上海楼市:预算120,首房首贷,选择哪个区投资价值较大?

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提问：您好成哥，想给女儿在上海买一套小面积内环二手学区房，女儿有户口，首房首贷，未婚，有资金120万，请问选择哪个区投资价值较大？

回答：上海今年结构性行情确定很大的，可以试试看学区房。从我们一线反馈回来，浦东的9年一贯制学区房已经涨了不少了。建议你关注浦西黄浦静安闵行的双学区房。今年带好初中学区房有机会。上海投资价值高的楼盘推荐详见内部！

提问： 成哥，如何看待上海浦东临港由5年限购改为3年，刚需，投资＋自住，成哥现在对临港什么看法呢？

回答：新区发展需要土地财政，所以放松限购就很有必要，就未来发展看，临港有资格可以入，上海距离而言，苏州园区和临港差距不大，园区4w，临港2.4w，所以未来升值潜力目前很看好。具体更多分析详见内部！

提问：成哥好，目前在上海重固镇有一套89坪的万科尚源房产，有总价贷款，这么多年涨幅有限，有点不温不火的。而宁德当地的房产这两年，从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万，宜居的南岸二手房 上东 国宝都要一万八，近商业区泰禾红树林 万达都要一万五六，一手房看中建发，楼盘已经卖得差不多了，建发位置偏远 剩下的两幢楼精装修九月开盘，13500/平，现在出手置换还是？或者有什么别的建议？

回答：上海和宁德城市完全不在一个等级，房价基数也更是相差甚远，没有可比性。所以如果你有上海房票，投资更应该放在上海置换，而不是出手上海置换到宁德。宁德属于三线城市，在福建省也属于经济比较落后的市， 非省会三四五线小城市一般都是人口流出型城市，目前价格纷纷破万，有以下几个原因：zf去库存目前走到了三四线；整体货币放水通胀的外溢效果；三四线的棚改拆迁推动。

但这些城市简单来说会有两个大的问题：价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。未来不会再有15-17年全国普涨行情。如果考虑上海，重固区位不看好，可以出手置换，上海作为一线城市，未来还是领涨作用，投资价值一定是最大的，不要轻易放弃。上海投资价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7成。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万；和嘉定的封浜。不知道该怎么选择？

回答：祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。

提问：我老公个人名下2套房子，都在还贷，坐标无锡。我上海社保刚满一年，名下无房。资金80万，每月可用资金2-3万，想投资一套上海或周边城市，哪里比较合适？时间久一点没有关系，想找一个潜力比较大的有什么推荐吗？

回答：你再买房的话，必须净身出户，否则按照家庭算，你不能再做贷款了。 这个预算可以考虑在上海近郊买，300万左右的房子，这方面需要破限购。 也可以在花桥买200-300万的房子，限购资格在新房售楼处就可以搞定。 确定性上海比花桥好一些。 其他环沪城市现在的时机都不是最好。具体推荐详见内部！

提问： 成哥好，请问手里有六十万，二套房，夫妻都可以公积金贷款，可以选择买南通市区哪里的房子呢？最近的中创区很火，周边的房子前景如何？

回答：中创区是南通南侧的区域，一直被誉为“上海后花园”，凭借着交通的便捷和临近上海的优势，这里已经成为上海经济磁场的强辐射区，长三角外商的密集区。当然，近几年来随着星湖101的发展、世茂广场的开业、永旺的进驻，区域的居住环境也逐渐成熟。轨道交通1号线往来畅达，可以入手。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥好！由于错过了广州，过后打算去上海，发现上海现在已经涨得很厉害，而且关注的小区无房可卖了。现在面临的问题是，手里现金300w，然后我们的创业也比较稳定，一年也进账不少，现在不知道要买上海还是买武汉呢？请成哥指导一下！

回答：目前上海已经进入全面回暖和牛市启动期。 其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结， 一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，你基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市期，如果没有调控的话，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。一线城市优先建仓，像武汉这类二线城市的小仓位 等有闲钱的时候再继续加仓。关于上海，可以关注以下房产：优质学区房；产业中心。子弹300万上海投资回报率高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好成哥，请问上海七宝与浦锦哪里更有潜力？

回答：七宝板块从学区上强于浦江镇，不管是七宝外国语还是七宝实验小学，都是闵行的名校。而且从生活配套上来说，闵行浦西这一段要比浦东这一段更加宜居。但是七宝的房屋整体偏老旧，不管是万科还是其他类似于万兆都是超过10年的房龄，而且七宝在航道下面，的确是有些吵闹的。就发展潜力来看，七宝不如浦江镇，浦江镇有前滩辐射，还有整体较新的优势，应该发展机会更大一些。上海投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问： 成哥，买动迁房需要注意什么？

回答：调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。弄清拆迁安置房的性质对于购买至关重要。可以考虑对拆迁协议进行更名，更名时，要进行公证。

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