被误伤的刚改需求,如何安放

春天来了,售楼处的门打开了。有项目操盘手说,3月以来的销售情况好得有点出人意料。

4月5日上午9点,招商蛇口太子湾·湾玺推出N5栋公寓,单套总价2900万起,共计54套。半天时间全部售罄,吸金约23亿元。

楼市恢复得很快,南部城市比北部城市表现更好。总体来看,新房成交已恢复到疫情之前七成以上的水平。这印证了攸克君此前所说的,除了没停工的医疗物资行业,在受疫情影响的各行业中,房地产可能是恢复最快的行业之一。

但这个时候需要冷静,才能看得更清楚。

色调偏冷

观察房地产市场的运行状态,应该有三个视角,包括土地市场、新房市场和二手房市场。

以北京为例。土地出让频率大大加快。2020年截至目前已成交及交易中的住宅地块达到30宗,而去年全年才51宗。有的地块甚至达到了30%的溢价率。而且一季度出让的不限价的商品房地块超过限竞房地块,一时之间,业内有点兴奋起来。

然而,4月2日,北京土地市场首次冷遇。当天原定出让4宗土地,朝阳金盏乡小店村3005-02、3005-08地块(不限价商品房),截至1日下午三点因无主体报名,不得不暂停交易。其余3宗地块也只是以底价成交。

此外,北京也不存在出让土地将以不限价商品房地块为主的说法。主管部门应该是在根据供需进行动态的调节。根据郭毅老师的监测统计,2018年6月至今,北京限竞房累计82个项目上市,供应限竞房64657套,截至目前,销售率仅为46%,存量达34772套,静态库存去化周期19个月。库存压力下,及时调整住宅用地出让结构,是很有必要的。

再看住宅成交。今年3月北京新建住宅网签2471套,比完全封冻的2月份肯定是大幅增长,但比去年同期减少70.3%。

二手房方面,二手住宅网签7849套,比去年同期减少一半以上。一季度北京二手房网签量约2万套,环比2019年四季度下降44.5%,同比2019年一季度下降40%。成交价格也是继续下跌的。根据贝壳研究院的统计,上海下降10%,深圳下降43%,只有广州增长14.8%。

从以上几个方面的数据来看,整体上,房地产市场是在偏冷区间运行。当然,3月销售的新房二手房大都还没过网签,但目前也只是呈恢复性增长,对此应有客观态度。

被误伤的刚改

楼市热度上升,身边有几位朋友也躁动起来。他们属于业内常说的改善性需求。

朋友A,单身时在北京买了套一居的小户型,婚后两口子住着也还行。但今年准备要孩子,就根本住不下了。两人的社保倒都交了5年以上,但都不是北京户籍,如果想买第二套,只有办假离婚。即使假离婚,也得满一年以后才能买。今年是赶不及了,即使明年的这个时候能买也得是二手房。

朋友B,限购前在北京买了两套房,一套一居室,一套是二居室。夫妻俩、爷爷奶奶、孩子,五口人住在二居室里,已经比较挤了,但也还勉强能凑合。问题是,他们响应国家号召,妻子已经怀了二胎,这样一来,房子就根本住不下了。

换套大点的房子几乎是迫在眉睫的事。但按现有规定,他必须卖掉手头的两套,才能买一套。神仙都做不到刚好卖掉两套的同时,就能搬到新买的房子里,何况换新之前他没有购房资格。这意味着,有较长一段时间,他们要拖家带口在外面租房周转。

朋友C与B一样,今年也要生二胎,目前在上海有套小三居,也是五口人住着,不过其中一间是小书房,非常小,如果放张床就基本没有转身的地方了。他们要换套大三居,或者是小四居。中间的转换状态,令其非常发愁。

这几位朋友都是不折不扣的刚性改善需求,简称刚改。据攸克君了解,在严厉限购的一二线城市中,这样的例子不在少数。

身边另一位单身汉,去年底就在北京四处看房,准备尽快入手,限于经济实力,也只能买个小户型。攸克君用类似上面的例子问他:如果结婚有孩子了,住不下,怎么办?他楞了一下:是挺麻烦的,到时再说吧。

朋友A、B、C是不能再等了。限购之下,各种折腾是免不了的。年轻两口子还能忍受,就是苦了孩子老人了。

这是严厉调控之下,被误伤的刚需刚改。

能否给刚改打个补丁?

楼市总体处于偏冷区间,其实给了政策一些转寰余地。比如,此轮调控中被误伤的刚需尤其是刚改,能不能给他们一个机会?

攸克君就此请教了多位专家和业内人士,大家认为,任何政策都不应是铁板一块,而应根据实际情况予以完善微调。住房限购政策亦是如此。

我们郑重建议,北京上海为代表的一线城市(深圳除外),对限购政策涉及的刚性改善需求作出微调。具体设想如下:

北京、上海允许缴交社保或个税5年以上、已拥有一套以上住房的家庭,以小换大、以旧换新时,给予新旧住房一定的转换时间(比如1年)。可先按第二套住房签订新的购房合同,但旧(小)的住房必须在规定时间内(比如12个月)卖出。可以有若干限制性措施,比如按当时确认价格,由买家提前预交不低于20%的“诚意金”,(该“诚意金”可列入政府公共帐户)如果中间出现毁约等情况,该“诚意金”将不予退还;比如旧的住房未卖出前,新的住房的不动产证暂不发放。

虽然还有专家呼吁上海应该允许缴交社保或个税5年以上的外地单身人士购房一套(90平方米以下),攸克君也觉得很有道理,但这种做法会被解读为直接放松限购,只好作罢。

我们的建议,有几个特点:

①只是针对外地在京沪的刚性改善性需求的结构性微调;

②不改变现有限购一套房的规定;

③对迫切需要进行住房升级的改善性需求,是一种及时的人文关怀;

④既不会违反房住不炒的原则,也不会引起房价的波动,反而有助于促进不同档次住房的梯级流动。

柔性的政策更有利于市场健康发展。京沪制定住房限购政策时,国家还不允许生二胎。如今,国家放开了二胎,与之相匹配的住房限购政策进行微调,就很有必要。如果当前允许这批改善性需求购买二套房还存在顾虑,那么,对其新旧住房转换给予一定缓冲时间,也是深化改革的应有之义。

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