2020年3月地产月报丨住宅与土地市场全线修复，未来持续看好二线和强三线【第21期】

　　核心观点

　　政策速览

　　调控政策边际宽松，购房补贴作用有限

　　3月份，房地产行业调控政策主要包括四部分内容：

　　（1）放松商品房预售限制，缓解企业资金压力；

　　（2）实施购房补贴，鼓励居民合理的住房消费；

　　（3）出台人才引进政策，引入人力资本，以促进经济发展；

　　（4）放松公积金贷款额度，简化公积金贷款程序。

　　放宽预售限制方面，我们认为在放松预售限制的地区，当地房企的在建项目将提前入市，房企可以通过加速推盘进而提升资金周转率，甚至追回因疫情原因而延期的销售业绩。降低预售资金监管比例和增加预售资金拨付节点等政策则更直接的增加了房企的预售资金回笼率，能一定程度上缓解房企的资金压力。

　　购房补贴方面，将有助于促进部分刚性需求提前释放。但是购房补贴政策在降成本方面的力度较小，居民购房补贴的敏感性可能较低。因此，购房补贴的作用更多体现在释放宽松的调控信号，提振市场信心。

　　人才引进仍然是重要的调控举措。我们认为人才引进的终极目的是引入人力资本，促进当地经济发展。由于“人才”数量有限，而且地方在放松人才购房或落户限制时，往往呈现少量多次的特征，因此，人才引进仅对部分居民利好，对房地产市场的利好作用有限。

　　住房公积金贷款方面，公积金政策调整主要起到城市政策协同作用，从惠民的角度给予相关的优惠，整体对需求端的影响比较有限。

　　住宅市场

　　住宅成交增速全线回暖，平均修复七成以上从我们监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1310万平米，同比下跌30.1%，降幅收窄39.6个百分点，环比上涨267.0%。

　　具体来看，一线城市同比下降44.6%，降幅较上月收窄，环比上涨232.5%，市场正在快速的修复。核心二线和普通二线城市环比普涨。核心二线城市成交面积408.3万平米，同比下跌27.6%，环比上涨151.8%。普通二线城市成交面积同比下降22.4%，环比上涨461.7%。三四线城市成交面积同比下降29.1%，环比上涨389.0%。

　　3月份各行各业陆续恢复正常经营，房地产行业也不例外。总的来看，3月各城市成交量环比大幅上涨，多数城市成交量较2月至少翻四倍，平均修复七成以上，但市场活跃度依然未及2019年同期。

　　虽然国内疫情得到控制，但是国外疫情肆虐，国内外经济下行的压力加大，无论是企业还是个人，在全球经济一体化的趋势下均不能独善其身，对于企业而言，持续经营阻力重重，对于个人而言，最终的影响是可支配收入的预期和消费欲望下降，同理，对于房地产行业而言，需求端和供给端均遭遇诸多不同的阻力，因此住宅市场的修复需要一段时间，预计二季度或将基本恢复，但长期还是要看国内外经济形势和国家政策走向。

　　土地市场

　　供应与成交齐升，坚定看好二线和强三线

　　2020年3月全国200城合计供应规划建筑面积18332.2万平米，同比、环比分别上升10%和24%。从环比来看，一线城市有所下降，核心二线、普通二线以及三四线城市土地供应增加。其中，一线城市2月土地供应基数较高，在本月恢复正常土地供应的情况下，环比有所下降。核心二线城市依然是房企投资布局的重地，但在疫情影响下，以武汉为首的部分城市土地供应减少，预计后期土地供应或有恢复。

　　我们认为后市土地成交以二线和强三线为主。第一，一线城市土地有限，地价偏贵且限制性条件多，对房企的资金是考验。例如北京和上海成交的高价地块多是由国企或外资通过合作获取，民企资金成本高企，在一线拿地偏少。第二，二线和强三线城市是房企布局的主要区域。根据2020年业绩会情况，多数企业将二三线城市作为拿地的主要方向。在这样的情况下，二三线城市竞争加剧，对房企的资金将是极大的考验。我们认为房企应加大对市场的关注，重视自身的资金流入，关注深耕的二三线城市，适时获取土地。

　　企业表现

　　投资、销售逐渐修复，境内融资热情高涨

　　投资方面，2020年1-3月，19家典型房企拿地面积3453.5万平米，同比减少33%；拿地金额1865.7亿元，同比减少12.6%，降幅均有明显收窄。

　　从投资布局的城市能级来看，2020年1-3月，城市分化明显，房企回归一线及核心二线城市，三四线城市仍受市场下行的影响较大。具体来看，一线城市投资金额为589.2亿元，同比下降1.1%，基本恢复往年投资水平；核心二线城市投资金额494.4亿元，同比增长6.8%，率先复苏；普通二线城市及三四线城市投资金额分别同比下降28.1%，26.5%。

　　销售方面，由于疫情防控取得积极成效，房企复工复产工作有序推进，且先前构建和培育出的线上销售渠道，阶段性成果逐步显现，两因素叠加房企销售业绩进入修复渠道。TOP200房企3月累计销售金额同比减少21.8%，降幅较2020年2月收缩。

　　我们预计，伴随疫情的逐步平息，2季度开始，积累的需求将持续释放，房企销售业绩也将更快速恢复。

　　融资方面，新冠疫情下的减税降费和央行放水，在一定程度上补充了市场的流动性，房企纷纷开始充分利用境内发债窗口期。2020年3月，房企信用债融资规模1016.91亿元，同比增加73%，信用债平均票面利率为4.13%，下降0.05个百分点，3月房企短期融资券以及中期票据的融资金额占比达43.4%，总体上使得发债成本持续走低。

　　因海外疫情肆虐和欧美股市震荡的影响，境外的融资活动仍然遇冷，融资成本出现明显抬升。2020年3月，房企境外融资规模为21.95亿美元，同比下降61%，房企海外债平均票面利率为10.48%，较2月上升2.51个百分点。

　　当前形势下，不同房企所拥有的融资能力会加速行业分化，对部分中小企业和高负债率房企而言，预计未来融资难度将明显增加。

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