最早是霍氏、李氏在香港发明的。但是,预售太早,容易出现问题。比如,出现烂尾楼现象。早期的香港、早期的深圳,都出现过烂尾楼现象。业主付了首付款,可能10年都收不到房。造成法律纠纷。好在有香港的经验在前,中国大陆的预售制度走得很谨慎。一直把预售期压地比较后,对业主的保护比较到位。

今天,深圳的城市更新新政,解决的是预售提前,但是又得防范风险与未然。是一个走钢丝绳式的政策。好在深圳房地产市场一向市场化,监控也很规范。稍微提前一些预售,只会让开发商资金面更安全,楼市市场更稳定。

2020年,深圳量价齐升已成定局。

2020年,中国楼市整体必将复兴。

城市更新新政要点笔记

1、中国疫情基本结束,重启经济,促进经济发展成为主要任务。

2、新冠疫情影响深圳城市更新,房企受到了影响,产生了困难。

3、2020年7月6号以后,企业也可以参考疫情期颁布的政策,延缓缴纳地价(含缴纳税款、免征房地产税和城镇土地使用税等)、土地出让价款等。

4、以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金(监管资金),进一步缓解企业资金压力。

5、预售条件放松,高层建筑主体施工达到二分之一、装配式建筑达到标高±0.00(地面地下各一层)标准的商品房项目,可以申请预售。

6、深圳房地产监管较为完善,申请预售时必须符合土地出让合同和规划等要求。放宽预售的建设进度条件,不会放宽预售质量要求。

来源:爱住家投研圈

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