智库丨一线城市发力 三四线城市持续萎缩 2020年房地产行业回顾与前瞻(土地篇)

“2020年在房地产调控和新冠肺炎疫情双重影响下，全年土地市场走出了跌宕起伏的行情。

一季度土地供应和成交双双大幅下滑；二、三季度疫情有所缓解，地方政府推地意愿增强，房企融资环境相对宽松，一二线城市大量优质地块的推出刺激了土地市场成交，成交金额和溢价率明显上升；四季度金融政策收紧，特别是以“三道红线”为核心的融资监管政策对房企拿地产生较大制约，供地和成交增速有所回落。从区域上看一线城市全面爆发，三四线城市大幅萎缩，分化格局进一步加剧。展望2021年，在“房住不炒”的总基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下，土地市场会保持平稳走势。受限于针对房企的“三道红线”和针对银行的“两道红线”，房企融资渠道进一步收窄，拿地更趋谨慎。在“解决好大城市住房突出问题”及保障房补短板的政策导向之下，保障房特别是租赁型住房供地会明显增加。

━━━━土地市场概况：量价小幅上扬，市场回归理性

根据CREIS中指数据的统计，2020年全国300个城市共推出土地34283宗，推地面积142968万平方米，均同比增加5％。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11825宗，同比增加1％；推地面积58058万平方米，同比增加4％。成交方面，300城共计成交土地29283宗，同比增加5％；成交面积121872万平方米，同比增加7％。

其中住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）9823宗，同比增加3％；成交面积49046万平方米，同比增加7％。分季度看，2020年一季度推地面积22675万平方米，成交面积18949万平方米，同比下降14％和17％；二季度推地面积37181万平方米，成交32080万平方米，同比增长15％和13％；三季度推地面积34534万平方米，成交31962万平方米，同比增长5％和15％；四季度推地面积48577万平方米，成交38881万平方米，同比均增长10％。土地成交价格方面，2020年全国300城成交楼面均价为2586元／平方米，同比上涨7％。其中住宅类用地成交楼面均价为4574元／平方米，同比上涨9％；商办类用地成交楼面均价为2297元／平方米，同比上涨5％。土地价格的上涨主要源于一二线城市大量优质稀缺地块集中入市。溢价率方面，2020年全国300城土地成交平均溢价率14％，同比上升1个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15％，同比上升1个百分点；商办类用地平均溢价率5％，同比下降3％。

溢价率总体平稳，说明土地市场回归理性。土地市场的冷暖很大程度上取决于政策。宏观政策层面，2020年年初为了抵御疫情冲击，央行实施相对宽松的货币金融政策，大量释放流动性，房企境内外融资活跃，融资成本下降。加之地方政府出台若干支持企业发展的优惠政策，如缓交土地出让金等，房企资金面明显改善。土地供应层面，地方政府财政收支缺口继续加大，对土地市场依赖性不降反增，推地节奏明显加快，大量优质地块集中上市。销售层面，随着疫情的缓解，楼市迅速回暖，销售畅旺，房企资金快速回笼，在对未来市场的良好预期之下，房企拿地信心明显增强。

在多重利好因素作用下，土地市场呈现供需两旺局面，土地成交量价齐涨。三季度开始楼市政策面逐渐收紧。先是深圳、杭州、宁波等热点城市加码调控，为刚刚燃起的楼市虚火降温；随后，监管部门严查严控资金违规流入房地产，央行、住建部等部门连续召开座谈会，对重点房企实施“三道红线”的融资监管措施。一系列政策对房企拿地形成制约，土地市场从三季度末开始有所降温。12月受年末主要城市集中供地拉动，土地成交创出年内高点，并带动全年土地成交量价创出新高。

━━━━市场分化：一线城市发力，三四线市场暴跌从推地和成交总量看，2020年全年同比小幅增长，总体变化不大。但从城市能级看，一二线城市与三四线城市呈现冰火两重天格局：一线城市土地供应和成交呈现两位数增长，土地出让金更是大涨40％，成交均价同比上涨16％；三四线城市推地面积和成交面积近乎腰斩。一线城市大幅推地成为2020年土地市场的重要特征。据CREIS中指数据统计，2020年四大一线城市（仅含市本级数据）共推出土地914宗，推地面积4089万平方米，同比上涨11％；共成交土地847宗，成交面积3827万平方米，同比上升14％；土地出让金收入8527亿元，同比上升40％。

其中北京全年推地95宗、529万平方米，成交88宗、485万平方米；上海推地377宗、1732万平方米，成交378宗、1750万平方米；广州推地339宗、1471万平方米，成交285宗、1275万平方米；深圳推地103宗、357万平方米，成交96宗、317.6万平方米。土地出让金方面，根据CREIS中指数据的统计，四大一线城市中北京收获1956.8亿元，上海收获2952.4亿元，广州收获2563.7亿元，深圳收获1053.7亿元，同比分别增长15％、48％、51％和53％。长期以来导致一线城市房价上涨的重要因素就是住宅用地供应不足，2020年一线城市普遍加大了住宅用地供应力度。大量优质住宅地块的推出，不仅可以直接获得巨额土地出让金以缓解财政压力，而且对稳地价、稳房价也将起到重要作用。以深圳为例，2020年共推出34宗、成交31宗住宅用地，成交用地面积142万平方米，这一数据超过了2017和2018年的总和，土地出让金收入也创下近年来的纪录。

2020年北京土地市场则是推出了大量不限价住宅用地。据统计，在成交的48宗住宅地块中，除4宗共有产权用地和8宗竞限房用地外，其余36宗均为不限价地块，占比高达75％。大量不限价商品房用地入市，直接刺激了房企的拿地热情，带动成交价、溢价率上升。

上海在2020年土地市场中以2952.4亿元的出让金收入拔得头筹，也创出了近年来土地出让的高峰。

这一成绩源于两大因素：一是2020年上海住宅用地出让比例大幅提高。2017年上海住宅用地供应占比仅为28％，而2020年涉及宅地的比例高达60％，创出历史新高。二是土地出让政策的调整。2020年4月，上海土地市场发布公告明确调整土地出让规则，放宽了房企竞价条件，中小房企有更多机会入围竞价；放宽自持比例，对部分纯宅地取消了15％的自持要求；同时“保证金冻结”规则也开始松动。一系列政策利好激发了土地市场活力。

在一线城市中，2020年广州以2563.7亿元的土地出让收入创出历史新高，同比大增51％。这一成绩同样源于广州大量优质住宅用地的推出。除四大一线城市外，二线城市中杭州、南京、武汉、宁波、佛山等也有不俗的表现。但总体上看，二线城市土地市场较为稳定，推地和成交增长一成，成交均价同比基本持平。

与一二线城市量价齐涨、出让金大丰收形成鲜明对比的是，三四线城市土地市场比往年冷清了许多。2020年三四线城市共推出土地22275宗，推出土地面积87943万平方米，同比减少49％；共成交土地18516宗，成交土地面积73125万平方米，同比减少48％；土地出让金22707亿元，同比下降45％。

中房智库通过WIND数据统计，2020年土地招拍挂市场未成交地块（含流标、撤牌、政府收回）记录达3515条，而2019年这一数据仅为2313条，同比增加了52％。而未成交地块中大部分集中在三四线城市。这种分化格局主要源于以下两方面因素：首先是人口因素。随着人才竞争的加剧和户籍政策的放开，一二线城市吸引人才的力度不断加大，抢人大战愈演愈烈。在人才竞争中，一二线城市在资源禀赋、营商环境、就业机会等方面有着明显优势。人口加速向一二线城市聚集，带动土地市场需求。其次是三四线城市市场需求趋于饱和。

三四线城市市场需求主要来自四个方面，一是本地换房改善人群，二是周边低能级城市人群，三是返乡置业人群，四是棚改拆迁人群。围绕这几类需求，近年来三四线城市房地产市场经历了一轮快速发展，大多数城市市场趋于饱和，很多城市甚至出现库存高企。加之2019年以来棚改货币化安置的退出，市场需求进一步下滑，楼市前景堪忧。当然也绝非所有的三四线城市都没有机会，分布在长三角和粤港澳区域的中小城市受到产业和资源外溢的影响，仍有较大发展空间，而远离城市群又无产业和资源优势的城市将愈发没有未来。

━━━━2021年展望：拐点将现，把握结构性机会

2020年末，中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议对2021年的房地产工作做了定调和全面部署，再次强调“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并将解决好大城市住房突出问题摆在重要位置。根据政策导向以及房地产市场发展现状，中房智库认为2021年土地市场将主要表现以下几大趋势。

1.土地供应和成交总量或将出现拐点。原因有三点：一是房地产市场经历数十年高速发展，大多数城市市场需求趋于饱和，部分城市甚至出现过剩，土地需求减弱。二是针对房企的“三道红线”和针对银行的“两道红线”压顶，房企融资严重受限，资金链紧张造成拿地能力和意愿下降。三是大多数龙头房企土地储备丰厚，补仓需求并不十分迫切。

2.一二线城市仍是土地市场竞争的焦点。虽然总体热度会有所下降，但对于一二线城市来说房地产市场需求依然旺盛，供地仍显不足。房价高企、低收入人群住房难成为制约城市发展的重要因素。在此背景下加大住宅供地力度是解决问题的关键。

3.通过并购拿地机会增多。房地产行业洗牌加速，一些房企战略退出房地产市场，一些前期用力过猛的房企因资金链压力被迫甩卖所持有土地和项目，受此影响土地二级市场机会增多，并购交易将更加活跃。

4.旧城改造和城市更新将成为房企拿地重要渠道。全国住房和城乡建设工作会议将城市更新列为2021年第一项重要任务，提出切实转变城市开发建设方式，统筹城市规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升。由此可见，房地产发展模式已经发生根本改变，大拆大建已经被更新改造所取代，土地市场也将随之发生一系列改变。

5.保障房用地、租赁住房用地将备受重视。中央经济工作会议明确提出要解决好大城市住房突出问题，并对保障房特别是租赁住房建设重点加以强调，住建工作会议对此也做了明确部署。

新的《土地管理法》实施，破除了集体土地建设保障性住房的政策障碍，试点城市的成果将向更多城市推广，集体土地供应将有更大突破。总之，在政策导向之下，2021年保障房供地特别是租赁住房土地供应将是地方政府考虑的重点，也是房企的重要发力点。

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

中国房地产报版权所有

相关知识

政策的定力与行业的韧性 2020年房地产行业回顾与前瞻（政策篇）
三四线城市房地产去库存压力上升
碧桂园上半年销售业绩持续领跑 三四线城市表现突出
龙湖集团胡若翔：下半年三四线城市成交量萎缩概率非常大
2020年3月地产月报丨住宅与土地市场全线修复，未来持续看好二线和强三线【第21期】
预计未来几个月一线、三四线城市地价上涨 二线城市较为疲乏
三四线城市地产正在回暖
市场分化,一二线城市楼市复苏,三四线城市风险加大
土地周报 | 多城市优质土地供应持续发力，成交热度得以维持（4.20-4.26）
一线城市火热不已,三四线纷纷熄火?