上海楼市:这些跟房产有“千丝万缕”关系的政策,你千万不要忽视

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，楼市里的政策，哪些与我们有关，哪些又是与我们无关的呢？

回答：一类是不直接作用于房地产的政策，比如说货币和金融政策。例如调整利息，也就是降息。现在看来就是降LPR，还包括放水的政策，也就是M2增加，国家金融机构向市场投放货币。

这个政策是间接作用于楼市的，不会很快的产生效果。但是我们要注意观察，如果这个政策恰好在一个市场底这种敏感的时期，往往会发挥比较大的作用。有的新手买房人很容易直接忽略掉。

第二种是直接作用于楼市的政策，这种政策基本上是立竿见影的。尤其在很多一线、强二线这种楼市投资氛围非常浓的城市，一出政策基本上底部就在附近。

最典型的就是有关于限购、限售、限贷和限价。这类政策一旦出现放松，政策底几乎是可以确定的。

比如增值税由5年再次降为2年，比如二套的首付成数由5成降为4成。比如放宽了可购房人群的资质，这些都是典型的政策底部的信号。

提问：请问曾叔，面积多大，房龄多老算老破大呀？

回答: 其实这没有一个统一的界定，一般来说70平以上，2000年以前的房子可以叫老破大，不过还要看具体板块、区域内产品之间的互相对比。

提问：曾叔你好，今天新加入的新人一枚！我家虽然是上海的，但是我也想有个自己的房子，然而现在还没开始工作，不可能有公积金。家里最多只能支援100万，所以我在考虑是否要买在环沪。您觉得如果要买环沪的新房，应该考虑哪些板块或者地区？我是比较倾向于昆山，毕竟11号线能到那边。还是说，买上海内的二手房？

回答：你有上海房票，就不要买环沪，浪费首房首贷名额后，未来置换回上海很麻烦。100万首付款，可以在上海鲁汇、泗泾、曹路、徐泾北城这些地方买二手房了。自贸区新片区和徐行新房也可以考虑。

提问：曾叔，非上海户口，孩子2023年入小学。期望：211。现住嘉定板块，想换房，考虑自住为主，加学区。预算900万以内。请问哪些板块及学校比较推荐？

回答：是否积分120？对于非沪籍，闵行和浦东比较友好，可以进到一梯队，闵行的话七宝、莘庄、春申是优质教育最集中的板块，浦东的陆家嘴，源深，洋泾，碧云，联洋，金杨等板块教育资源都不错，但非沪籍有一定风险。

提问：曾叔，你好，请问一下，今年初和朋友合伙买房了（用的朋友的首房首贷资格），房产证拿到，且已抵押了一半房价给我，请问后续应该做什么来保障我的权益呢？之前在上海买房指南里跟您提问过，您提到过代持，长租合同和大额借款协议？请问我具体需要怎么做呢？

回答 : 先签一个代持协议，然后去签订长租合同，就是普通的房租合同，签到20年即可，这个合同留在手上，买卖不破租赁。大额借款合同指的是，你要把房子里面的净值，比如说1000万的房子里面，还剩下400万的首付款是你给到房票的，这部分钱抵押不出来，那你要让房票给你签订一个借款合同400万，把这部分敞口关闭掉。

提问：曾叔您好，近期打算买房，考虑高行板块，目前在金桥上班。有推荐的小区吗，性价比高的，预算400万，谢谢。

回答：这个预算有点少了，也只能在高行、周康、金杨买动迁房了，选2000年以后靠近地铁即可。

提问：曾叔， 之前招商泗泾的九号公馆如何啊 相比招商虹桥公馆和保利云上呢。这三个您现在是怎么评价。泗泾板块的房子今后出手 保值增值会比保利云上或虹桥公馆好吗

回答：泗泾宜居，板块整体新；徐盈路能级强，但新房供应大；曹安公路界面差，但单价略便宜。

所以说是各有所长，看自己偏好哪个就选择哪个。

提问：曾叔，您好，我想咨询首套房，自住，工作陆家嘴，预算有限，看了曹路300万04年商品房，无电梯三楼，首付140万，能否给个建议是否可买，这套房子的保值如何呀，还是说应该买总价更高些的房子，还请问有其他建议的好板块吗？

回答：增值不行，保值没问题，肯定不会跌。300万的大房子大多如此，只能满足上车需求，其他都不行。建议增加预算浦西到500，浦东到600万总价，会好很多。

提问：曾叔，请问南翔这儿有什么投资价值吗？

回答：南翔比较宜居，印象城开了之后，提升了商业能级，居住氛围更好了，不过嘉定没啥产业，也没有高端国际社区，基本上这里就是自住为主。

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