深圳楼市欣慰与担忧

本文转载自公众号：“攸克地产”

据说，这几天中国丈母娘们线上聚会讨论的重要问题之一，就是叫来相亲的小伙子，在深圳有没有房？

这当然是一个玩笑，但是，这种流传于人际之间的段子，往往从侧面反映着某种真实。远在南国的深圳，楼市确实经历着一个近乎火爆的局面，“茶水费”重出江湖，甚至有人因为争抢一套房源而“出手搏斗”，一切场面似曾相识，一切场面似乎又有点陌生。

全国大部分处在煎熬中的开发商，都恨不得自己重新投胎一次，做一个光荣的深圳开发商，自此面朝大海，春暖花开。是什么拥有这样的诱惑力，我们来简单看一组市场一线的数据，就可以胸中有谱儿了：

国家统计局的数据显示，3月深圳新房住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨5.2%，在一线城市的房价表现中，毫无意外地夺得了“领跑”的花魁。

价随量走，深圳中原的统计数据显示，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%，而在二手房市场领域，二手住房的房源有52.5%的比例价格出现上涨，有56%的二手房业主上调10%~20%的挂牌价。

这个景象是否似曾相识？是的。尽管我们可以提醒自己注意，二手房价格的成交价格，比挂牌价格更能反应市场的真实情况，但这样的统计数据中，也确实能看出一个问题，市场预期是看涨的——二手房是个体市场，这决定了他们抵抗预期的能力极弱，这就是为什么市场一旦不好，二手房最先开跌，而市场看好的时候，二手房比新房率先看涨的原因所在。

因此，一个现实必须被正视，不管你心里是否愿意接受，深圳的房价面临着不小的上涨压力。而历史经验表明，在涨价这件事上，远在南国的深圳和东海之滨的杭州，总是“先走一步”。

深圳相比于中国的其他城市，有着自己的特殊性。受到城市发展空间的限制，深圳的土地供应其实一直是一个大问题，尽管后来实行了关内关外一体化等办法，但深圳城市发展空间的逼仄问题，其实仍然没有得到实质性的解决。

但是，近年来深圳的经济发展，却一直表现向好，其核心特质，便是大量创新型企业与资本通道的不断对接，使得相当比例的人手中可支付的财富数量，得以几何级别的乘数扩大。在这样的背景下，改善住房需求，甚至在对宏观环境判断之后，出于对手中财富保值目的的购房需求开始堆叠呈现，这与相对较为匮乏的供应量之间，形成了矛盾冲突，在疫情平稳之后，即以这样的方式，呈现出来。

但这恰恰是攸克君对于深圳楼市的担忧所在。相比于北京、上海这样纯粹拥有资源性优势的特大型城市不同，深圳城市的核心竞争力其实就是创新和活力，而这与这座城市的“成本”直接相关。一座城市的“成本”是什么？对于创新型企业，以及给城市带来活力的年轻群体来说，一座城市的“成本”又是什么？

答案中最重要的就是“房价”，如果房价高企，直接层面，企业的办公成本会进一步提升；间接层面，人力资源成本，也就是工资水平也会迟早提升。而在个人层面，不断上涨的房价，将进一步增加青年群体在深圳安家、落户成本，如果大幅上涨，深圳将成为一座让他们也望而却步的城市。

更关键的问题在于，相比于北京、上海，深圳没有独特性的、禀赋性的资源优势，这里少有优质的教育，也少有高水平的公共医疗，那么，一旦房价变得高不可攀，那么深圳持续发展下去的吸引力是什么？深圳这座城市的核心竞争力——活力与创新，又将如何维持？

这正是攸克君最大的担忧所在。去年以来，在制度设计层面，深圳市政府出台了一系列住房制度的创新性公共政策，目前正在落地当中。不过，应该看到，其要发挥效力，还需要时间。那么，在这之前，深圳如何应对房价对一座城市核心竞争力的潜在威胁？这点非常值得考虑。

担忧之外，攸克君也有欣慰。4月16日前后，深圳市政府出台了多项手段，意图稳定房地产市场的预期。这其中有两条最为核心，一是加快预售审批，使市场中有更多的房子可以卖；二是出台多项鼓励城市更新。

深圳由于特殊的历史发展过程，在当下的城市区域内，遗留了大量的城中村。在城市发展空间逼仄的情况下，深圳市一直试图从存量部分挖掘城市发展的空间，也就是通过这些存量释放来满足发展需求。但是，城中村的情况极其复杂，推进起来既需要政策创新，也需要实践智慧，这条路径，并非一日之功，而是肯定要“久久为功”。

但是，这两个核心手段，攸克君能够看到深圳市政府背后的用意，颇为值得欣慰。这个用意就是，在房住不炒的大原则下，对于市场的波动，以及可能形成的房价上涨压力，深圳市政府不是简单地通过“禁”、“限”来解决，而是在禁、限的基础上，在坚决打击扰乱市场炒作行为的基础上，试图通过增加供给，缓解供需关系中存在的矛盾，进而影响甚至平抑房地产市场中的涨价预期。

坦率而言，这样风格的应对政策，在中国内地并不多见。姑且不论其最终取得怎样的效果，这种的政策和手段的出发点，其针对性、以及尊重市场规律的出发点，是值得认可的。攸克君甚至希望，以供给端解决楼市供需矛盾，平抑市场中的房价上涨预期，深圳能够走出一条路，可以作为其他城市解决房地产问题的垂范。

毕竟，限制性的地方楼市调控政策，只是各种调控手段的一面，而不是全部。甚至从某种意义上说，限制性的楼市调控手段，是争取时间之举，最终是为了从供给端、住房体系层面等根本性的解决问题，争取时间，而这也恰恰是房地产“长效机制”的要义所在。

改革创新，全国都习惯看深圳。攸克君真心希望，深圳能够在房价上涨的压力面前，保住自己城市的核心竞争力，攸克君更希望，深圳能够走出一条，通过供给端需求端综合作用，解决楼市发展长远问题的有效路径。深圳可以，对全国都是裨益。

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