增供应、保刚需：南京出台“宁九条”驱逐炒房客

  土地市场持续高热之后，南京楼市调控的政策再次收紧。

  7月23日凌晨，南京市房产局、发改委、规划局、城建委等7个相关部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“宁九条”）称，要坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，稳定住房市场发展，支持刚性需求，规范行业秩序，从9个方面加大楼市调控。

  这份被业内称为是“深八条”翻版的“宁九条”，其中，加强土地市场管控、支持“刚需”买房、限制离异购房以及规范住宅装修评估机制被业内认为是此次政策升级的要点。

  此次调控加码，与近期南京市场的火爆密不可分。

  据中指院统计,2020年上半年,南京涉宅用地出让金额达707.13亿元,较2019上半年504.19亿元增长40.25%；新房市场方面，商品住宅成交354.61万平方米，同比上升11.78%，成交量为近六年同期第三位，成交均价28554元/平方米，同比上涨4.21%。

  “宁九条”的力度非常大，一方面是给过去的部分政策打上了补丁，更重要的是新政改变了市场的预期。南京房地产学会会长吴翔华告诉中国房地产报记者，“目前南京楼市的热点项目主要集中在高端改善项目和投资客齐聚的倒挂盘，新政的出台至少在短期内避免了部分家庭为购房假离婚，部分投资客也会被挤出去，这在一定程度上抑制了借机投机炒房的现象。”

  “这一轮收紧调控的城市都有一个明显的新盘价格倒挂现象，部分热点楼盘几百套房几万人摇号，因为看得见的价格倒挂，新房比二手房价格明显低，使得市场出现了不需要买房人群集中假离婚、假人才、假落户买房。”中原地产首席分析师张大伟表示，7月开始，全国开始了一轮调控政策收紧潮。从政策内容看，主要集中在打击 “假离婚、假落户、假人才”。

  严格执行“双限”政策

  随着疫情得到控制，南京土地市场也热了起来，“地王”成了南京土拍的代名词。

  据中指院统计，2020年上半年，南京全市涉宅用地供应64幅、374.29万平方米，居近6年新高；成交41幅、3242.59万平方米，居近6年第二高；出让金额达707.13亿元,较2019上半年504.19亿增长40.25%

  为了防止土地市场过热，今年6月份，南京市首次在土地出让环节采用“限地价+限房价”的方式出让。但“双限”政策并没有为市场降温，7月10日，南京迎来首批7宗“限房价、限地价”地块，涉及总出让面积38.2万平方米。公开资料显示，此次土拍共吸引了近50家房企参与竞拍，报名总数创了新高，5宗宅地触及上限价，成交总价为135.2亿元。

  从土拍情况来看，“双限”政策的出台似乎并没有影响到南京土地市场。对此，业内认为如果接下来土地市场热度依然不减，不排除相关部门会收紧相关政策。

  “宁九条”的出台证实了业内的猜想。

  南京新政第一条“加强土地市场调控”以及第五条“规范新建商品住房装修行为”在业内看来是对此前南京“限地价+限房价”双限政策的补充。

  具体而言，在土地市场管控方面将依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

  在规范新建商品住房装修方面，将落实绿色、节能、环保要求，优化新建商品住房装修管理，完善住宅装修评估机制，保证装饰装修标准与价格相符，推行全装修和升级装修模式，支持多样化住房需求。

  对此，吴翔华表示，双限政策是避免造成土地市场过热，但优质地块和价格倒挂地块使得开发商依然有很高的拿地热情，此次“宁九条”在提出要继续严格执行双限政策的基础上，又首次出台了规范住宅装修评估机制的相关内容，这在一定程度上抑制住开发商通过装修来获得高额利润补偿的机会，两条政策相结合也会让开发商在前期拿地时更加理性。

  这也意味着，从源头上控制限制地价和房价后，开发商也很难通过绑定精装修，再从提供额外的高品质精装修来获利，有时甚至出现“货不对板”的情况。“按照新政，住宅装修的评估工作不仅要严格执行，也要将结果进行公示出来，这会在一定程度上加强对评估机构的监督，避免评估机构出现‘浑水摸鱼’的情况。” 吴翔华表示。

  保刚需 南京驱逐炒房客

  此次新政出台后，另一个值得关注的方面则是完善了住房限购政策，以及加大对刚需购房的支持。

  此次南京新政规定，要优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于 30%比例的房源。

  根据南京市此前出台的《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》，每个商品住房项目每批次优先供应人才的房源为上市销售量的20%—30%。原则上，每批次上市量不足100套的项目，人才优先供应比例按20%计；100套以上的项目，人才优先供应比例按30%计。

  “如果新政没有否定此前出台的人才购房政策，这意味着有50%-60%左右的房源是优先供给人才和南京市户籍的无房家庭，投资将变得更加困难。”吴翔华表示。

  南京市住房保障和房产局也解释称，该政策体现了房地产调控政策对刚需家庭的住房支持，有利于刚需家庭尽快实现住有所居。

  此外，为打击以假离婚增加购房资格的现象，南京新政规定夫妻离异的，任何一方自离异之日起 2 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  “这条政策对于真正有改善置换需求的家庭来讲，必须先卖出手中的房源，才能购买新房，这无论是对新房市场还是二手房市场都影响巨大。”有业内人士分析，该政策将大幅减少投资炒房人群数量，接下来的半年时间，这批投资客将会把目标投向冷门区域和二手房市场，因此这两个区域的热度会有所增加。

  “目前南京楼市的热点项目主要集中在高端改善项目和投资客齐聚的倒挂盘，新政的出台至少在短期内避免了部分家庭为购房假离婚，部分投资客也会被挤出去，这在一定程度上抑制了借机投机炒房的现象。”同时，吴翔华也向记者强调，但是可以预见，今后用子女及老人名义购房，用公司名义购房的比重将会上升。

  “这一轮收紧调控的城市都有一个明显的新盘价格倒挂现象，部分热点楼盘几百套房几万人摇号，因为看得见的价格倒挂，新房比二手房价格明显低，使得市场出现了不需要买房人群集中假离婚、假人才、假落户买房。”中原地产首席分析师张大伟表示，7月开始，全国开始了一轮调控政策收紧潮。从政策内容看，主要集中在打击 “假离婚、假落户、假人才”。

  据中指院统计,2020年上半年,南京新房市场方面，商品住宅成交354.61万平方米，同比上升11.78%，成交量为近六年同期第三位；成交均价28554元/平方米，同比上涨4.21%。

  此次新政调控加码后，南京房价是否能止涨？对此，吴翔华表示，目前来看，短期内还受到学区房等因素制约，会度过一个平稳的阶段，从中长期来看，会对普通商品房的交易产生明显效果，可能会出现明显下滑。

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