调查|深圳楼市魔幻:新房、二手房两重天

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-18 18:14

2020开年以来的深圳楼市行情上演了一段“魔幻剧情”。

招商蛇口太子湾·湾玺等豪宅楼盘频现“日光”，“喝茶费”重出江湖。

反馈到成交数据上，据深圳市住建局统计数据，3月全市新房、二手房成交套数分别同比增1.48%、2.86%。

不过，风财讯实地调查发现，深圳楼市并非全城皆“热”，亦有楼市分化现象。部分区域出现业主惜售、坐地起价等现象，核心区学位房、次新房热销；但远郊新房楼盘去化不足三成，普通区域老旧小区涨幅不明显。

谈及此次深圳楼市表现，国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这些异动都是疫情中货币政策宽松引发的，大家觉得通胀厉害，货币贬值厉害，就想通过买房避险及保值增值。“火热并不是深圳楼市的真实情景，多数楼盘目前销售情况并不好，部分二手盘价格也有一定的下跌，深圳楼市分化现象严重。”

豪宅频现日光

深圳市住建局数据显示，3月全市新房网签4224套（含商业），环比增长153.8%；住宅3152套，环比增长279.8%。

成交数据攀升的背后，豪宅市场为此加量不少。深圳中原研究中心数据显示，3月深圳豪宅网签521套，环比增长279.8%。

具体来看，便是豪宅日光现象。招商蛇口太子湾·湾玺3月两次开盘均“日光”，4月初第三次开盘很快售罄，总价2000万以上的“日光”豪宅还有宝能公馆和阳光粤海等项目。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，豪宅盘确实卖得非常好，湾玺、宝能公馆等高价豪宅推出的量很少，非常稀缺，都是几十套，抢购的人非常多。而疫情的爆发对很多人都有影响，但对有钱人的影响会相对小一些，有钱人相对来说购房不会考虑那么久，出手更加快速。

喝茶费重现深圳楼市

有报道称，位于深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆、润恒都市名荟、榕江云玺锦庭等新盘对外宣称售罄，实际上转为内部消化，需要缴纳“喝茶费”后才能买房。

针对新房市场乱象，宝安区住建局于4月3日发布通知，表示将严厉打击收取“喝茶费”“更名费”等违法行为。

4月8日，两个3月热销楼盘“云玺锦庭”“万科星城”发布声明，辟谣“喝茶费”行为。

4月9日晚，深圳南山住建局再次发文表示，个别中介人员涉嫌恶意炒作、哄抬房价，主管部门将联合执法部门严格查处。

喝茶费的出现，一定程度上表明部分楼盘现热销状态。不过，深圳新房市场并非全盘皆热，区域分化明显。据报道，3月28日，临近东莞的光明区乐府花园线上开盘，当日去化率仅一到三成；3月31日，临近惠州的坪山区方直仓谷府入市，当日去化也不到三成。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，深圳市场随着疫情的缓解确实正逐步回暖，开发商推广、开盘活动逐渐增加，但成交距离去年正常水平尚有差距。喝茶费、豪宅日光等过度渲染楼市火热，实际分化依然较大。

二手房业主临时加价20万

深圳二手房市场与新房市场的现象类似，亦存在分化现象。

深圳市住建局数据显示，3月全市二手房网签8462套，二手住宅8008套，较2月份大幅回升。深圳中原地产统计数据显示，3月全市二手住宅均价为59048元/平，环比上升0.95%。

从各区表现来看，仅盐田成交均价出现下滑，其他各区普遍上升。宝安成交均价为65031元/平，环比上升1.21%，涨幅最大，但各区亦表现分化现象。

风财讯实地调查结果与数据趋势基本吻合。

例如热门区域业主出现加价出售、惜售现象。如近期李先生在刚卖罗湖的房子后，已经敲定1088万的119平电梯次新四房，不过临近交易业主加价20万，最终导致交易折戟。

而王女士看中一套福田区的二手房，已经交了定金了，疫情返深圳后被告知，业主因为看到市场在涨价的行情决定不卖了，即使王女士表示愿意加价买房，业主亦表示不再卖房。

深房咨询创始人龙少向风财讯表示，宝中南山的次新房、学位房在这波行情中涨势较明显，但老旧小区基本没什么涨幅。

深圳中原董事总经理郑叔伦提到，随着月底住建局发布支持中介行业复工复产，二手房小区管控虽然略有放宽，但带看还是有影响，二手房市场仍然受到冲击。而且二手房价格相对坚挺，个别急售业主调低价格来促成交，但相对一手来说优惠力度还是比较小，因此二手相对复苏更慢一点。

宋丁提到，3月份深圳二手房均价达71790元，继续名列全国榜首，但二手房比较突出的一个问题是，业主挂牌价增长和有价无市现象同时存在，业主希望借助目前市场的躁动拉高报价，但需求方不接受，多数真正的卖方仍然要通过把报价下调到相对合理位置才能完成交易。

宋丁判断，深圳全年房地产及楼市的表现可能呈现“强-稳-强”（强弱互现—求稳制衡—温强回补）的三阶段弱U型发展态势，没有所谓全面性的“一飞冲天”，甚至局部的“一飞冲天”也将得到合理抑制。

政策层面， 4月16日深圳市住建局、深圳市规划和自然资源局发布《通知》提出，要加快商品房供应、允许延期缴纳土地出让价款，以缓解疫情对其商品房销售和城市更新等工作的影响。可见，从政策来看有很强的信号，最终目的是实现楼市的稳定。

来源：风财讯