“三面”看地产 房企股将迎估值修复

今年结构性市场特征明显，白酒股不断被看好，龙头“茅五”---贵州茅台(600519,股吧)和五粮液(000858)，其动态市盈率已超50倍。但地产股却“始终”不受待见，实际上，从各方面来看，房企股韧性十足，各大房企业绩稳健，因此，低市盈率房产股有望迎来估值修复，实现价值回归。

政策面，地产行业暖风拂面

12月11日，中共中央政治局召开会议，分析研究了2021年经济工作。值得关注的是，此次政治局会议关于房地产的内容为“促进房地产市场平稳健康发展”13个字。业内人士称，政策信号明确，地产行业暖风拂面。

12月14日，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格月度报告，同比看11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，二手住宅销售价格同比上涨8.3%，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，二手住宅销售价格同比上涨2.1%，三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，二手住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅与10月份相同。

透过数字知行业冷暖。即使受疫情影响，今年的地产市场一点也不冰冷，部分城市甚至出现了久违的“抢房”现象。分析人士称，经过几年的徘徊，温和上涨也在情理之中。在人均GDP过1万美元之后，改善性不容忽视需求；城镇化带来的刚性需求，同样不容忽视。

基本面良好券商机构推荐买入

宏观政策和数据都在“走好”，看看投资决策的另一端--微观。就拿荣盛发展(002146,股吧)看，2018年销售过千亿元；2019年1154亿元；2020年1-11月1022.42亿元，同比增长10.21%。2015年净利润是24.28亿元，2019年91.20亿元，五年增长了3.76倍。2020年半年报29.5亿元，三季报44亿元，受疫情冲击有所下降，但整体看保持了稳健增长。

荣盛发展位居河北廊坊，但视野不局域于京津冀，拿地城市能级不断提升，土储质量持续优化；传统重仓地环京触底反弹，且公司布局不限于环京，长三角等市场已开始发力，二线城市拿地力度明显加大，未来发展潜力可期。数据显示，11月初以来，荣盛发展下属公司通过招拍挂方式在河北省唐山市、廊坊市、安徽省蚌埠市、六安市、黄山市取得了11宗地块，出让面积36.8万平方米，总成交价27.78亿元。

同时，良好的融资渠道，平衡的投资，也让荣盛发展继续保持有质量可持续的发展。根据安信证券最新发布的研报显示， 2020年以来荣盛公开市场融资相对顺畅，积极发行海外债、ABS、中票和短融，1-10 月累计获得净融资3.4 亿元。其中海外债发债利率上行、久期缩短；境内债发债利率下行、久期基本持平； 公司治理可持续：多元化方面，公司 2016 年以来开启地产、健康、金融多元化布局，物业板块和产业园板块相对成熟。

天风证券的分析报告更为“直接”，维持“买入”评级。报告称销售端开始发力，10 月同比及环比数据均表现出色，拿地积极性较高且土储质量不断优化，报告称看好荣盛发展2020 年新增土储的推货，预计 2020 年销售额有望稳健增长。

市场面，低市盈率房产股有望迎来估值修复

A股经常风格切换，风水轮流转，医药消费科技“好赛道”今年涨幅透支，而作为不少低估值、低市盈率的房企股，未来则有望迎来估值修复。

根据近期央行的多次表态，“宽货币”政策逐渐有回归正常的态势，从“去杠杆”到“稳杠杆”的转变，住宅开发、商业以及园区降杠杆初现成效，房企也在纷纷调整财务结构，降低杠杆，房地产融资能力有望逐渐恢复。

中央最新的“十四五”规划，未来5年行业政策基调会继续保持“房住不炒”定力的同时强调长效机制建设，户籍制度和供地管理，有望加速房地产市场人、地要素的市场化改革，赋予行业长期的健康发展活力。中央调控的意图是让房地产业稳定健康发展，从而有利于经济社会的转型升级。

从估值角度看，截至2020年10月30日，申万房地产板块PE（TTM）为8.19倍，相比年初的9.45倍下降了1.26倍，股息率为3.56%，板块估值处于历史低位。像荣盛发展，其估值，基本已经触底，二这家企业基本面良好，不论是从销售、财务还是分红，均韧性十足，稳健增长，其投资价值不言而喻。

分红是衡量一个企业对投资者责任心的重要标尺，上市13年来，荣盛发展坚持每年分红，至 2019年底分红达到了103亿元，首次突破百亿大关，也超过历来融资总额。按2019年度的分红水准，股息率达到了5.8%，这一水平不但远胜银行理财，更是跑赢了A股绝大多数企业。从最近3年的数据看，荣盛发展的ROE水准稳定在20%+，但市盈率持续处于低位，近期则不到4倍，属于全市场最低的区间。

所以很多券商认为短期房地产行业基本面韧性十足，板块估值处历史低位，业绩确定性强，股息率高，销售持续向好，地产板块有望迎来估值修复行情。

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