一线城市火热不已,三四线纷纷熄火?

来源：魔都财经，已获授权转载有段时间没和大家聊聊全国楼市了，隔段时间和大家聊聊趋势，也能辅助各位的买房决策。我是一个喜欢走南闯北长见识的人，这些年也在不少城市留下过足印，所以一线到三四线的楼市还算能道出一二。最近我看了很多城市的房地产数据和聚合热点，有一个很深的感触值得和大家详细聊聊。全国楼市，未来会走向两个极端。

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关于两个楼市极端的表象，有几个点值得展开：第一个是数据层面的，统计局前段时间发布了最新的70城房价数据。其实这种按月计量的短期数据参考意义不大，但是你如果翻过一年前的数据做比对的话，会发现一些有意思的变化：在过去一年里，一些典型北方城市如牡丹江、济南、郑州、天津、贵阳、太原、湛江、烟台、青岛的二手房跌幅很大。而涨幅比较好的城市也很有特征：一线领涨，二线省会和副中心城市跟涨，其他低基数的南方三四线城市有部分补涨。所以总结下这些数据也能发现一些观点：拉长到过去一年，四个一线城市房价基数均涨，北方城市多跌，东南沿海城市多涨。第二个是肉身感知。这么些年，东南西北我也基本都跑过，所以有一些全国城市的中介和粉丝好友。最近我在这些人的朋友圈里发现了一些特点：越来越多城市的在售楼盘，开始送物业费、首付分期、送车位、特价“工抵房“，总之各种招数层出不穷，开发商为了年底业绩，野路子齐出。而其中郑州新房跌回3年前、青岛某盘单价降5500总价降40-80万被业主暴力维权的新闻，上了全国热搜。一些城市的楼市发展脱离了基本面，即使放开了限购也很晚拉动颓势，除非不加供应。这些城市的头部房价依旧会坚挺，但中间段和底部大概率会降到冰点，到达房价临界点再迎新行情。第三个是极端案例。过去一二年里，我们看到了从鹤岗到阜新房价如“白菜”，再到燕郊断供抛售、乳山海景房泡沫碎裂、郑州房价跌回3年前、青岛楼盘大跌引维权等等各种现象，一些典型北方三四线城市正在承受前所未有的重压。与之形成巨大反差的是，一线城市即使调控后依旧热度不减、普遍坚挺。再来看看今年一线城市楼市的基本情况，从去年底到今年：上海新房认筹火热、二手学区房跳涨；广州南沙部分区域涨幅明显；深圳调控后依旧活力无限，西部二手房还在上涨通道，业主惜售比较明显；北京也比较突出，10月二手房成交量达1.43万套，同比增加62%，加上9月成交的1.73万套，创造了4年来最热的“金九银十”。看起来，一线火热不已、三四线哑火的矛盾现状，开始越来越突出。其实早在去年底今年初的时候，魔都财观就曾多次撰文提醒大家，是到一线和强二线城市建仓的时机了。房地产，又到了新的轮回！忘掉老家那套房，现在是时候置换到大城市了真正听进去并且愿意落地执行的买房人，现在应该过的很舒坦吧。

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回到正文，从这些数据信息和两个极端表象，我们能获取到什么有价值的内核？为什么一线城市火热不已，三四线纷纷熄火？种种迹象表明，由于长牛市周期和资金避险需求的客观存在，大家对于楼市的认同度已经不同于2015年之前了，大量的活跃资金徘徊在市场上寻找出口。而一线城市普遍调控较早，深圳上海北京尤为明显，在今年楼市热度起来之前，这些城市已经调整了近三年，蓄力足够。加上一线的头部效应和真实价值，以及过去的政策已经比较严格，未来进一步政策加码的可能性相对较小，一旦土拍端、新房限价、二手政策发生松动，很容易形成脉冲式涨幅。所以经过这几年的市场深度教育，越来越多的人开始认同这个道理：一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。而一些聚集了省内热钱的省会、副中心城市、以及东南方的二线城市，相当于成长股，价值不会出错，但需要比较强的选筹能力。二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。而其他的北方三四线小城，则很容易买到“垃圾股”，一飞冲天然后一地鸡毛。以上的这些逻辑可能要在全国楼市里贯穿很多年。那么如何看待未来的全国楼市走向？从整体买房逻辑来看：长线行情还要看一线，但一线城市有一个特点，zhengzhi觉悟长期存在，不管是短期还是长期，很难真正放开调控决心。这个也不难理解，假设北上广深放开门槛，虹吸效应会更加突出。所以四个一线城市，疯牛现象是暂时的，长期来看，就是慢牛、长牛，但价值确定性是最高的。短期内一线城市不会领涨全国，基本就是涨一波再压一波，波段式上涨的趋势。这些年部分见底的二三线可能还有会新的短行情，比如合肥、郑州、武汉、天津等城市。但依旧要提醒各位，这些城市有机会，是政策加码的可能性低，房价经过了3年的横盘调整，价值在凸显。但是否要尽快买入，要看ZF在今年和未来的供应节奏如何，这个在当地ZF官网和规划都能找到数据，平衡供应就是机会，但继续卖地解渴加供应还会是最大的变量。总体看下来，楼市不再是赚快钱的战场，未来的纯投资逻辑会减弱，投资是一个看长线的操作逻辑，重点还是向学区、自住、改善看齐。

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再来分享几个比较大的感触吧，偏个人感性的总结分享。第一、全国平均房价破万，正式进入万元时代。很多人在疫情时期看空楼市，但没想到的是疫情后恰恰迎来了反弹，未来的楼市全局也不会很差，规模会越来越大，今年楼市破16万亿的规模基本稳了。楼市量级依旧会摊大，但内部会出现严重的分化，选对城市是很关键的一步，是买对房子的地基和前提。来源：国民经略、国家统计局第二、最近几个月，全国楼市突然变平静了。大家有没有发现，和疫情后那段时间密集出台的政策相比，最近3个月全国楼市的政策型热点锐减，拐点从正国级房地产座谈会和政治局会议就定调了。没有大的调控热点，也没有大的涨幅，类似上海学区房这样的涨幅只是个例现象。所以楼市是重要，也必须要稳，但全局大涨是不可能的。领导层强调控的决心非常大，从疫情最困难的时候就可以看到态度。第三、不要抱怨楼市不赚钱，还有15-20年的白银期，会波动式上涨，不会打鸡血。大家都知道楼市很难是赚快钱的市场了，但楼市也不是没有机会，选筹变得越来越重要，就像上海楼市里有一批学区房、改善房涨幅很大，但依旧有73个板块的房源涨幅低于5%。所以，实操和认知变得越来越重要，买对比买贵要重要的多。第四、资金一线化、南方化的趋势会越来越突出。有条件的，建议尽快把资产置换到优势城市，能力够上一线，一线上不了进省会，进南方二线。总之，不要“坐井观天”，以为小城市能涨上天。今年苏北几个典型城市领涨全国，我采访过很多当地买房人，比如说徐州吧，当地买房人这些年没吃过亏，已经有了惯性上涨的预期，甚至个别人有了“劳资天下第一”的错觉。殊不知，一旦跌落，这个周期会持续更长的时间。做大城市群规模和强省会的时代，未来城市之间会发生非常大的分化格局。老家买一套最好地段和学区的房子就够了，资金充沛就继续向上腾挪。

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现在的楼市，已经变成了政策市，政策市很稳，所有在合理逻辑下做出的选择一定不会出错。但政策市也有不确定，就是没有人能够预测周期。说到底，我们只要相信一句话就好了：未来楼市基本不会有全局大涨，但也不是一味看空，有机会就上车，房产依旧是确定性最高的投资标的，起码是有兜底的。另外，少买北方三四线小城，多买东南大城市，有条件一定要买一套一线城市的房子。以后的楼市，是一条前方到处是迷雾，但我们是知道怎么走的路，顺着直觉和方向感不会出错，终点是为有想法的人准备的。以上为正文，来自楚门。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！

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