上海楼市:如何判断二手房有没有涨价?多数人只看到最浅的层面!

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-13 17:12

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，如果是自己的话，该怎么看二手房有没有涨价？以及看市场的定向是怎样？

回答：二手房涨没涨，不要看挂盘价和均价，要看主力挂盘成交情况。

很多朋友关注小区的房价，其实就只关心到了最浅的那个层面，就是二手房的挂牌价格和所谓的小区均价，只不过很可惜，这两个指标是静态二维的。

我们无法把单盘的房价，看看成是小区房价下跌的标志，我们还需要关注的是另一个指标，就是成交量，我们一定要关注占主流的成交量的占比。

另外，很多城市的房子其实是有几年限售期的，很多人一到限售期就会抓紧时间卖，发现往往卖不出什么价格，因为同时卖的人太多了。

我想说的是，大家可以慢点卖。拿到房子的时候不要急，等1到2年的时间，等那些低价房源都慢慢出清了，那么小区的房价也就慢慢上来了。

所以，我们看小区的房价，不能只是看均价和单价，要看挂牌量的结构，交易的占比，还有就是带看量，带看量大的房源，说明受到的关注度会更高一些。

所以，结合起来看的话，就是当高房价的房源占比越来越高，而且这些高挂盘价的房源的带看量也越来越多时，其实就意味着市场对这种高挂牌价行为的默许，那么小区的房价也就慢慢涨起来了。

提问：曾叔，您好，共有产权房购入后想再卖出的有什么问题或者风险，我听说是增值税比较高

回答：你的产权份额比较少，另外房子造得也不是特别好，流动性有问题

提问：曾叔，想问请教下，爱人单身首房首贷刚买了一套房子，商加公积金组合贷款，公积金利率3.25%，商贷利率4.65%，有必要改成LPR吗？

回答：有必要，我个人看好信贷利率长期来看会下行，虽然短期内降息停止了，但人口老龄化来看，信贷利率一定会走低的。

提问：曾叔，请教一下。本人想在江阴市买房，本地人但户口迁到深圳了且长期在上海工作。现回江阴买房，银行说1.组合贷利率要上浮25% 2.非本地工作or非本地户口，利率上浮20%-25%。这个说法合理吗？不合理的话，有什么办法维权吗？另外开发商之前说22年年底交房，现在又改口要23年年底交房

回答：三四线城市，利率上浮很正常的。2.现象比较正常，当地管的不严格，无锡涨得快，江阴房企也就变得很强势。

提问：曾叔，请问下，上海买房资格是本地户籍单身名下少于等于两套房还能购买的是吗

回答：本地单身名下最多一套，2011年以前与父母共有的不算的。

提问：曾叔，徐汇保利天悦和中海真如府，这2个盘哪个好一点？房型，城市界面各方面的优缺点能分析一下嘛？谢谢

回答：虽然时间比较晚了还是回答一下吧。保利在徐汇非核心区域，中海在普陀正核心，但即便如此，保利的界面和区位优势还是略胜一筹的，因为上海地倾西南。

提问：曾叔您好，我外地人来上海，今年25岁，老婆上海人，两人结婚有一房票。目前工资1万，存款200万。预算400万左右，在我在虹口上班，老婆在徐家汇上班。目前在三林住了一年多，想在印象城旁买动迁房，可以给一些建议吗？两人自住，不要孩子。目前只在三林看过一些商品房和动迁房，商品房均价方面虽然也买得起但压力较大，暂不考虑。希望您能给一些思路。感谢！

回答：三林区域可以，我们认为比较适合自住，兼顾一点投资。三林整个片区很大，产品线很丰富，即便是动迁房，也有中环内外很多小板块。曾叔觉得买动迁房没有问题，但是需要结合自己的自住偏好选择，如果有能力上到商品房那是更好，因为未来出手流动性会好很多。

提问：曾叔，你好，前几天自己看中的单位附近的一房被人全款截胡了，而其他房子无论性价比还是房型自己都不满意，感觉买房心态有点消极怠工了，怎么破？

回答：只能是继续看房，化悲痛为力量，尽快走出不甘不忿的阴影，放大选择范围。

提问：曾叔，自住经济能力有限，如果只能选彭浦新村板块和甘泉宜川板块，哪个板块综合相对要好一点呢？

回答：彭浦新村可以买的更大一些，未来市北高新可能有机会，选这个。

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