博鳌现场|博鳌开讲:降价带来楼市火爆,下半年行业发展谨慎乐观

焦点财经（李莎） 疫情后的中国经济正在重启，房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机，都隐藏着机会，房地产的未来会在这个节点发生什么变化？8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂，共同预见未来的地产世界。

8月11日晚上9点，“博鳌开讲”在绿城蓝湾威斯汀度假酒店召开，在浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚的主持下，力高地产集团有限公司副总裁王曙煜、侨鑫集团营销管理部总监兼从都国际庄园高尔夫球汇副总经理崔达诚、广东省房地产研究会执行会长韩世同和《主编笔记》总编辑冯毅成等4位专家参与讨论，共话后疫情时期的楼市现状，探讨疫情给房地产带来的影响、危机和机遇。

王曙煜：抓住客户需求变化，打造客户最想要的产品

在疫情影响下，客户需求发生了很大的变化。刚需对住宅的需求也不只是一个简单的空间，对空间面积、功能、居住舒适度等方面有更多要求。最典型的比如说大家都觉得现在的刚需会很少出现纯小两房了，希望还是有一个小三房，或者是三房，现在这个面积门槛已经抬高了。

“我们的客户的需求发生了变化，这一点就需要我们的房企应对需求发生变化，今年下半年经济环境比上半年会看好一些，结合这个时机如何把握住基调，如何把客户的需求抓到，然后能够把握好这样一个市场时机。”

今年受疫情影响，房企可能会面临供给较大的情况。这就需要房企找到自家产品的核心竞争力，“你要在客户的选择里面，成为这个客户最想要的产品”。

展望未来，王曙煜始终很看好中国房地产：“我们过去已经有了20年的辉煌，未来的20年在整个中国的市场和经济环境下，它还是有很大的空间，只不过我们在里面看如何找到适合的机会和切入点。”

崔达诚：侨鑫从来不降价

崔达诚从侨鑫的销售和运营情况出发，发现这次疫情唤醒了严谨、朴实的广州人的购房意愿。

去年侨鑫一年卖了30套左右的别墅，今年一个半月卖了40套，“一个半月做了去年一年的量”。已售别墅的平均总价3000万元出头，最高总价达5000万元。主力客群大都是40岁到55岁的一代创业者，他们买房的目的从投资转向居住，“大部分的需求都是可以提供一个非常健康、优美的环境给到家人，而不是今年买，明年卖”。

作为一家规模不大的房企，后疫情时期侨鑫的发展策略仍然是坚持自我：“我们不盲目扩张，做小而精、小而美。要么不做，要做做到最好，做到最贵，把品质做到最好。”“侨鑫从来不降价，从来没有做过降价这个动作。因为老板坚持品质优先，能做高端你就要耗得起，就要耐得住寂寞。”

在谈到下半年的行业走势时，崔达诚认为要对今年下半年的房地产走势持谨慎态度，“我个人认为，房地产发展还是会进入一个计划经济的年度”，即“平稳按照国家政策而行的方向”。

韩世同：今年楼市的火爆是降价带来的

韩世同认为，今年楼市的火爆是降价带来的，降价或价格优惠才会吸引购房者。“看统计数据确实是涨了，因为其它的结构性的价格放大了。”

在韩世同看来，上半年楼市的火爆属于假涨真跌，或者是结构性上涨。现在全社会各行业都有金融推动，“这个金融推动不是针对房地产，而是针对全社会，但是这个钱始终会渗到房地产领域。”

摇号是降价的第一阶段，供销两旺是第二阶段，最后是供过于求，现在第一阶段被演变成又引发了一点的恐慌性购房，但是这个恐慌性购房在疫情下面，在目前的国际环境下面能维系多久，这个真的是值得关注的一个事情。

韩世同主张现金为王。他认为现阶段快速周转的房企要更加谨慎，现阶段很多房企拿地是多方作用的结果：政府想卖地套现，一二季度融资环境宽松，市场销售回暖为房企带来较为充裕的现金流。

“但是我是觉得，如果未来是不好的，未来是有坑的，这样的做法是有非常大风险的，” 韩世同说，“除非你留了充裕的现金流。”在他看来，“未来其实更多的还是要靠运营，靠资金、资本的结合的模式”。

冯毅成：刚需和极致改善群体购房多

近5年武汉平均每年的新建商品房的成交量大概是20万套出头，但是今年上半年统计的数据是4.3万套。7月单月成交量就突破了2万套，8月1到11日销售量近7000套，回升速度非常快。其原因，一个是结构性改善需求，另一个是购房者对武汉发展的信心。

从数据来看，需求端有两大群体成交旺盛，刚需和极致改善群体。在疫情教育下，刚需“可能深刻地感受到了生活、生存权利空间的重要性”；而极致改善或顶豪群体的购房需求也变得旺盛。武汉天地是武汉过去10年的豪宅标杆，单价5.2万（含装修），开盘2分钟售謦。

这次疫情也改变了居民对物业的认知。从打扫卫生、看家护院，到“物业的好坏直接决定了小区的感染人数、感染比例”，物业从业主的对立面走向“一条线”。

从房价来看，今年武汉的房价是可控范围内的稳中有升。房价的略微上浮有两大直接好处：“一是给市场观望者信心，二是给企业营销的空间。”

在讨论会的最后，丁建刚总结道，他不担心今年下半年房地产政策会发生改变，“真正到政策不灵的时候，那是最可怕的时候，我想每一家企业、每一个购房者、置业者，都应该有一个敬畏的心，保持谨慎的乐观可能更好一些，因为有太多的不确定。”疫情仍有反复可能，疫苗问世时间不定，“这些问题都没解决，这个时候我想谨慎可能比激进要好一些”。

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