上海新政后“满5”房源借机涨价近300万，刚需客被误伤只能吃“哑巴亏”

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“沪十条”奇袭上海楼市，难受的不止是炒房客，还有一批有着自住需求的买家因此“失了眠”。

从新政出台的那晚，曹姗就没有睡过一个好觉。1月19日，经历过无数次被跳价、截胡之后，曹姗终于敲定一套外环的小两室，总价470万，交了20万定金，与房东签下居间协议，约定月底进行网签。但新政出台后，曹姗需要支付的增值税增加到了25万。

“绝对是飞来横祸。”根据政策，非普通住宅增值税免征年限，由原来的2年调整为5年，曹姗购买的恰恰是一套“满2不满5”的房子。按照新政，需要交纳5.3%的增值税，因房东的报价为到手价，这笔费用现转嫁到了曹姗的身上。

上海“漏夜”出台的新政并没有太多的缓冲时间，所有交易以网签时间为准。而新政发布时，当日网签已经停止，次日即生效。

曹姗的经历并不是孤例。实际上，新政发布之后，很大一批二手房买家面临着同样的处境。面对突然增加的增值税，他们没有太多的选择，进则默默承受几万、十几万、甚至几十万的费用，退则面临损失定金和违约金。

更让这些被“套”的买家感到无奈的是，他们发现，对于房价，新政的震慑力有限，即便愿意放弃定金重头来过，但“满5”的房源并不多，且“满5”的房源基本上都借着新政的由头再度涨价，涨幅超过增值税缴纳比例的亦不在少数。

“最坏的打算就是违约，定金没了，再赔20万”

曹姗是被这轮购房潮赶着“上车”的刚需客。

去年11月底，曹姗发现身边的人都在忙着买房、卖房、换房，这让她感到紧张，害怕错过这次“上车”机会，未来顺利买房的难度会进一步加大。

她匆忙与男友领取了结婚证，开始看房，“我的社保去年12月刚好满了5年，只要结婚就有购房资格。最初我们的想法是今年年中结婚，领证后再买房，第一套房子还是想慢慢来，找一套真心喜欢的。但身边的买房氛围让我坐不住。头脑一热，我就说赶快买吧。”

而此时上海新房市场已经进入高热状态，不想纯粹去拼运气的曹姗便选择了专攻二手房。看中了第一套房之后，中介为她算了一笔账，她这才知道，除了房价之外，还有各种各样的税费和手续费在等着她，包括本该房东缴纳的增值税，也需要由买方来承担。

看到第8套房的时候，曹姗决定要出手了。虽然不是特别喜欢那套房，但她觉得留给他们的机会和时间不多了。“大概是1月中旬的时候，中介告诉我们可能会出政策，劝我快些做决定。当时看中几套房，房东一听我们首付35%就不卖了。这个房东愿意卖，‘满2’的税费也不高，我就定了。”

新政之前，“满2不满5”的房源按照成交价与房东购入时的总价差额征收增值税，曹姗购入的房子成交价470万，房东购入价格为350万，差额120万，需要缴纳6万多元的增值税。但新政改变规则后，按照成交价全款进行征收，增值税金额陡然增加近19万。

这不是一笔小数目，尤其是对于曹姗这样的刚需客而言，在市场高位入手，本就将资金用到了极限，别说19万，哪怕再增加1万对她来说也是巨大的压力。无奈之下，曹姗尝试与房东商议，她提出，新政的出台是意料之外，希望房东能承担突然增加的费用。

中介也帮着曹姗软磨硬泡，他们讨论后，曹姗让步，又相继向房东提出另外两个方案：第一，增值税共计25万元左右，买卖双方各付一半；第二，双方解约，不视为违约，房东退还定金，曹姗给与5万元作为补偿。

然而，房东的态度坚决，一句“我要的是到手价”回绝了曹姗。在房东看来，签订合同之前已经约定好增值税的缴纳方式，规则变化与否应是缴纳方需要关注的问题，与房东无关。

曹姗告诉时代财经，她身边的同事、朋友中不乏被新政“套住”的案例，运气好的，与房东达成了平摊增值税的共识，还有人索性放弃挣扎，自己东拼西凑填上了窟窿，更多人和曹姗一样，与房东开始了拉锯战。

“最坏的打算就是违约，定金没了，再赔20万，买房的事暂且作罢。但不管是哪种方案，都会让我们这样的刚需家庭雪上加霜，让那些置换的家庭损失惨重。”曹姗感叹道。

“满2”房源被撤下，“满5”房源还在暴涨

增值税免征门槛提高的背景下，一度跳价、暴涨的上海二手房市场逐步出现分化。

沈磊在浦东三林一家中介门店做门店经理，新政出台后的这几天，他的行程不再是一个接一个的带看，大部分的时间，他都坐在办公室里，为电话那头的房东和客户们讲解“满2”和“满5”的差异。

“这几天主要是协调善后工作，新政前签了合同还没网签的，帮助房东和客户找解决方案。还有些挂牌的满2不满5房源，我们建议不着急变现的房子就不要急着卖，可以先下架，毕竟现在全额征税是买家最介意的问题。”

沈磊说，新政过后，他所在的门店大约撤下了20%的房源，这部分房源全部为“满2不满5”。他进一步告诉时代财经，其余仍在挂牌的房源中，同样以满2的房源为主，这部分房源基本保持原价。

不过，曹姗认为，买家承担增值税的“潜规则”之下，“满2”房源保持原价实际也是一种变相涨价，“我提出解约时，我的房东就说过，解约的条件是中介要先帮他找到下一个买家，到手价只能高于或等于470万。”

毫无疑问，“满2”房源已经在市场中失去了优势，而产证“满5”的房子变成“稀缺抢手”房源，房东们蠢蠢欲动。

“有一套挂牌价400万的老公房，是满5年的小两居，1月8日挂牌，总价低所以受欢迎，房东一直挑客户没有卖掉。1月21日晚上9点半政策出来，过了15分钟左右，房东打电话通知我要涨价10万。就这样，每天还有七八组客户要看这套房。”沈磊告诉时代财经。

如其所言，新政的出台给了房东们更多涨价的底气。通过贝壳找房可以发现，“满5”房源上调价格虽然不是普遍存在，但亦不缺乏涨价的案例，更有甚者一夜之间暴涨200多万。

时代财经查询到，闵行区皇都花园一套面积150.67平方米的两室两厅房源，去年10月初挂牌的起始价格为1280万，后在同一天经历了降价180万和涨价255万，到了新政出台后的1月23日，该房源再涨225万，目前挂牌价格达到1580万，较初始价上涨300万。

图片来源：贝壳找房

无独有偶，徐汇区康健板块一套68.83平方米的两室一厅，核心卖点中写着醒目的“满五”。该房源首次挂牌是在2019年2月，一直没有动态，直到去年11月二手房市场交易开始活跃，该房源连续5次上调价格，最近一次涨价是在1月25日，一次性上调270万。

沈磊表示，新政出台后，房东的信心未受影响，对于房价的预期较高，但买家的心态已经开始有所回落，部分买家出现观望情绪，“一次跳价几万还能被接受，跳价百万显然是缺乏诚意，买家不会买单。”（应采访对象要求，曹姗、沈磊均为化名）

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