博鳌现场| 疫情改变刚需购房需求,租售并举短期受阻

焦点财经 李莎

疫情后的中国经济正在重启，房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机，都隐藏着机会，房地产的未来会在这个节点发生什么变化？8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂，共同预见未来的地产世界。

8月12日上午，博鳌房地产论坛召开“博鳌铿锵行”主题讨论会，讨论疫情后经济重启背景下房地产行业如何适应新环境和新秩序。

参与讨论的嘉宾包括中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，阳光保险集团首席经济学家邱晓华，旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中，中泰证券首席经济学家李迅雷，朗诗集团董事长田明，花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军。

其中有房企背景的林中、田明和潘军就疫情居民购房和居住需求的影响，长租公寓和租售并举如何发展等问题进行讨论。

01 疫情改变居民购房需求，房企要做创新突破

三位嘉宾都肯定了疫情对购房者需求的影响。

林中认为疫情促进了购房者的需求变化，疫情之后，居民对大客厅、开放式厨房、多功能空间等的要求更高，“这些东西都会促进中国未来新一代的住宅（的产生）”。

其中需求受疫情影响较大的是刚需，“因为对收入增长的预期，以及职业的不稳定性，会使一些需求滞后”。未来几年，一二线刚需的需求是面积要更小，确保总价承受得起，“所以现在会开发更加经济、高效布局的刚需住宅，来应对这种购买力、支付能力的变化。”

潘军认为疫情推动了居民购房的意愿。疫情之后不仅90后在买房，很多00后也开始买房，而且是买好房，因为疫情之后大家都意识到居住环境的重要性。未来，房地产住宅产品的品类会越来越丰富。

为应对购房者需求的变化，田明认为现在的房地产行业已经从“三高”（高投入、高风险、高收益）转向“两高一低”（高投入、高风险、低收益）。以后要在这样的行业里面存活下来，是要在品质改善方面和在企业的产品创新方面有突破，行业里面也将迎来一个比较残酷的调整、并购阶段。

02 长租公寓长远向好，租售并举道阻且长

谈到租售并举，田明认为，“长期来看，中国的租赁业务肯定会起来，现在我们的购房者当中，买房的动机大部分还是投资性的，真正为了居住目的买房的比重不大”。“所以如果坚持房住不炒，必然带来投资性的购买房屋下降。而人们解决居住类问题，更多的是要通过租赁的方式去解决，这是一个长期的趋势。”

但短期来看，中国的租赁业务发展还比较困难。“一方面我们的房价不能跌，房价涨上去有问题，跌下去问题更大，地方财政、金融系统全部会崩溃，所以房价不能跌，房价还撑在那里。”而居民收入和消费能力在下降，住房租赁市场因为市场化程度高，所以疫情之后租金也在下降，租金和房价之差没有缩小，反而扩大。“因此我觉得我们需要经历一个阵痛，来实现租金跟房价之间的新的平衡，可能需要一个市场化的调整，否则眼下很难解决这个问题。”

林中也认为长期来看，长租业务有有较好的发展，“租赁需求还是会稳步增长，因为在购房之前还是要解决居住的问题”。但短期来看还存在较多困难。现在中国做长租的房子很少，今年一线城市的住宅租金也在普遍下跌。

但潘军对长租公寓业务的态度很悲观，“我们不做长租，我个人很悲观。”“未来的租赁性住宅在未来的一二线城市，我认为是没有资源的，政策根本不匹配，市场环境没有”。

以北京为例，租赁房屋的性质必须是住宅，但城区已经建满住宅，长租公寓建设的选址只能在五六环外。如果用宅地做长租，只能在远郊，年回报率只有百分之一点多。如果城市中心做租赁，开发商算不过来账，“比如说华润大冲旧改项目，现在卖13万一平米，按现在几千块钱的租金，根本没办法做租赁，所以未来整个的租赁性住宅应该政府来做。”

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